Лето для петербургских девелоперов выдалось удачным, продажи за прошедшие 8 месяцев в Петербурге, по данным Росреестра, выросли на 47,9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В Ленинградской области процесс обратный: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество ДДУ уменьшилось на 16,7%.
Повышай или опоздаешь
На благоприятном фоне все крупные застройщики в III квартале заявили о повышении цен — либо случившемся, либо предстоящем. "По сравнению с началом месяца цены предложения наших основных объектов — "Новое Колпино" и "Живи! В Рыбацком" — выросли в зависимости от очереди на 3–5%. Это обусловлено тем, что на фоне общей активизации рынка особенно востребованы квартиры с полной отделкой в городских районах", — рассказал Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".
"В сентябре во всех жилых комплексах состоялось плановое повышение цен на квартиры. В зависимости от проекта стоимость квадратного метра увеличилась от 1,5 тыс. до 5 тыс. рублей", — солидарен с коллегой Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development.
"Мы со следующей недели также поднимем цены на квартиры в жилых комплексах "Новое Янино", "Весна", "Елизаровский" и "Полюстрово", — поделился планами Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". Об увеличении цен объявили также "Лидер Групп", "Группа ЛСР", "БФА–Девелопмент", Setl City, холдинг AAG, ИСК "Инвестторг", компания "Красная стрела", ГК "Прок" и СК "Спутник".
Причин роста несколько. Одна из них — вступившие в силу поправки к закону о долевом строительстве. Только эти законодательные новации, по подсчетам некоторых экспертов, вынудят застройщиков поднять цены в существующих проектах в среднем на 10–15%, а в новых объектах — на 20–25%.
"Возможно, нас ждет новый виток в развитии уже сформированных сегментов эконом, комфорт, бизнес, ведь стоимость квадратного метра в них повысится, а объемы строительства сократятся. При этом новые правила игры приведут к вымыванию с рынка маленьких компаний, что, по идее, должно повысить качество новых проектов", — уверена Людмила Заиченко, заместитель директора департамента исследований Colliers International. По ее мнению, повышение цен застройщиками — ожидаемое событие на рынке жилья и на него стоит смотреть с оптимизмом, так как качественно рынок первичной недвижимости только выиграет.
Кроме того, спрос подталкивается возможным повышением ипотечных ставок (на прошлой неделе Центробанк поднял ключевую ставку).
"Это заставляет потенциальных покупателей быстрее принимать решение. Соответственно, цены на первичном рынке также будут демонстрировать положительную динамику в III–IV кварталах текущего года", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
По факту меньше
Однако массовые сообщения застройщиков о росте цен и фактическая цена сделки — разные вещи, говорят эксперты. "Рынок как был рынком покупателя, так им и останется. И все благодаря объему предложения и заявленным к продаже объектам. Ситуация в экономике лучше не стала. С чего у людей станет больше средств на покупку жилья? А при этом ДДУ обязывает построить уже строящиеся объекты и сдать их в срок", — говорит директор по маркетингу ЖК "Новоселье: городские кварталы" Алексей Муравьев.
Поэтому сейчас, по его мнению, застройщики, наоборот, снижают цены в погоне за жизненно необходимыми финансовыми средствами на ведение строительства.
К примеру, по данным "Нмаркет.ПРО", по итогам августа впервые за всю весну и лето 2018 года реальная цена продаж новостроек в Петербурге снизилась на 1,56%, до 89,42 тыс. рублей за "квадрат". Однако рекламные предложения дешевле не стали: девелоперы повысили ставки за квадратный метр на 1,45%, до 88,33 тыс. рублей.
В более длительной перспективе все–таки роста цен ожидать стоит.
"Есть тенденция к небольшому росту цен, но это всего лишь продолжение картины последних лет, когда за 2 года цены выросли всего на 5%, — считает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. — Продолжается еще одна не новая тенденция, ее можно описать так: хорошее дорожает, плохое дешевеет".
По словам эксперта, причин для изменения цен до конца года нет.
"Цены могут поднять две вещи: снижение ипотечной ставки и рост доходов населения. Ни того ни другого в обозримом будущем не предвидится", — уверен Сергей Бобашев.
С ним согласна коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Ольга Аветисова. "Резких потрясений ждать не стоит, но и снижение цен на недвижимость тоже вряд ли состоится. Стоимость жилья, скорее всего, вырастет в пределах инфляции. Конечно, не у всех застройщиков цены будут одинаковые. У одних они могут остаться на сегодняшнем уровне, у других — вырасти. Многое зависит от того, насколько популярен тот или иной проект у потребителей", — полагает она.
Спрос смещается в город
Продолжится и еще одна тенденция: стоимость недвижимости в Петербурге и Ленинградской области и дальше будет меняться разными темпами.
"Сейчас существует большой отток потребительского спроса из Ленинградской области в город, где появилось множество интересных и качественных проектов", — говорит Сергей Терентьев.
“
Цена будет подниматься ровно столько, сколько будет длиться ажиотаж. А сколько он продлится — неизвестно. Это зависит от макроэкономической ситуации, опасений вкладчиков, что денежные средства, расположенные на банковских счетах, могут обесцениться.
Также это связано с тем, что многие банки заявили о возможном повышении процентной ставки по ипотеке. В зависимости от типа квартиры рост составил 3–4%.
При этом по цене некоторые проекты в городе могут конкурировать с объектами в Ленинградской области.
Максим Жабин
заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
“
Тренд на повышение и спроса, и цен наметился еще в июле–августе. Причем это не связано с вступившими в силу поправками в 214–ФЗ. Их влияние пока покупатели не почувствовали.
Спрос (у нас он был больше на 20 % по сравнению с прошлым годом), скорее всего, вырос на общей нервозности, связанной с ожидаемыми санкциями, прыжками курса доллара, евро, ожиданиями роста ипотечных ставок. В среднем цены увеличились во всех классах незначительно — на 1–3%.
Олег Пашин
генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»
