Количество сделок по переуступке квартир, когда недвижимость перепродается еще на стадии строительства, за прошедший год удвоилось. Как говорят эксперты, львиная доля таких сделок — продажа подрядчиками квадратных метров, полученных по бартеру за выполненные работы, и сброс жилья, купленного у проблемных застройщиков.
От инвестора к банкроту
Продаж по переуступке много, при этом изменился их характер. Раньше в основном избавлялись от инвестиционных квартир. "Люди дожидались окончания строительства и продавали жилье, стараясь сделать это сразу после сдачи объекта, но до оформления квартиры в собственность, чтобы сэкономить на уплате налогов. Сейчас случаев переуступки инвестиционных квартир почти нет", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По оценкам экспертов, на рынке новостроек порядка 5–10% продаваемых квартир — это недвижимость подрядчиков. "В первую очередь количество бартера увеличивается у мелких застройщиков. В отличие от крупных компаний, у которых есть стабильный поток средств, у мелких застройщиков он нерегулярен. Они не всегда могут рассчитываться с подрядчиком живыми деньгами. Вдобавок спрос на жилье почти не растет. Поэтому на проблемных объектах доля бартера достигает практически 100%. Чем проект благополучнее, тем меньше случаев бартерных отношений", — говорит Сергей Бобашев.
С этим согласен Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". "Сейчас настоящий бум с переуступками, особенно в самом низком ценовом сегменте и у предбанкротных застройщиков. Расчеты с подрядчиками квартирами приобрели там массовый характер, а подрядчики выставляют на рынок достаточно интересные предложения с дисконтом, чтобы вернуть свои деньги", — говорит он.
Рост бартера в расчетах с подрядчиками может быть вызван отсутствием ликвидности у застройщика. "При этом если у застройщика нет денег, а их может не быть из–за падения спроса и, соответственно, падения продаж, то передача квартиры подрядчику не означает автоматического появления у него денег. Обычно подрядчик начинает снижать цены на квартиры, чтобы быстрее вытащить деньги, тем самым создавая внутреннюю конкуренцию предложениям застройщика. Поэтому у нас нет такой практики бартера", — говорит директор по маркетингу ЖК "Новоселье: городские кварталы" Алексей Муравьев.
Переход на бартерные схемы — это стандартная практика застройщиков при наступлении кризиса, говорят эксперты. Удлиняются сроки оплаты выполненных контрактов, в итоге часть расчетов идет по бартеру. Ничего хорошего в этом нет.
Подрядчику, взявшему квартиру, надо продать ее быстрее, а значит — дешевле. Так что застройщик, расплачиваясь жильем, зачастую сам себе ухудшает продажи. Впрочем, больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990–х — начале 2000–х годов. В кризис 2008–2009 годов доля бартерных работ достигала 80%. Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивали живыми деньгами, остальное — квартирами.
На чужой беде
Что плохо для одних — возможность заработать для других. Очевидная выгода в приобретении квартир по переуступке заключается именно в цене. Об этом говорит директор компании "Мобильный регистратор" Евгения Клавкина. По словам эксперта, если рассмотреть строящийся объект, то разница с ценой застройщика может составить до 20%: квартира от застройщика с ценой, например, 2,5 млн рублей по переуступке будет стоить 2,2 млн рублей.
"Такую квартиру удобно продавать через агентство недвижимости. У них большая база покупателей и подкованность в документально–юридических вопросах", — подчеркивает Евгения Клавкина.
Услуги риелтора на рынке оцениваются всего в 100–130 тыс. рублей, однако покупатель все равно получает денежную выгоду, причем без дополнительных затрат времени и сил.
Сейчас в Петербурге и Ленобласти официально считаются обманутыми менее 2,5 тыс. дольщиков. При этом проблемных объектов, находящихся на контроле властей, — 78, а жилье в них ожидают более 25 тыс. дольщиков.
Еще один способ приобрести квартиру с дисконтом — взять жилье у собственников земли. "На вторичном рынке так же продаются единичные проекты с пакетами квартир, полученные собственниками земельных участков в качестве платы за землю", — говорит Олег Пашин, генеральный директор компании "Петербургская недвижимость".
Осторожность превыше всего
Впрочем, надо понимать, что покупка квартиры у девелопера, который балансирует на грани банкротства, — большой риск. "Конечно, случаев, когда человек вообще не получал квартиры, практически нет. Но можно ждать долго. Это в итоге нивелирует возможную прибыль от покупки недорогого жилья. Входя в подобную историю, нужно четко понимать риски или воспользоваться услугами эксперта", — говорит Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс". С ним согласен руководитель отдела продаж новостроек АН "Экотон" Михаил Бизимов. "Теоретически в приобретение рискованных квартир можно вкладывать средства. Экономия по сравнению со среднерыночной ценой может составить несколько сотен тысяч рублей, но, правда, и гарантии, что комплексы будут достроены вовремя или с небольшой задержкой, нет", — говорит он.
При этом, по словам эксперта, надо помнить, что недостаток денег неизбежно скажется на качестве таких квартир.
"Люди рассказывают жутковатые вещи про наследие разорившихся застройщиков: лужи на полу, затопленные паркинги, дыры в стенах. Иными словами, вы не выгадаете при покупке дешевой квартиры, если у нее такие потери в качестве", — рассказывает Михаил Бизимов.
Впрочем, в ближайшее время подобная возможность может исчезнуть. Дело в том, что с 1 июля власти получили право останавливать продажи у тех застройщиков, которые задерживают сдачу объекта на полгода и больше. Более того, сейчас готовятся новые поправки в 214–ФЗ, которые предлагают приравнять шестимесячную задержку к банкротству.
“
Как застройщики мы никогда не практиковали бартерные схемы. Мы всегда были и остаемся их принципиальными противниками. Деньги на строительство объекта всегда можно найти. Но бартерные схемы — это, по сути, создание самим же себе конкуренции по выводу на рынок собственных квартир, в своих же домах, но по более низкой цене. Никогда не понимал, зачем в этом участвовать.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости ГК "ЦДС"
“
Количество переуступок в последнее время выросло. Причин этому несколько. Во–первых, более доступной стала ипотека, но при этом в популярных локациях практически не осталось интересных предложений от застройщиков. Еще один фактор: покупатели боятся будущего роста цен, поэтому стараются успеть приобрести жилье по более низкой цене. А продавцы выходят из инвестквартир, которые были приобретены на старте, с прибылью 15–20%.
Юрий Сергеев
генеральный директор АН "Динас"
“
Какие–то компании на подрядном рынке согласны были работать только за квартиры, какие–то брались за проект исключительно за деньги. Часто возможность работы по бартеру помогает выиграть и получить подряд, что важно для компании. При этом в некоторых случаях мы теряли деньги: квартиры брались по рыночной цене, а продавались с небольшой скидкой. Но ряд застройщиков были готовы идти на уступки.
Дмитрий Дорин
Генеральный Директор компании "Европроф"
“
В нашей компании изначально была выстроена политика исключительно денежных расчетов с подрядчиками. В первую очередь это позволяет сформировать честные, открытые и контролируемые отношения на всех этапах строительства. Во–вторых, это снижает риски банкротств контрагентов, так как дает им необходимые оборотные средства для закупки материалов и своевременной выдачи зарплат своим рабочим. И все это в сумме влияет на качество работ. В–третьих, мы следуем единой ценовой политике на объекте, что улучшает продажи.
Роман Мирошников
исполнительный директор СК "Ойкумена"
