Как изменилась за 25 лет профессия риелтора, умрет ли она от инициатив главы Сбербанка Германа Грефа, есть ли сейчас смысл расселять коммуналки, рассказал "ДП" генеральный директор одного из старейших агентств недвижимости Петербурга "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.
Можно сказать, что вторичный рынок остался?
— Не просто остался, а отлично себя чувствует. Он видоизменился: появились новые игроки, новые модели, вторичка оцифровалась. Раньше на вторичном рынке существовали так называемые витрины — заборы около станций метро "Сенная площадь", "Ломоносовская", "Нарвская". Те, кто хотел поменять свою недвижимость в 1980–е годы, ехал туда и клеил объявления.
Это совсем старые времена…
— Принципиально мало что поменялось: как и раньше, главное — информация. После объявлений появился терминал агента, потом разные печатные издания: "Реклама–шанс", "Из рук в руки", "Сорока", потом вышел "Бюллетень недвижимости" и так далее. Это позволяло все быстрее проводить маркетинг как профессиональным игрокам, так и клиентам. Цена на недвижимость начала определяться более–менее справедливо, что помогло рынку цивилизоваться, но в ряде случаев отодвинуло интересы риелторов. Клиенты пытались экономить на комиссионных, поскольку считали, что инструмент для определения справедливой цены от риелторов им уже не нужен. Затем с появлением и развитием интернета возникли электронные классифайды, и на рынок вышли новые крупные игроки: ЦИАН, "Авито", а затем и "Яндекс.Недвижимость" — они генерируют огромное количество заявок.
Это все дальше отодвигало риелтора от покупателя?
— Практика показывает, что квартира, которую клиент продает самостоятельно, дешевле возможной цены. Причем не просто на процент комиссионных риелтора, а гораздо ниже. Это доказанный факт: существует всего 6% людей, которые умеют продавать. Я сам руководитель риелторской компании, но буду продавать свою недвижимость через риелтора, потому что 3–4% комиссионных несопоставимы с теми трудозатратами, которые необходимо приложить при продаже. Кроме того, риелтор добьется самой справедливой цены. Мне нужен человек, который будет торговаться от меня. Человек может построить дом самостоятельно, но в 99% случаев лучше это сделают профессионалы.
В США, кажется, запрещено недвижимость продавать не через риелтора…
— Такого запрета нет. Ты не можешь быть посредником, если ты не риелтор, но продавать самостоятельно можешь. Однако больше 90% недвижимости все равно продается специалистами.
А у нас сколько?
— Процентов шестьдесят–семьдесят, если говорить о вторичке. Причем уровень риелторского участия за последнее время вырос — говорить о том, что профессия не востребована, не приходится. На первичке доля риелторов за последние 3–4 года заметно выросла.
Я не согласен с мнением, что услуга риелтора стоит 10 тыс. рублей, а все остальное можно оцифровать. Нельзя оцифровать биохимию, которая происходит между клиентом и агентом. Петербург — очень сложный город с точки зрения недвижимости: коммунальные квартиры, цепочки — семь–восемь квартир, деньги в начале и в конце, все остальное — кредиты, обмены. И как все это склеить машине?
То есть Греф, решивший конкурировать с риелторами с помощью сервиса "ДомКлик", неправ?
— Я считаю, что он преследует свои корпоративные интересы. С этой точки зрения он прав, а с точки зрения реального рынка — нет.
Но часть рынка он заберет?
— Они зарабатывают не на классической риелторской услуге, а пытаются взаимодействовать как с риелторскими компаниями, так и с индивидуальными специалистами. Сбербанк — гигантская организация, которая имеет очень большой ресурс, в частности чтобы давать ипотеку.
Какой процент сегодня составляют простые сделки, без цепочек?
— Около 10–20%, а все остальное — либо цепочка, либо ипотека. Цепочка может быть из двух звеньев: продал свое, купил другое. Но, если человек живет в этой квартире, ему надо куда–то переехать, поэтому он совмещает все сделки в одну.
Какой процент сделок на вторичке совершается с помощью ипотеки?
— Доля растет, приближается к 50%, может, за счет цепочек — к 40%. Но все равно практически в любой сделке есть ипотека. На вторичке на всех этапах цепи ипотека не нужна. А если считать сделку как цепочку, то количество достигает 90%.
Цена на первичном и вторичном сравнялась?
— Примерно да. В мае этого года цена на первичку в некоторых районах даже превысила вторичку.
В чем преимущество вторички?
— Преимуществ много как у первички, так и у вторички. Есть одно неоспоримое: ты заезжаешь в дом, где никто ничего не ремонтирует круглосуточно. А на первичке еще несколько лет будут колотить, если дом сдается без чистовой отделки. Во–вторых, решены инфраструктурные вопросы: парковка, благоустройство, соседи. Местоположение иногда играет решающую роль: если семья привязана к детскому саду, школе, то может закрыть глаза на огрехи застройщика, потому что привязана к месту. Идеал — это то, к чему стремятся и что недостижимо.
Советская вторичка уже непопулярна?
— Все имеет свою цену. Есть хрущевки, особенно в Московском районе, которые очень удачно расположены, на них есть спрос. Сталинки — хорошие дома, но они морально устарели: маленькие лифты, неудобная входная группа, неоднородная социальная среда, изношенные системы коммуникаций. По сравнению с тем, что предлагает рынок в сегменте комфорт, они проигрывают. Но есть места, где невозможно купить недвижимость, которая отвечает потребностям, а жить надо именно здесь. Со временем хрущевки, брежневки, корабли стали дешеветь быстрее в относительном смысле.
А правда, что комнаты окончательно проиграли битву со студиями?
— Если говорить об общей тенденции, то да, люди не хотят иметь соседей с общей кухней и туалетом. Сохранится ли на комнаты спрос? Конечно, сохранится, это вопросы локации. Например, в центре очень сложно найти места, где есть студии. Сейчас появилось несколько проектов апартаментов, но это специфическое жилье, у него есть характеристики, которые отличаются от классической первичной недвижимости.
В целом при выборе — купить студию или комнату — в 90% случаев выберут студию. И родители студента, и сам студент, и молодая пара предпочтут такую недвижимость. С другой стороны, комнаты имеют определенную привлекательность с точки зрения последующего расселения.
Когда–нибудь коммуналки расселить удастся?
— Без драйвера в лице руководства города большого интереса к расселению коммуналок уже не будет. Это очевидно. Такие дома нуждаются в комплексной реконструкции. Есть программа по расселению, она помогла множеству людей обрести отдельное жилье, это большие ресурсы. Дальнейшее будущее за комплексными решениями.
Владимир Гаврильчук
Родился в 1969 году. В 1994 году окончил БГТУ им. Д. Ф. Устинова. В агентстве недвижимости "Адвекс" с 1993 года. Начинал агентом по недвижимости. С 1996 по 1997 год работал в Российском центре приватизации при правительстве РФ (Москва). В 1997–1998–м участвовал в создании "Адвекс" в Нижнем Новгороде. С апреля 2001–го — генеральный директор корпорации "Адвекс Недвижимость". Увлечения: бильярд, большой теннис, туризм.
