Ветераны строительного рынка Петербурга помнят времена, когда за $10 тыс. можно было купить квартиру в черте города, а прибыль частного инвестора от перепродажи квартиры, изначально купленной на этапе котлована, достигала 150%.
В 1980–х в Ленинграде ежегодно появлялось от 120 до 180 новых жилых домов. Однако преобразования в экономике и системе госуправления, осуществленные в 1992 году, привели к резкому падению жизненного уровня и полной остановке строительной деятельности. Однако уже в 1994 году, несмотря на отсутствие бюджетных ассигнований, в Петербурге стали появляться первые стройки, реализуемые по схеме долевого строительства. Лидирующие позиции на рынке в то время занимали три компании: концерн VMB, строительная компания "Росстро" и финансовая компания "Сото–кредит".
Несмотря на низкий уровень доходов населения, строительство быстро стало рентабельным. По словам президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, цены на недвижимость в то время росли на 15–20% в год в долларах, а прибыль от строительства квартир до 1998 года составляла 20–30%.
"Когда в 1996 году мы построили дом на Комендантском, 39, цены держались на уровне $250–300 за 1 м2, — рассказывает основатель группы "Эталон" Вячеслав Заренков. — Например, в нашем доме однокомнатная квартира стоила $10 тыс., двухкомнатная — $15–18 тыс., трехкомнатная — $20–25 тыс.". При этом, вспоминает эксперт, рабочие получали $180–300 в месяц. По тем временам не так уж мало, если учесть, что средняя зарплата в России в 1996 году составляла $100–125. Однако, по словам Александра Шарапова, объемы стройки в это время были несущественными: в среднем они укладывались в 200–300 тыс. м2 в год.
"Те времена характеризуются тем, что вся застройка в Петербурге была точечной и уплотнительной. При этом средств, чтобы прокладывать новые инженерные сети, не было, и новые жилые объекты строились на территориях, которые были подготовлены в советские времена", — рассказывает эксперт.
"В то время частного рынка земли почти не было, львиная доля жилья строилась на городской территории, которую распределяла инвестиционно–тендерная комиссия целевым образом по так называемой двойной рыночной оценке, — добавляет генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. — Торгов не существовало, в основном были неофициальные договоренности, и считалось моветоном подать свою заявку на заявку другого застройщика, ведь в ответ он мог поступить так же, и в наказание всех вместе могли отправить на торги. Был целый бизнес, когда люди специально подавали заявки на "чужие" пятна и потом вымогали деньги за то, чтобы их снять".
Строительная лотерея
Времена были лихие, рисковали все — и застройщики, и люди, решавшиеся доверить им свои деньги. "В экономических условиях 1990–х годов бичом строительного рынка была ситуация, когда компаниям не удавалось выполнить обязательства перед дольщиками, и на последних этапах строительства нередко практиковали "дополнительный сбор средств".
"Права потребителей, конечно, в то время не были защищены", — говорит президент группы RBI Эдуард Тиктинский.
Однако и потребители в 1990–е встречались разные, далеко не все из них "отвечали за базар". Особенно тяжко приходилось строительным компаниям, которые осваивали загородный рынок. "В начале 1990–х мы как раз набивали первые шишки, — вспоминает Вячеслав Заренков. — Строить жилые дома без участия государства для нас оказалось возможным лишь в пригородах Ленинграда, и мы решили заняться коттеджами. Больше всего трудностей возникало при расчетах с заказчиками: бывало, дом уже наполовину готов, а заказчик исчезает, не расплатившись".
Тем не менее строительный рынок развивался очень быстро и целенаправленно шел к цивилизованным формам работы. В 1995 году возникает первое бюро регистрации в Петербурге во главе с Валерием Назаровым. "Мы гордились самостоятельно разработанным городским бюро регистрации современным программным обеспечением, отсутствием очередей. Нормативным сроком регистрации договора считался месяц, и большинство городов с этими сроками не справлялось, но в Петербурге была ситуация, в которой можно было зарегистрировать недвижимость за неделю", — вспоминает Александр Шарапов.
В середине 1990–х были заключены и первые ипотечные сделки. По словам Эдуарда Тиктинского, банки выдавали кредиты на несравнимо более жестких условиях, чем сегодня, с маленькими сроками возврата кредитов, до 1–1,5 года. Ставки же находились на уровне 36% годовых в иностранной валюте. Но уже в 1997 году был запущен ипотечный механизм покупки жилья с погашением кредита в срок 10 лет. "Ставка была порядка 20–25% в год в валюте. И она считалась беспрецедентно низкой", — рассказывает Эдуард Тиктинский.
Умножение возможностей
Постепенно жизнь налаживалась, но в 1998 году грянул один из самых мощных российских кризисов. По словам Александра Шарапова, рынок обвалился буквально в течение квартала, и если в середине года стоимость квадратного метра была около $600, то уже к Новому году цены на недвижимость составляли $200–250 за 1 м2. Но рынок достаточно быстро восстановился. Кроме того, именно тогда многие девелоперы поняли, что кризис — это не обязательно плохо.
"В 1998 году, когда рынок рухнул, Becar находилась в процессе сделки по приобретению одного этажа бизнес–центра "Бекар", но в результате обвала цен смогла приобрести все здание площадью 4 тыс. м2 целиком. Приобретение и реновация БЦ "Бекар" обошлась для нас в $230 за 1 м2. В 1999 году, уже после кризиса, мы приобрели еще и БЦ "Нобель" — за $60 за 1 м2", — рассказывает Шарапов. Начало 2000–х годов было ознаменовано развитием рынка коммерческой недвижимости.
"Первые бизнес–центры класса А появились в конце 1990–х, но это преимущественно были проекты реконструкции или приспособления исторических зданий. Например, в то время была проведена масштабная реконструкция БЦ "Атриум". А вот по–настоящему новые проекты коммерческой недвижимости, построенные с нуля по специально разработанному проекту, появились уже в 2000–х", — вспоминает Николай Пашков. Следующей вехой стало принятие в 2004 году федерального закона № 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Появление этого закона, призванного защитить права дольщиков и ограничить мошеннические схемы, а также развитие схем ипотечного кредитования и активизация национальных программ спровоцировали резкий скачок спроса. На первичном рынке возник серьезный дефицит предложения.
"В 2006 году объем предложения за год был равен 4,36 млн м2, а годовой вывод объектов нового строительства — 1,2 млн м2, что привело к небывалому росту цен от 110 до 119% в различных сегментах рынка Петербурга, — комментирует руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — К началу октября средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $2144 за 1 м2, в панельных и монолитно–панельных — $2019". По словам Николая Пашкова, в 2005–2006 годах в периоды такого роста частный инвестор на покупке долевой недвижимости мог заработать и 100%, и 150%.
"При этом вероятность, что человек получит в итоге квартиру, была довольно велика. Конечно, на тот момент были "глобальные" крахи, проблемные объекты. В штуках относительно рынка их, может быть, было и не так мало, но надо понимать, что и рынок был гораздо меньше. Поэтому в абсолютном исчислении обманутых дольщиков на рынке было меньше, чем, например, в наше время в отдельно взятом "СУ–155" или ГК "Город".
