Банкротный долгострой
ТЦ "Искра" уже 13 лет возводится на Искровском пр., между ул. Подвойского и ул. Коллонтай. Компания "Скэйлс" получила участок площадью более 2 га целевкой еще в 2005–м. Общая площадь четырехэтажного комплекса должна составить 28 тыс. м2, а арендопригодная — 21 тыс. м2. Первый срок сдачи объекта был запланирован на 2009 год. Стройка шла за счет продажи помещений в еще не построенном комплексе.
В компании "Скэйлс" неоднократно вводили процедуру наблюдения, но до банкротства дело не доходило. Сейчас каркас здания выполнен на 85%, на 40% завершены внутренние работы. При этом недостроенный комплекс на 60% принадлежит частным инвесторам. Причем часть договоров заключены по 214–ФЗ.
Весной 2018 года городские власти привлекли для достройки объекта компанию "Стоун" бизнесмена Андрея Кузнецова, который обещал завершить комплекс к середине 2019 года. При этом "Стоун" выкупил долги двух компаний, пытавшихся обанкротить "Скэйлс", и частично погасил задолженность компании по арендным платежам городу, передав часть помещений под МФЦ Невского района.
"С просьбой помочь с достройкой объекта к нам сначала обратилась администрация Невского района, а потом и городской комитет по строительству. Кроме того, одна из наших компаний была подрядчиком на объекте. Так что мы знали ситуацию изнутри", — говорит Андрей Кузнецов. По его оценкам, для достройки необходимо чуть больше 450 млн рублей. "250 млн рублей — затраты на общестроительные работы, 130 млн — долги по арендным платежам перед городом, и около 80 млн — плата за подключение естественным монополистам. С учетом того, что в комплексе остались непроданными около 9 тыс. м2 арендопригодных площадей, средств хватит", — рассуждает глава "Стоун".
Дольщики под давлением
Однако, по мнению Татьяны Гессон, одного из инвесторов комплекса, хорошие новости для частных компаний закончились. "Сначала на нас стали давить с требованием, чтобы мы продали принадлежавшие нам помещения по цене приобретения, которое было 5–7 лет назад. Причем уровень угроз напомнил старые добрые времена "бандитского Петербурга". Сперва писали электронные письма и sms. Потом пришли в фитнес–клуб, где я занималась. Мы написали письма в полицию и прокуратуру, но там все обращения остались без ответа", — рассказывает Татьяна Гессон. "Сейчас "Скэйлс" обратилась ко мне с требованием оплатить мою площадь, несмотря на то что все платежи были внесены и это подтверждено документами. В "Скэйлс" уверяют, что у них в бухгалтерии поступления не отражены, а значит, помещения мне уже не принадлежат", — жалуется инвестор. По ее словам, представители застройщика предупреждали: если не поделитесь и не отдадите часть помещений, то будете долго судиться и доказывать оплаты. Сейчас в "Скэйлс" сменились генеральный директор и главный бухгалтер, и, по мнению Татьяны Гессон, документы вполне могли "испортиться".
Андрей Кузнецов с обвинениями не согласен. "Мы общались только с теми, кто начинал строить комплекс, — с "Невским альянсом" и "Невским синдикатом". С другими дольщиками лично я не общался. Денег на достройку комплекса у нас хватит, поэтому никого выселять или требовать доплаты мы не собираемся", — уверяет он.
Конкурентный поселок
Невский район, особенно микрорайон расположения недостроенного ТЦ "Искра", считается обеспеченным качественной торговой недвижимостью. По данным IPG.Estate, насыщенность торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет более 500 м2.
По данным Colliers International, на данный момент торговые площади (GLA) в Невском районе составляют 283 277 м2. "Рядом с недостроем функционирует удачно реконструированный ТРК "Лондон Молл", который и является центром притяжения всего района, в том числе за счет рядом стоящих гипермаркетов "Лента" и Castorama. В северной части района значительную долю покупательской активности притягивает ТРК "Невский". При этом шансы на своего покупателя у недостроенного комплекса есть — в случае пересмотра и коррекции концептуальных характеристик объекта и правильной маркетинговой политики", — считает Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate.
"Спрос на небольшие площадки 100–150 м2, возможно, будет, но покупка площадей в подобном долевом "шанхае" чревата дальнейшими сложностями с управляющей компанией. Аналогичные помещения в достроенном комплексе в этой локации могут стоить около 100 тыс. рублей за "квадрат", — уверена Екатерина Лапина, владелица АН LAPINA.
На привлекательность комплекса у арендаторов и покупателей также влияет активность жилищного строительства, которое вблизи ТЦ практически не ведется.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге, считает, что если в ТЦ "Искра" будет реализована запланированная схема продажи отдельных помещений в составе комплекса, то спрос на него будет сомнителен.
Долгое строительство подтверждает нецелесообразность такого подхода. Возможно, он будет рассматриваться как стрит–ретейл внутри устоявшегося квартала, говорят эксперты.
