"Это служит хорошим мотиватором для ускорения реализации земельных участков. При этом запасы промышленных территорий все еще обширны. Темпы редевелопмента будут только увеличиваться. Если раньше он был ориентирован в основном на объекты бизнес–класса, то сегодня становится более демократичным и массовым", — считает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".
Сейчас, по данным компании Peterland, в Петербурге представлено 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более. "Суммарная площадь этих зон составляет порядка 6 тыс. га. Учитывая эти данные, а также действующие градостроительные нормы и регламенты, на территориях бывших промзон может быть построено примерно 14 млн м2 жилья, без учета уже реализованных и запущенных проектов", — говорит Ирина Дайнеко, руководитель аналитической группы Peterland.
С учетом текущего года можно говорить о проведенном и запущенном редевелопменте примерно на 1500 га площадей серого пояса, включающих и целые промзоны, и отдельные площадки.
"В целом за последние 5–6 лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в 2 раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов и усилении его роли в градостроительстве", — констатирует эксперт.
По мнению Дениса Антипова, заместителя управляющего по строительству ГК "КВС", в 2012–2013 годах были сформированы новые предложения по переводу промышленных зон в жилые. Они были внесены в Генплан Петербурга и выполнялись в соответствии с плановым периодом. И вот к 2018 году именно эти проекты и составили 35% продаж.
Проблемный редевелопмент
Несмотря на активное освоение бывших промзон, редевелопмент остается большой головной болью для девелоперов. Так, одна из главных проблем, с которой застройщики сталкиваются при освоении серого пояса Петербурга, — это периодически меняющаяся позиция городских и федеральных властей, говорят эксперты. А без их поддержки трудно реализовать успешные проекты по редевелопменту территорий, занятых старыми промышленными предприятиями.
"Так, недавно стало известно, что правительство Петербурга больше не планирует выводить промышленные объекты из города, а освобождающиеся территории прежних предприятий будут использоваться для размещения новых производств. Тогда как еще в мае 2016 года комитет по градостроительству и архитектуре объявил конкурс на концепцию преобразования серого пояса, а итоговые работы конкурса были показаны на II Международном форуме пространственного развития", — рассказывает Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
В то же время с согласованиями в последнее время стало проще, констатируют девелоперы. "Власти прекрасно понимают, что единственный путь экономически развивать город в текущих реалиях — это редевелопмент", — полагает Сергей Мохнарь, генеральный директор "ПСК–Недвижимость".
Впрочем, процесс тормозит наличие множества собственников в пределах одной территории, их интересы часто расходятся. "Это означает затягивание переговорного процесса и существенное увеличение бюджета девелоперского проекта из–за вероятности выплаты повышенной компенсации за освобождение территорий. А для некоторых участков требуется проведение экологических изысканий и рекультивация", — продолжает Мария Черная.
Хотя кризисные явления привели к тому, что в 2015–2016 годах арендаторы активно оптимизировали занимаемые площади и инициировали пересмотр ставок в меньшую сторону.
"Как следствие, для собственников арендный бизнес перестал отвечать ожиданиям: снизился уровень рентабельности офисных и складских помещений, возникли проблемы с их заполняемостью. Чтобы повысить капитализацию активов, потребовалось сменить концепцию. Некоторые объекты трансформировались в общественные пространства, как, например, Art Play. Однако большая часть собственников приняла решение о выходе из проекта через редевелопмент в жилье", — рассказывает Алексей Чижов, директор департамента инноваций и развития холдинга AAG.
Территории на перспективу
По мнению экспертов, привлекательные по цене проекты в ближайшее время будут появляться в районе промзон Галерная, Полюстрово и Стеклянного городка. Так, в компании "ПСК" "ДП" рассказали о своих интересах к участкам с ветхими и заброшенными зданиями жилого, складского и служебного назначения в исторических районах. "Это небольшие территории, а их локация и состояние почвы позволяют строить жилье бизнес–класса посреди хорошего окружения. Среди таких, например, территория бывшего жилгородка завода Людвига Нобеля", — сообщил Сергей Мохнарь.
По мере увеличения дефицита свободных пятен под застройку интерес к проектам редевелопмента будет только расти. Наибольшая по объему площадей застройка происходит сейчас в трех зонах: Полюстровской (по обеим сторонам пр. Маршала Блюхера), Новоизмайловской и Октябрьской (вдоль Октябрьской наб.). К перспективным территориям эксперты из AAG относят также Кировский район в окрестностях станции метро "Автово", район Измайловской перспективы между Московским пр. и Митрофаньевским шоссе, Охту и оба берега Невского района.
На рынок выходит новый и весьма привлекательный участок — на набережной Невы, на месте бывшего ИЦ "Буревестник". "Редевелопмент порой позволяет застройщикам существенно сэкономить на подведении инженерных коммуникаций (при их рабочем состоянии), прокладке дорожных магистралей. Это, в свою очередь, является плюсом и для покупателей жилья: сокращается срок строительства дома. Свободных и перспективных пятен под застройку все меньше, поэтому редевелопмент сейчас — один из самых эффективных способов развития городов", — уверен Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
С ним согласен и Сергей Мохнарь. "Земли бывших производств (особенно химпрома) стоят относительно недорого. Да, придется вложиться в демонтаж и рекультивацию, но это все равно будет дешевле, чем приличных размеров пустырь в зеленой или освоенной жилой зоне, на котором можно строить. Еще причина — жилье у воды (а значительная часть осваиваемых территорий серого пояса расположена возле Невы и других рек и каналов) всегда востребовано. Наконец, на таких территориях строится по большей части жилье комфорткласса — самое востребованное на данный момент", — говорит Сергей Мохнарь.
