13:1918 ноября 201813:19
15717просмотров
13:1918 ноября 2018
Торги по земельным участкам для инвестиционных проектов в Петербурге в последнее время проводятся редко. Продают "с молотка" в основном не из приверженности к аукционному делу, а в силу требований законодательства — федеральную и городскую собственность, а также недвижимость обанкротившихся компаний.
За последний год в Петербурге на торгах продано более 20 участков и инвестиционных проектов на общую сумму около 8,5 млрд рублей. Объявлено, но не состоялось аукционов в несколько раз больше. В числе реализованных объектов — как небольшие участки, так и крупные территории для масштабной застройки.
Топ сделок 2018
Участки под относительно небольшие проекты регулярно продают на торгах Фонда имущества Санкт–Петербурга. Например, в январе этого года компания "Отели Северной Пальмиры" за 36 млн рублей купила у города здание с участком на Приморском пр., 32, напротив Елагина острова. Общая стоимость такого порядка сделок фонда — около 1 млрд рублей. По начальной цене продано 50% лотов, среднее количество участников — 3,4, средний коэффициент превышения стартовой цены — 1,3, говорит продавец. Самая крупная сделка — продажа участка под строительство жилого дома общей площадью около 25 тыс. м2 на Шлиссельбургском пр. Застройщик "Технополис" предложил за лот в 1,5 раза больше начальной цены и обошел шесть участников–конкурентов. За аренду на период строительства в бюджет перечислят 364,1 млн рублей.
Крупнейшей "молоточной" сделкой года на земельном рынке Петербурга может стать покупка компанией "Унистрой" из Татарстана права аренды более 100 га в районе аэродрома Горская под Сестрорецком. Территория, которую продавала компания "ДОМ.РФ", предназначена для строительства малоэтажного жилья. Срок аренды — 14 лет. В первые 2 года аренда оценена в 152 млн рублей в год, далее — 304 млн рублей. Суммарно стоимость сделки может достигнуть 4 млрд рублей. Однако, учитывая проблемы участка и низкую проработанность проекта к моменту продажи, велика вероятность, что проект реализовать не получится, а договор будет расторгнут.
В таком случае "золото" перейдет к покупке компанией Setl City около 9 га на Торфяной дороге, 17. Сумма этой сделки составила 1,19 млрд рублей. Аукцион проводился в рамках процедуры банкротства ЗАО "Мегалит".
К заметным продажам можно отнести и приобретение Glorax Development у ПАО "Трансконтейнер" около 30 га на Лиговском пр., 240 (стоимость сделки — 1,1 млрд рублей). Торги по поручению собственника проводил Российский аукционный дом.
В борьбе с точечной застройкой
В списках лотов, которые безуспешно пытались продать в этом году, есть объекты любого функционала и стоимости: свободные участки под застройку, проекты редевелопмента, здания с участками под снос или реконструкцию и т. п. Но найти для них покупателей из–за плохого качества активов или завышенных цен не удается. Поэтому успешно проведенные аукционы становятся заметным событием на рынке недвижимости.
Однако так было не всегда. Торги были серьезным подспорьем для пополнявших земельный банк петербургских застройщиков во второй половине 2000–х. Смольный выставлял на продажу десятки участков для небольших проектов, огромные территории для комплексного освоения и аварийные здания, которые покупались под снос. После кризиса 2008 года продажи практически остановились. Объемы предложения заметно сократили, а затем чиновники и вовсе пересмотрели земельную политику. Площадки для реализации небольших проектов к этому времени почти перестали выводить на рынок, так как боролись с точечной застройкой. А территории под комплексное освоение не стали продавать, чтобы избежать трат из бюджета на транспортную и социальную инфраструктуру новостроек.
Низкая активность
Вслед за государством торги как инструмент продажи пытался развивать и частный бизнес — компания "Российский аукционный дом". Однако и у него полноценных торгов — с большим количеством участников и серьезным превышением цены — проходят единицы. "По крупным дорогостоящим земельным сделкам конкуренции в последние годы практически нет. Но это говорит не о том, что торги — неэффективный механизм, а о том, что в Петербурге низкая инвестиционная активность и что строительная отрасль переживает не лучшие времена. В подтверждение можно сказать, что в Москве земельные торги идут с большим успехом", — утверждают в РАД.
Сам формат аукциона не обеспечивает успешную продажу, но смысл проводить торги, а не заключать целевые сделки, безусловно, есть, считают консультанты. "Стоимость актива может существенно повыситься за счет организации структурированного процесса продажи, создания условий для прозрачной и открытой конкуренции среди инвесторов. Обеспечить такой подход может профессиональный консультант, который выстроит процесс так, чтобы максимизировать сумму сделки, а также будет контролировать участников и все этапы транзакции, будь то открытый аукцион или закрытый тендер, — говорит Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International. — Формат аукциона дает больший охват рынка. Никогда не знаешь, кто в итоге выступит покупателем. Все стороны принимают участие в одном процессе, получают равные права и возможности".
