Площадь требуемых участков увеличилась до 10 га.
По данным правительства Ленинградской области, в настоящий момент в Ленинградской области развивается более 30 проектов по строительству индустриальных парков общей площадью более 5 тыс. га. Однако, как утверждает руководитель направления индустриальной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Алла Сидоренко, фактически действующими являются только 18 парков.
Не парк и был
"Инженерно подготовленных парков не хватает, — считает руководитель УК "Мультимекс" Андрей Пригульный. — На рынке представлено много инфраструктурно не обеспеченных площадок, которые требуют серьезных инвестиционных вложений. Строить на таких участках предприятия невозможно". По данным "БестЪ. Коммерческая недвижимость", средняя стоимость такого неподготовленного участка составляет 900 рублей за 1 м2, в то время как цена за инженерно обеспеченные площадки стартует от 2,3 тыс. за 1 м2. Однако, по словам Андрея Пригульного, производственники уже давно поняли, что выгоднее приобрести пятно с уже подведенными коммуникациями по более высоким ценам, чем самостоятельно создавать инфраструктуру, поскольку затраты на не обеспеченный инфраструктурой участок стартуют от 3,5 тыс. рублей на 1 м2.
Директор отдела складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева считает, что площадки без инженерных сетей по факту индустриальными парками не являются, поскольку даже в теории индустриальный парк — это территория, находящаяся под управлением одной компании, которая предлагает будущим резидентам полностью подготовленные площадки для реализации проектов строительства. По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области Дмитрия Ялова, наибольшим спросом у инвесторов сегодня пользуются инженерно подготовленные участки в формате greenfield, при этом увеличивается спрос на готовые производственные помещения. Алла Сидоренко добавляет, что за последний год со стороны потенциальных резидентов увеличилась и требуемая площадь участка — от 2,5 га до 10 га.
Судьбы резидентов
Эксперты отмечают, что сегодня на рынке недвижимости существуют два принципиально разных типа индустриальных парков — государственные и частные. "Проекты государственного типа более близки к индустриальным паркам в классическом понимании, — рассказывает директор по развитию ГК A Plus Development Вячеслав Зелепуга. — Их, как правило, возводят на территориях специально созданных особых экономических зон. Поэтому своим резидентам такие парки могут предложить определенные льготы". Однако, по словам Вячеслава Зелепуги, таких проектов на рынке немного и они, как правило, не отличаются большими размерами. Их создают как кластеры, где размещаются узкоспециализированные компании определенного сегмента. По подсчетам экспертов A Plus Development, доля таких проектов не превышает 10–15%.
"Благодаря льготам в структуре резидентов индустриальных парков государственного типа преобладают производственные предприятия. Они занимают более 80% площадей", — уточняет Вячеслав Зелепуга. Дмитрий Ялов добавляет, что основными направлениями деятельности базирующихся на территории индустриальных парков компаний являются производство строительных материалов и изделий из пластмасс, деревообработка, машиностроение, обработка металлов, транспорт и логистика, автомобилестроение, химическая промышленность. Частные индустриальные парки в России имеют скорее логистическую направленность. По словам Вячеслава Зелепуги, их основными резидентами выступают ретейлеры и дистрибьюторы товаров народного потребления, а также логистические компании. Кроме них существенную долю занимают дистрибьюторы продуктового сегмента, производители товаров народного потребления и транспортные компании.
