Период относительной стабильности, с которого начался текущий год, завершился вместе с сентябрьским повышением цен и ростом ипотечных ставок. Добавим к этому законодательные изменения и отмену долевки и получим на выходе вполне объяснимое желание клиентов успеть на уходящий поезд. Все это разогрело спрос и подтолкнуло цены вверх. Логика покупателя проста — надо брать сейчас, пока не стало дороже.
Активность к концу года
Консалтинговый центр "Петербургская недвижимость" зафиксировал рекордный рост спроса на жилье на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов. За 9 месяцев 2018 года объем продаж в целом по агломерации достиг 3,5 млн м2, что на 21% больше показателей аналогичного периода 2017 года. В текущем году эксперты прогнозируют объем спроса, сравнимый с пиковыми результатами рекордного 2014 года.
В Группе ЦДС рост активности зафиксирован со II квартала текущего года. "В последние 2 месяца он перерос в близкий к ажиотажному, чему способствуют законодательные новации, меняющие структуру работы застройщиков, увеличение ключевой ставки ЦБ РФ и рост ставок по ипотечным кредитам. Постепенно покупатели стали осознавать, что перемены неизбежны и долевое строительство в том виде, как мы его знаем, уходит в прошлое", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
В "Группе ЛСР" не отмечают паники на рынке недвижимости, но и о покупательском оптимизме стараются не заявлять. "Поправки в жилищное законодательство, рост ипотечных ставок внесли свои коррективы в поведение потребителя. Осторожность и высокая требовательность к будущему жилью — нынешний тренд, и он только набирает обороты. В выигрыше крупные и надежные застройщики, за которых покупатель будет голосовать рублем. Тем более что сейчас не то время, когда решение квартирного вопроса стоит откладывать до лучших времен. Ведь недвижимость из года в год дорожает, а интересных локаций в городе становится меньше", — замечает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Ольга Аветисова.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК "Пионер", говорит, что объем предложения активно пополняется, но высокие показатели уровня спроса не позволяют достигнуть затоваривания рынка. "Текущий уровень объема предложения, спроса и цены свидетельствует о том, что ценовой рост будет продолжаться и его динамика увеличится", — уверен эксперт.
Цена растет страху вопреки
Вслед за повышенным спросом на рынке наметился разгон цен. За 9 месяцев прирост цен в массовом сегменте Петербурга составил более 4,7%, а в Ленобласти — 7,9%.
"До конца года прогнозируется дополнительное увеличение цены, таким образом, по результатам 2018 года итоговый прирост может оказаться выше уровня инфляции. В городе с начала года до его окончания средние цены вырастут примерно до 6,5–7%. А в пригородной зоне — до 8,5% с начала года, на этот показатель повлиял уход с рынка ряда дешевых объектов, где сейчас приостановлены продажи", — говорят в КЦ "Петербургская недвижимость".
Например, по некоторым объектам ЦДС с августа цены увеличиваются на 2–5% в месяц.
В отделе маркетинга строительно–инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" полагают, что рост цен был неизбежен и прогнозировался с начала года. Другое дело, что покупатели не ожидали той динамики, которую наблюдают сейчас.
"Квартиры в ликвидных объектах с хорошей транспортной доступностью вблизи метро начали прибавлять в цене уже с июля–августа, что нетипично для летнего сезона. Увеличение в среднем составило 10–12%. Сейчас цены растут в 5–6 раз активнее, чем в начале нынешнего года. Жилье в локациях массовой застройки подорожало на 5%, а в закадье и того меньше", — уточняет Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга.
С одной стороны, застройщики будут вынуждены поднимать цены, как в связи с законодательными изменениями и инфляцией, так и под давлением роста цен на рынке строительных материалов. С другой стороны, все эти вещи гасятся возможностями платежеспособного спроса.
"14 декабря планируется повышение ключевой ставки, следовательно, может продолжиться рост ставок по ипотеке. Однако резких скачков рынок недвижимости не выдержит, поэтому массового глобального роста цен ожидать не следует", — отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".
В нынешнем году нелегко пришлось даже лидерам рынка недвижимости, что уж говорить о новичках, которые, не выдержав конкуренции, сошли с дистанции.
После того как участились случаи долгостроев, а проблемы обманутых дольщиков вышли на федеральный уровень, последовало ужесточение законодательства и возросла финансовая и социальная нагрузка на застройщиков. "Создание Фонда защиты прав дольщиков обязало добросовестных девелоперов переводить деньги на достройку проблемных объектов обанкротившихся компаний. Такое перераспределение средств не могло не отразиться на стоимости квадратного метра жилья. Цены постепенно росли, побуждая застройщиков инициировать неценовые методы привлечения потребителей. И если в этом году положение спасал довольно низкий процент ипотечной ставки, то в ближайшем будущем нас ждет удорожание и этого популярного инструмента покупки жилья", — комментирует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Меньше, но лучше
При этом эксперты не скрывают, что временные сложности помогли очистить рынок от случайных игроков и позволили упрочить репутацию надежным компаниям.
По оценкам директора по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп" Виталия Виноградова, 25–30% застройщиков в результате законодательных нововведений будут вынуждены уйти с рынка, что неминуемо повлечет за собой сокращение предложения. "Добавьте к этому растущие затраты на обслуживание банковских кредитов и прочие отчисления тех, кто останется, и получите новое удорожание", — уверен он.
"Спрос сместился с эконома низкого качества на достойные проекты, которые, хочется верить, смогут вывести архитектурные традиции современного Петербурга на более высокий уровень. Сегодня покупатель стал более взыскателен, отдавая предпочтение проектам, в которых городской комфорт гармонично сочетается с природой. Бизнес–класс из околоцентральных стал постепенно смещаться ближе к спальным районам, к природе, паркам и набережным", — говорит Ася Левнева.
"Стоимость квартир в новостройках продолжит постепенно, но неизбежно увеличиваться и в следующем году. Результаты проведенного опроса свидетельствуют о том, что люди осознают это и готовы к такому сценарию. Сегодня главным мотивом для покупки квартиры стало желание улучшить качество жизни", — считает Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург".
"За последние годы качество строительства повысилось, проекты стали более продуманными, больше внимания уделяется благоустройству территории, и вполне логично, что квартиры в новых жилых комплексах стоят дороже. По нашим оценкам, в ближайшие месяцы стоимость жилья в востребованных проектах, расположенных в городской черте, будет постепенно расти, каких–то резких изменений и сюрпризов не предвидится", — резюмирует Денис Казберов, руководитель проектов компании "Мегалит — Охта Групп".
“
Возросшая покупательская активность во многом обусловлена рекордно низкими процентными ставками по ипотеке, колебаниями в курсах валют, регулярными новостями об изменении строительного законодательства и, как следствие, ожиданием серьезного роста цен в перспективе.
Рост спроса также объясняется выводом на рынок новых интересных объектов комфорткласса от ведущих застройщиков, которые активно осваивают территории редевелопмента. Большинство объектов расположены в обжитых локациях с развитой социальной и торгово–сервисной инфраструктурой, транспортной доступностью и видовыми характеристиками.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость"
“
Результат продаж недвижимости за 10 месяцев подтверждает, что настроение клиентов изменилось. Главное, что это случилось не внезапно: в течение всего года мы наблюдаем стабильный спрос без резких скачков и всплесков. А значит, покупки совершаются осознанно и взвешенно, а не спонтанно или в состоянии ажиотажа. Затишья в продажах не ощущалось и летом, во время чемпионата мира по футболу. С января по октябрь "Строительный трест" реализовал более 108 тыс. м2 — объем продаж плавно увеличивался. В денежном выражении за 10 месяцев сумма сделок увеличилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
“
Рост цен и спроса вызван в первую очередь изменениями в федеральном законодательстве. Покупатели опасаются дальнейшего увеличения стоимости квадратного метра, которое неизбежно после фактической отмены долевого строительства. Примерно раз в квартал происходит плановое повышение цен. Стоимость квадратного метра также растет в комплексах, сдача которых запланирована на ближайшее время. В 2018 году мы отметили устойчивый рост цен. Начался он еще в начале года и составил 7–10% в зависимости от объекта. Наиболее востребованные форматы квартир, а это студии и однокомнатные, за год подорожали в среднем на 15%. Конец года традиционно является периодом высокого спроса на недвижимость, но в этом году он может оказаться ажиотажным. Корректировать его придется повышением цен.
Надежда Калашникова
директор по развитию компании "Л1"
