10:2105 декабря 201810:21
702просмотров
10:2105 декабря 2018
За последние 3–4 года доля поглощения площадей IT–компаниями в общем объеме растет: в 2016 году порядка 25% сделок совершались с участием айтишников, а к концу 2018–го — уже 29%. Если весь А–класс начиная с 2014 года забрали компании нефтегазового сектора, то IT поглотили основной объем классов В и В+, оставив в предложении не более 4%. Сегодня IT — локомотив рынка офисной недвижимости, а Петербург по праву становится цифровой столицей России. Причина тому — высокий уровень образования в технических вузах, профессионализм и доступность кадров. Рост и развитие компаний является основной причиной переезда компаний в новые помещения — IT перерастают объекты, в которых исторически размещались.
Ввиду дефицита качественных площадей ряд компаний на протяжении нескольких лет находится в постоянных поисках. Например, JetBrains 1,5 года искала офис площадью от 12 тыс. м2, в итоге купила два апарт–отеля площадью 30 тыс. м2. EPAM 5 лет подбирала офис для объединения всех своих подразделений, но реалии рынка заставили скорректировать стратегию — сегодня компания имеет три представительства: в Московском, Приморском и Петроградском районах. Компании "Петер–Сервис" (сегодня nexign) потребовалось 7 лет, чтобы найти подходящее помещение. В 2017 году она арендовала 9,8 тыс. м2 в БЦ "Смоленский" — бывший корпус завода им. Калинина, а сегодня занимает практически 15 тыс. м2.
Основные требования, которые IT–компании предъявляют офисам, — это качественная инженерия, локация, близость метро, наличие высокого парковочного индекса, который может доходить до 1 места на 40 м2, развитая инфраструктура, открытые планировки. К сожалению, на текущий момент в городе нет готового предложения, соответствующего всем критериям. Поэтому компании готовы менять локацию, в которой исторически размещались. Так, "Аркадия" из Красногвардейского района переехала в Выборгский, "СберТех" из Стрельны — в Красногвардейский район. И это не тренд последних лет — еще в 2010 году Exigen Services переехала из Петроградского района в современный объект в зоне Пулково (БЦ "Технополис"). В 2008 году "Яндекс" арендовал офис в новом высокотехнологичном БЦ "Бенуа" — объект возведен на территории бывшего завода НПО "Россия". В дальнейшем "Яндекс" и концепция "Полюстрово" стали точкой притяжения IT: в бизнес–парк переехали Wrike, Luxoft.
В ближайшей перспективе на рынке Петербурга не предвидится ввода таких глобальных проектов. В 2018 году ввод составил всего 11 тыс. м2, а поглощение только за три квартала — 75 тыс. м2 (плюс еще 25 тыс. м2 в IV квартале). В 2019 году ввод не превысит 120 тыс. м2. С учетом текущего спроса мы понимаем, что этого будет недостаточно. Это понимают и IT–компании, которые выстраивают стратегии на 5–10 лет вперед. Поэтому они готовы смотреть проекты редевелопмента с качественной инженерией и возможностью дальнейшего роста, ведь 1,5–2 года строительства эффективнее 3–7 лет поиска.
Огорчает, что в таких условиях девелоперы скорее идут в сегмент жилой недвижимости и апартаментов, где окупаемость выше чем 8–10 лет, как в офисной.
Иван Починщиков, управляющий партнер
IPG.Estate
