Качественный рост бизнес–класса

Если статус первых проектов жилья бизнес–класса Петербурга больше формировался из места расположения дома и площади жилья, то у сегодняшних потребителей в приоритете уже такие характеристики, как наличие дополнительных функций, небольшое количество квартир на этаже, безопасность.

При этом, пережив вместе со всем остальным рынком падение спроса в 2015 году, сегмент жилья бизнес–класса в 2018 году показал существенный рост. По данным Colliers International, совокупный спрос в сегментах бизнес и премиум по итогам 9 месяцев 2018 года стал самым высоким за последние 3 года — 220 тыс. м2, или 3100 квартир. Этот показатель на 20% превышает результат 2016 года. И это притом, что в сегменте премиум цены варьируются от 150 тыс. рублей (на этапе котлована) до 270 тыс. рублей за 1 м2.

А в III квартале наблюдается традиционный для конца года всплеск продаж.

"В ноябре–декабре 2018 года на ситуацию также влияют инфляционные ожидания, связанные с валютными колебаниями, прогнозируемым повышением ставок по ипотеке и традиционными предновогодними ожиданиями определенной группы покупателей роста цен на жилую недвижимость в новом году", — говорит Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active.

Причем спросом пользуются не только новостройки. По оценкам ГК Active, в текущей структуре предложения на вторичном рынке доля премиального сегмента составляет уже 15%, из которых 10% приходится на бизнес и 5% — на элитное жилье.

Время прогресса

Активное развитие бизнес–класса привело к улучшению качества строительства и в части архитектурных, и в части инженерных и планировочных решений. Стоит учитывать, что за последние 3 года покупатель квартир бизнес– и премиум–класса помолодел в среднем на 5 лет.

По данным Colliers International, доля клиентов в возрасте от 25 до 34 лет составляет сегодня 40%, при этом около 30% покупателей квартир в сегменте бизнес являются жителями других регионов России. Более молодая и активная аудитория заставляет искать новые подходы. От девелоперов ждут больше индивидуальности, новых примечательных локаций, при этом задача по интеграции нового жилья в историческую застройку никуда не исчезла.

Все это способствовало развитию формата клубных домов, к характеристикам которых, как правило, относят небольшое количество квартир, престижное место расположения, авторский дизайн интерьеров, просторные и правильные планировки квартир и т. д.

Изначально этот формат был характерен только для элитной недвижимости. Но сейчас многие проекты бизнес–класса стремятся по качеству приблизиться к элитному жилью, при этом оставаясь более доступными по цене. Ведь средняя стоимость квадратного метра в сегменте элит составляет 350 тыс. рублей.

"Восстановление рынка после кризиса 2015 года оставило в живых самых сильных игроков, строящих проекты в сегменте бизнес, которые смогли не только сохранить качество сегмента, но и невероятным образом его усовершенствовать по многим параметрам практически до уровня элиты", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Именно эти жилые комплексы сформировали новый сегмент, позволив девелоперам отвоевать интерес рынка в высококонкурентной среде за счет эксклюзивности таких проектов. По словам Елизаветы Конвей, это естественный этап в развитии премиального рынка как для девелоперов, желающих сохранить высокий уровень доходности в своих проектах, так и для взыскательных, при этом рациональных покупателей.

К примеру, в этом году два клубных дома сдала компания "ПСК": ЖК LOOK, расположенный на углу Лиговского пр. и Прилукской ул., и ЖК "Дипломат" на пр. Бакунина (500 м от Невского пр.). В обоих комплексах на момент сдачи оставалось 14–15% свободных квартир, несмотря на то что более дорогое жилье чаще предпочитают приобретать уже после сдачи.

Оба дома вписаны в историческое окружение. ЖК LOOK имеет подземный паркинг, главный фасад выходит на благоустроенный застройщиком сквер, есть квартиры с отапливаемыми террасами и лаундж–зонами. Аналогично и с "Дипломатом" — это новый дом в центре города, его фасад отделан натуральным камнем, а со стороны пр. Бакунина и Исполкомской ул. установлены чугунные решетки ворот с коваными элементами и фигурными вензелями. Дом рассчитан на 176 квартир, часть из которых оборудована террасами с панорамным видом на историческую часть Петербурга и акваторию Невы.

Новые проекты

Недавно ПСК запустила еще один проект — фамильный дом Nobelius в районе Нобелевского городка на Выборгской стороне, между Лесным и Большим Сампсониевским пр. Эта территория изначально застраивалась по европейским стандартам, так как дома были предназначены для сотрудников завода "Людвиг Нобель" (позднее известного как "Русский дизель"), владельцами которого была эта известная семья шведских предпринимателей. ЖК Nobelius будет построен по индивидуальному архитектурному проекту на 10 этажей с двухуровневым паркингом.

В закрытом внутреннем дворе будет выполнено ландшафтное озеленение, разместятся детская площадка и зоны отдыха.

"Для нас этот проект — это ответственность и амбиция, — говорит Наталья Денисова, директор по маркетингу группы компаний "ПСК". — Прошло более 110 лет, а дома в этом квартале стоят, сохранив имя. Более того, до сих пор они не утратили свою архитектурную привлекательность. Редким примечательным местам в Петербурге повезло сохранить свой практически первозданный вид и атмосферу. "Нобелевскому городку" — удалось, у этого места особая благополучная энергетика. Построить там дом — это не только вписать его в территорию застройки, это вписать его в ментальность места".

В доме будет всего 86 квартир, среди которых выделяются необычные: с панорамным остеклением, с дополнительными хозяйственными помещениями, большими гардеробными. На двух верхних этажах будут расположены эксклюзивные квартиры с террасами.

Отличительная особенность жилого комплекса — большой выбор планировочных решений. Их более 30, то есть практически каждая квартира индивидуальна. При этом общие принципы едины — просторные комнаты, большие — до 12 м2 — ванные комнаты, рациональные входные холлы.

В доме появятся и все ставшие уже обязательными для дома бизнес–класса технологические решения. Южный фасад здания будет выходить на Выборгскую ул., а северный, восточный и западный фасады обращены на внутриквартальную территорию бывшего "Нобелевского городка". Стоимость квартир составляет от 145 тыс. рублей за 1 м2 на старте продаж.

"Мы уверены в высоком спросе, — продолжает Наталья Денисова. — У "Нобелиуса" будет свой характер, как и у каждого проекта в нашем портфеле: например, LOOK получил премию как лучший проект бизнес–класса. "Дипломат" получился солидным и представительским — если дом построен у Невского, то положение обязывает". Она отмечает, что ПСК строит объекты разных классов и назначений, но проекты, подобные ЖК Nobelius, особенно интересны компании.

Бизнес–районы

Выборгский район в целом сейчас активно осваивается строителями бизнес–класса, формирующими однородную среду. В этом году он впервые вышел на первое место по количеству сданных домов в этом сегменте, обойдя Приморский.

По данным ГК Active, средневзвешенная цена в бизнес–классе в Выборгском районе по итогам III квартала 2018 года составила около 163 тыс. рублей за 1 м2. Относительно II квартала она выросла в среднем на 2,5–3% в зависимости от местоположения и характеристик объекта.

"Это исторически сложившийся район, расположенный в удобной с инфраструктурной точки зрения части города, — говорит Яков Волков. — В окружении нескольких станций метро здесь на уровне как социальная инфраструктура (количество детсадов, школ и поликлиник на тысячу жителей), так и качество дорожных развязок и магистралей". Конечному покупателю район, безусловно, интересен.

А значит, и для девелоперов историческая часть Выборгского района — весьма перспективная локация для развития и в первую очередь проектов бизнес–класса.