Намоют прибыли. Продуктовые сети выходят на новые территории Васильевского острова

"Группа ЛСР" осваивает на намыве участок площадью 34 га. Здесь к 2028 году должно появиться более 500 тыс. м2 жилья, 30 тыс. "квадратов" коммерческой недвижимости. Кроме того, застройщик намерен благоустроить набережную. В настоящее время на намыве сданы в эксплуатацию ЖК "Светлый мир "Я — романтик" от Seven Suns Development, ЖК "Капитан Немо" от "Лидер Групп". Заявлены здесь уже и новые проекты от Seven Suns Development — ЖК "Светлый мир "Тихая гавань". Его обещают достроить к 2020 году. К этому же времени на намыве появится ЖК Golden City от Glorax Development. В 2022 году на намывных территориях должны быть построены объекты проекта "Гавань Капитанов" от "Лидер Групп": ЖК "Нахимов", "Магеллан" и "Колумб".

Давние планы

Участок площадью 3,2 га на намыве Васильевского острова ГК "О'Кей" приобрела у ЗАО "Терра Нова" (входит в холдинг First Quantum, который связывают с депутатом Госдумы Виталием Южилиным) в 2013 году. Сумма сделки составила $2 млн. Сообщалось, что на участке будет построен гипермаркет.

Планы по освоению намыва Васильевского острова ретейлер "О'Кей" официально подтвердил осенью 2017 года. Тогда Госстройнадзор даже выдал разрешение на строительство гипермаркета по адресу: Невская губа, уч. 4-1 (западнее Васильевского острова, квартал 3). Речь шла об участке южнее Мичманской улицы, между перспективами проспекта Крузенштерна, улиц Айвазовского и Лисянского. Построить гипермаркет должны были к осени 2018 года. Однако этого не произошло. В мае этого года стало известно, что на намывных территориях Васильевского острова компания намерена возвести торговый комплекс общей площадью 9,1 тыс. м2. Согласно материалам на сайте торговой площадки Tender.Pro, стартовая стоимость работ, включая проектирование, оценивалась в 550 млн рублей. На работы отводилось 350 дней с планами по сдаче объекта во II квартале 2019 года.

"ДП" обратился в пресс-службу компании, чтобы получить разъяснения по ходу реализации проекта, однако обращения были демонстративно проигнорированы.

Примечательно, что в феврале этого года также стало известно о планах ГК Renaissance по строительству торгового комплекса на 80 тыс. м2 на намыве на собственном участке площадью 10 га. Объем инвестиций оценивался в 150 млн $. Как пояснял тогда председатель совета директоров ГК в России Авни Акварда, комплекс будет построен через несколько лет, когда на острове возведут достаточное количество жилья.

"ДП" изучил карты намывных территорий Васильевского острова, на которых располагаются построенные ЖК "Я — романтик" и "Капитан Немо".

Последние корпуса жилых комплексов были сданы в марте 2018 года. По данным различных онлайн-карт ("2Гис", Google карты и "Яндекс.Карты"), сейчас на их территории были открыты только два небольших сетевых магазина формата "у дома" — "Семишагов" и "Пятерочка" на Вилькицком бульваре. На бульваре Александра Грина располагаются единственные на всю локацию салон красоты Spam и точка общепита "Светлое кафе".

Кто завоюет новые земли

Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев обращает внимание, что сеть "О’Кей" до сих пор не представлена в западной части Васильевского острова, поэтому планы на строительство торгового центра на намыве являются логичным шагом. "Сеть давно интересовалась Васильевским островом и несколько лет назад закрыла сделку по покупке этого участка, рассчитывая, очевидно, не только на сам намыв, но и на западную часть острова. В противном случае было бы достаточно супермаркета. Для других сетей — как продовольственных, так и прочих, также нет экономической целесообразности в открытии крупноформатных магазинов на намывных территориях с расчетом только на аудиторию нового строящегося района", — считает эксперт.

Андрей Косарев видит потенциал строительства здесь одного DIY-гипермаркета, который мог бы обслуживать весь Васильевский остров — здесь достаточно высокий платежеспособный спрос и в последние годы строится много жилья.

"Насколько мне известно, DIY-ретейлеры интересовались землей на намывных территориях, но ее стоимость была фактически запретительной для их выхода в этот район. В остальном на намыве, конечно, будет реализовываться ретейл в формате встроенных помещений, как и во всех новых районах многоэтажной застройки. Но это все мелкие форматы, со стандартным набором: продукты, общепит, салоны красоты, банки, аптеки и другие", — подытожил он.

Отдельная тема — строительство крупноформатного ТЦ, который заявляла компания Renaissance Development на принадлежащем ей участке. По мнению Косарева, в составе этого проекта могут быть успешными и крупные форматы магазинов, учитывая гораздо более обширную зону обслуживания, хорошую доступность по ЗСД, а в перспективе — и метро.

Управляющий директор FM Becar Asset Management Денис Цытрин подчеркнул, что планирование строительства магазина такого большого формата — на 5-6 тыс. м2 — происходит сразу на этапе планирования территории всего комплекса, так как такой объект потребляет немалое количество ресурсов. Физически здание может быть построено после, но это строительство запланировано изначально, вместе с жилыми домами. Ввод в эксплуатацию крупного сетевого ретейла происходит, когда введено порядка 80% жилого фонда и хотя бы 60% заселено, чтобы был обеспечен определенный поток клиентов. "Намыв — своеобразный анклав, поэтому трафик в магазин будет обеспечиваться только жильцами намывной территории", — добавил он.

По его мнению, первым интересантом станет X5 Retail Group, в случае если объект будет отдельно стоящим — может заинтересоваться "Ашан", который представлен на рынке и в компактном формате 2-3 тыс.м2, а также SPAR, который тоже предпочитает компактный формат.

"Думаю, что "Дикси", "Полушка", "Верный" — слишком глубокий экономкласс для этой локации", — рассудил эксперт, — Арендная ставка будет в пределах 1-1,5 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от площади. Прибыльность обусловлена понятной и постоянной аудиторией жилых кварталов, строящихся поблизости, соответственно, ретейл будет представлен продуктовыми магазинами, овощными лавками, пекарнями, пабами, медицинскими и косметическими кабинетами, точками мелких бытовых услуг".

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, рассказал "ДП", что застройщик действительно предусмотрел 31 тыс. м2 для объектов ретейла, в состав которых включены торговые площади на первых этажах жилых корпусов и встроенно-пристроенные помещения.

"В каждом из строящихся или уже возведенных кварталов запроектированы помещения для магазинов, салонов и кафе. Количество выделенных квадратных метров под коммерческую недвижимость зависит от общего числа квартир и будущих жителей. Например, в ЖК "Светлый мир "Тихая гавань", представляющем собой единый дом из девяти секций, под торговые помещения выделено 8 тыс. м2, тогда как в ЖК "Светлый мир "Жизнь", состоящем из четырех корпусов, количество "коммерции" увеличилось до 16 тыс.м2", — добавил он.

В конце декабря компания Seven Suns Development приобрела еще 6 га на намывных территориях Васильевского острова для продолжения строительства квартала "Светлый мир "Я — романтик". Помимо этого, по соседству возводится дом повышенной комфортности "Светлый мир "Тихая гавань". В IV квартале будет введен в эксплуатацию 11 корпус ЖК "Светлый мир "Я — романтик". Дом состоит из торгового центра, многоуровневого паркинга, вмещает одну секцию с квартирами и три с апартаментами.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, добавляет, что в некоторых случаях девелоперу приходится оставлять помещения за собой, чтобы обеспечить жителей квартала той или иной конкретной услугой, потому при продаже объекта частному инвестору редко удается гарантировать использование помещения под конкретный профиль. При этом освоение новых территорий ретейлерами всегда происходит по определенной схеме: "Освоение начинается с крупных якорных арендаторов. В новых больших кварталах обычно первыми арендуют федеральные сети продуктов, семейные рестораны, магазины детских товаров, частные детские учреждения — все, без чего не обойтись местным жителям. Затем приходят алкогольные магазины, аптеки, булочные, кафе, банки".