На рынке дорогого строящегося жилья ожила знакомая по прежним временам тенденция: в продаже вновь стало появляться все больше проектов клубного формата на 20–30 квартир. Эксперты объясняют этот факт двумя причинами: в центре города не осталось мест для строительства элитных "человейников", а сами покупатели престижных метров устали жить в крупноформатных проектах.
Спрос против предложения
По данным "МК–Элит", по итогам 2018 года предложение в высшем ценовом сегменте в четырех центральных районах уменьшилось на 8% и составило 562,6 тыс. м2. Всего в продаже находится 56 жилых комплексов (бизнес– и премиум–класса), а также апарт–отелей. При этом в прошлом году стартовали продажи в 11 новых проектах, в том числе в двух апартамент–отелях, в семи ЖК бизнес–класса и в двух ЖК премиум–класса.
На сокращение объема повлияло ухудшение экономики рассматриваемых участков: изменение норм проектирования, необходимость существенных отчислений на социальную и транспортную инфраструктуру. Некоторые проекты по разным причинам были вообще сняты с реализации. "Скорее всего, снижение объемов продолжится, так как смена политической власти в городе обычно продолжается сменой руководителей всех профильных комитетов и, как следствие, временной задержкой согласований новых проектов", — считает Лариса Инченкова, директор по развитию "МК–Элит".
При этом объем спроса в 2018 году на рынке первичной недвижимости в историческом центре Петербурга, напротив, вырос на 26% относительно предыдущего года и составил 275,5 тыс. м2. "Локации — лидеры по спросу — это Центральный район, Петроградская сторона и Васильевский остров. Однако в объеме предложения лидерами выступают Петроградская сторона, Центральный район и Петровский остров вместо Васильевского", — говорят в "МК–Элит".
В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что год назад элитные квартиры были преимущественно представлены на Крестовском острове. "Сейчас основное предложение сконцентрировано на Петроградской стороне и Петровском острове — 31% и 28% соответственно. В 2019 году эта тенденция только усилится", — говорит руководитель отдела исследований Светлана Московченко.
По данным "МК–Элит", за прошедший год цены в премиум–сегменте выросли на 14,4%, до 356,6 тыс. руб./м2, в бизнес–классе — на 17,8%, до 186,5 тыс. руб./м2. Как объясняют эксперты, поводов к росту несколько. "В премиум–сегменте предложение давно не пополнялось новинками; объекты в своих сегментах выходят все более качественно проработанные, с увеличением себестоимости, а более доступное предложение в обоих сегментах вымывается", — говорит Лариса Инченкова. Впрочем, есть альтернативные подсчеты: в Knight Frank скалькулировали, что "квадрат", наоборот, подешевел на 1%, до 342,4 тыс. рублей.
Интерьер включен
Главное — на рынок вернулся тренд на небольшие клубные дома. По словам Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга группы RBI, проектов клубного формата становится действительно больше, учитывая, что после 2008 года они на несколько лет вообще пропали с рынка. "Часто под клубными домами понимают камерные элитные проекты в историческом центре, в них число квартир может быть до 100. Таких проектов на рынке единицы. Строить настоящий клубный дом — дорогое удовольствие", — рассказала она "ДП".
"Возврат к клубному формату обусловлен тем, что в центре и на Крестовском не так много места для более масштабных проектов. Чаще всего речь идет или о реконструкции уникальных исторических зданий, или об уплотнительной застройке. Выбор формата объясняется не только спросом, но и прежде всего размером пятна под застройку", — считает Галина Черкашина, руководитель de luxe проектов E&V. "У клубных домов есть явные преимущества и недостатки: ограниченное количество "правильных" соседей — отличный бонус, но вследствие этого возникают дополнительные расходы на содержание метров. Кроме того, с точки зрения рентабельности и текущих рисков такие проекты будут интересны далеко не для всех девелоперов", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Обращает на себя внимание и изменение тенденции отношения к отделке в элитных новостройках. Еще несколько лет назад это воспринималось как исключительная зарубежная экзотика, далекая от российских реалий. Но сначала в Москве, а теперь и в Петербурге стали появляться новые элитные проекты с готовой высококлассной отделкой. Первыми ласточками стали Hovard Palace, One Trinity Place и Hovard House. В ближайшее время появятся еще несколько проектов с отделкой как в сегменте de luxe, так и в более демократичном premium. "Это вполне естественный, ожидаемый этап развития рынка. И именно с помощью таких проектов можно будет удовлетворить потребность клиентов жить здесь и сейчас в новой квартире с люксовой дизайнерской отделкой, в которой никто не жил до этого", — считает Галина Черкашина.
