Спрос на загородную недвижимость в Ленобласти продолжает падать. По подсчетам "Avito Недвижимость", в 2018 году он уменьшился на 2%. При этом предложение, наоборот, стремительно растет: так, в минувшем году оно увеличилось на 12%. Загородная недвижимость остается востребованной только в элитном сегменте. Например, в продажу уже было запущено три коттеджных поселка А-класса и шесть — класса B, стоимость домов в которых варьируется от 10 млн до 85 млн рублей.
Эксперты отмечают, что больше всего на динамику спроса в этом сегменте недвижимости сейчас оказывает влияние снижение доходов населения и отсутствие ипотеки, которую не всегда можно оформить на загородные дома. При этом спрос на элитные загородные дома, наоборот, стабильно растет, а цены на них интенсивно повышаются. Так, например, в сегменте домов и коттеджей бизнес-класса средняя стоимость покупки составила 47 млн рублей, комфорткласса — 19 млн.
Поближе к городу
Пик спроса на рынке загородной недвижимости Ленобласти, по данным Avito, пришелся на май, но к концу года он все равно рухнул на 47% по сравнению с январскими показателями. Предложение при этом продолжало планомерно расти и достигло к лету 54%, к новогодним праздникам предложение несколько снизилось, но при этом оставалось довольно высоким (+25% по сравнению с показателями на начало года).
Самыми популярными объектами для приобретения стали дома (53%), дачи (34%) и коттеджи (11%). Наименьшим интересом со стороны петербуржцев пользовались таунхаусы (2%). При этом все четыре вида загородной недвижимости подорожали. Стоимость домов увеличилась на 22%, дач — на 13%, коттеджей — на 4%, таунхаусов — на 1%.
"Падение спроса на загородную недвижимость связано, с одной стороны, с падением доходов населения, а с другой — с тем, что загородная недвижимость не является первой необходимостью: клиент, скорее всего, купит квартиру для детей или сдачи в аренду, чем дачу для отдыха по выходным, — отмечает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. — По всем приведенным выше факторам предложение превышает спрос. Тем временем люди сейчас часто стараются продать свою загородную недвижимость и купить более привлекательную недвижимость. Например, дачу "меняют" на квартиру в новостройке, чтобы заработать на разнице в цене, квартиру на вторичке — для детей или сдачи в аренду, номер в апарт-отеле — чтобы получать стабильный пассивный доход".
По данным NAI Becar, сейчас средняя стоимость земли в Ленинградской области составляет 110-115 тыс. рублей за сотку. Самая дорогая и перспективная с точки зрения реализации загородная недвижимость находится там, где возможна городская прописка. При этом покупатели равно обращают внимание на стоимость, низкая цена — один из решающих факторов.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге, рассказала "ДП", что вопрос возвращения интереса с загородной недвижимости полностью зависит от игроков этого сегмента: "Элитные локации всегда останутся на пике спроса, проекты бизнес-класса будут традиционно провисать, а вот масс-маркет и комфорткласс выступают индикаторами активности рынка и теми сегментами, в которых был сосредоточен спрос в городе. Именно для этих сегментов решающим фактором является наличие ипотеки, предложить которую могут далеко не все загородные проекты, а также динамика вторичного рынка — в случае покупки альтернативного городскому жилья".
По мнению эксперта, большой рост предложения на этом рынке может быть связан с тем, что городская динамика продаж вселила оптимизм в держателей земельных банков, которые давно об этом подумывали и сочли хорошим поводом для вывода проектов на рынок. Для других девелоперов это альтернативный способ для заработка, так как условия долевого строительства в городе ужесточаются из-за поправок в федеральные законы, а земельные участки можно продавать по договору купли-продажи.
От А до B
Эксперты Knight Frank обращают внимание, что в 2018 году количество коттеджей класса А и B (комфорт- и бизнес-класса) выросло в 1,5 раза по сравнению с предыдущим годом. При этом у девелоперов из этого сегмента остаются довольно позитивные ожидания относительно дальнейшего развития рынка.
Так, в продажу поступили три коттеджных поселка А-класса — "Солнечный", Sunhill (поселок Солнечное, Курортный район) и "Высокий стиль" (Васкелево, Всеволожский район). Стоимость зданий в них варьируется от 23 млн до 85 млн рублей.
Из класса B появилось шесть новых проектов с довольно широким географическим разбросом в близких к Петербургу районах Ленобласти — "Солнечный орнамент" (Раздолье, Приозерский район), "Образ жизни" (Мистолово, Всеволожский район), вторая очередь "Петергоф-сити" (Низино, Ломоносовский район), четвертая очередь "Онегин парка" (Глинка, Тосненский район), "Флайт" (деревня Сойкино, Ломоносовский район), Gatchina Gardens (Сусанино, Гатчинский район).
При этом данные Knight Frank отмечают рост спроса на загородную недвижимость элитного класса. Суммарно в 2018 году таких объектов А-класса было продано в 1,6 раза больше, чем в 2018-м. Средняя стоимость такой покупки составляла 47 млн рублей.
У объектов класса B, по наблюдению экспертов, продажи тоже выросли в 1,7 раза. Средний чек на покупку недвижимости этой категории составил 19 млн рублей, что на 12% больше, чем стоимость таких домов годом ранее. Наибольшая часть продаж по всем категориям (60%) пришлась на три коттеджных поселка — "Сад времени", "Онегин парк", "Образ жизни".
"На вторичном рынке средняя стоимость предложения класса А составила 86,8 млн рублей, что на 7% больше показателя 2017 года. Увеличение показателя средней стоимости в совокупности с уменьшением количества элитных предложений говорит о вымывании с рынка более ликвидных по цене домовладений. При этом важно отметить, что на рынке сохраняется тенденция, когда реальные цены сделок проходят с дисконтом в 1,5–2 раза от заявленной цены", — отмечают аналитики Knight Frank.
Самое дорогое загородное жилье элитного класса предлагают в Курортном районе, рост стоимости за год здесь составил почти 30%. При этом загородные дома заметно подешевели во Всеволожском районе, здесь снижение стоимости составило более 10%.
"Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие 2–3 года. В этом плане благоприятная ситуация будет для небольших по размеру и количеству лотов поселков", — заключили в Knight Frank.
