Комнаты в коммуналках, несмотря на снижение спроса, остаются востребованным товаром на вторичном рынке недвижимости. В Петербурге это каждая седьмая сделка на рынке. И, главное, после долгого периода падения цены на них опять начали расти.
По данным АН "Петербургская недвижимость", доля сделок с коммунальными квартирами за 2018 год составила 14% (год назад — 20%). По словам экспертов, это может и не говорить о физическом снижении их количества. Просто общее число сделок на рынке выросло — "представительство" коммуналок в общей массе стало меньшим. "У коммунальных квартир, конечно, есть своя постоянная аудитория. Такой тип жилья покупают те, кто пока не готов приобретать квартиру в центре из–за высокой стоимости", — считает исполнительный директор СК "Ойкумена"Роман Мирошников.
Расселенцы
Стандартный портрет покупателя комнат — семьи, у которых мало денег, максимальная сумма — 2 млн рублей. Им важно приобрести большую жилую площадь. "За эти деньги они покупают комнату величиной со студию и плюс долю в местах общего пользования. Таким образом, единолично владеют площадью, сравнимой со студией, и вдобавок пользуются общей большой кухней и санузлами. Эти люди зачастую являются расселенцами, то есть переезжают из одной маленькой комнаты в коммуналке в комнату значительно большего размера", — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК "АРИН", руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург".
Хипстеры
Кроме того, комнаты покупает молодежь, мечтающая жить в историческом центре Петербурга. В основном это те, кто в культурную столицу приехал из Москвы, либо представители творческих профессий, которые любят тусоваться, работать в маленьких кафе и перемещаться из города в город 2 раза в неделю. Они выбирают большие комнаты с видом на исторические улицы в многокомнатных квартирах, ценя в них только возможность оказаться в центре "золотого треугольника" Северной столицы.
Инвесторы
По словам Николая Лаврова, есть среди покупателей и инвесторы. "Самый высокий показатель доходности у комнат в коммунальных квартирах, особенно на Васильевском острове и Петроградской стороне, неподалеку от учебных заведений. Цена комнаты — от 1,3 млн, сдаваться будет за 13–15 тыс., и за вычетом расходов получаем доходность 8–10% годовых. При низкой стоимости входа в проект здесь одна из самых высоких доходностей инвестиций в жилую недвижимость", — считает он.
Если же инвестор "заходит" в коммуналку с целью выкупить по очереди все комнаты, то спустя 2–3 года может получить квартиру целиком. И при должном выборе объекта — с премией около трети от затраченных средств в текущих ценах. "Хотя и риски здесь большие", — признает эксперт. С ним согласен Роман Мирошников: "С точки зрения инвестиций безопаснее покупать квартиру–студию".
Подорожали
В прошлом году средняя цена на комнаты впервые за 3 года начала расти — по данным Центра оценки и аналитики "Бюллетеня недвижимости", на конец декабря 2018 года она составила 90,4 тыс. рублей за 1 м2. Правда, до значений декабря 2015–го еще далеко — тогда "квадрат" коммуналки стоил 93,8 тыс. рублей.
Больше всего комнат продается в многокомнатных квартирах (три–четыре комнаты и более) площадью от 10 до 16 м2 и от 16 до 22 м2 — в сумме они составляют 72% от всех предложений в центре города. Минимальное же количество предложений приходится на комнаты менее 10 м2, их доля не превышает 3,2% от рынка в центральных районах.
