Торопиться не придется. Ожидать резкого роста предложения жилья в ближайшее время не стоит

Ожидая, когда начнут действовать поправки в закон "О долевом строительстве", петербургские девелоперы активно получали разрешения, рассчитывая обеспечить себе запас на несколько лет вперед. В сумме строители заявили о своем желании построить 22 млн м2. Но было бы странно, если бы власти в ходе реформы долевого строительства этого не заметили. Как сообщили в ГК "КВС", разрешения, полученные до 1 июля 2018 года при невыполнении определенных критериев, разъяснения по которым Минстрой обещает дать в марте 2019 года, тоже попадают под эскроу–счета.

В высокой готовности

"Гонка за разрешениями на строительство, выданными за минувший год в рекордном количестве, фактически не имела смысла, — отмечает директор по продажам "Главстроя Санкт–Петербург"Юлия Ружицкая, — все проекты, независимо от даты получения разрешения, должны с 1 июля перейти на счета эскроу". Послабления будут сделаны для проектов в высокой стадии готовности и с большим количеством реализованных квартир — такие проекты разрешат достроить по старым правилам, рассказывает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина. Критерии сейчас обсуждаются, но разрешения для них, очевидно, были выданы раньше, чем год назад. А проекты, которые будут выведены на рынок во втором полугодии 2019 года, точно будут реализовываться по новым правилам.

Схема работы по этим проектам как раз понятна: после открытия продаж квартир деньги покупателей сразу поступают на эскроу–счет, доступ к которому застройщик получает по окончании строительства и регистрации первой собственности. Некоторые девелоперы, в частности "Строительный трест", еще осенью прошлого года начали добровольно работать с применением эскроу–счетов.

Гораздо больше вопросов вызывают продажи в уже строящихся объектах после 1 июля 2019 года. "Например, часть квартир в доме продана по старым правилам. Как в этом случае будут распределяться средства после 1 июля? — задается вопросом директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. — А что делать компании с уже полученными от клиентов деньгами?" И если застройщику нужно будет привлекать проектное финансирование, то в каком объеме? А если кто–то купил недвижимость в рассрочку и уже выплатил часть средств? Также, по словам Сергея Степанова, еще не отработан механизм проведения сделок с государственными субсидиями и военной ипотекой. Девелоперы надеются, что в течение первого полугодия все механизмы будут прописаны.

Без спешки и суеты

В сложившейся ситуации девелоперам нет необходимости излишне торопиться с реализацией новых проектов. "Можно предположить, что работа будет идти в стандартном режиме с адаптацией к новым схемам строительства через счета эскроу и проектное финансирование, — говорит Юлия Ружицкая, — к ним должны приспособиться все участники рынка, включая банки и покупателей".

Многие компании вообще сейчас сконцентрированы на том, как перестроить свою работу в связи с переходом на эскроу–счета, и не запускают новые объекты. В частности, по словам Ольги Копейкиной, "Ленстройтрест" будет сфокусирован на реализации текущих проектов, в том числе на выводе их новых очередей, оптимизации бизнес–процессов, повышении внутренней эффективности компании, развитии продукта. "Мы внимательно изучаем предложения земельных участков, которые есть на рынке, — рассказывает она, — но большинство проектов с полученным разрешением на строительство плохо проработаны и не соответствуют бизнес–философии компании". Если же удастся найти интересный для компании вариант, то, скорее всего, работа над проектом начнется с собственной разработки концепции, поэтому вывод на рынок будет возможен не ранее 2020 года.

Setl Group планирует вывести новые объекты в таких районах города, как Приморский, Красносельский, Невский, Выборгский, Фрунзенский, Московский, Петроградский, а также на территории пригородной зоны Ленобласти.

Однако общая картина говорит о том, что в наступившем году интенсивный рост предложения в процентном отношении не прогнозируется, а через 2–3 года и вовсе можно ожидать заметного сокращения рынка.

По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в прошлом году на рынок вышло почти 5 млн м2 нового жилья. "Казалось бы, это внушительный объем: 196 объектов, рассчитанных более чем на 112 тыс. квартир, — рассказывает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость"Ольга Трошева, — тем не менее в 2018 году объем предложения в течение года сокращался ввиду высокого спроса". И на начало 2019 года объем предложения составил 4,6 млн м2, что на 800 тыс. м2, или на 15%, меньше, чем в январе 2018 года.

Новые трудности

Главная проблема в новых условиях заключается в том, что без проектного финансирования вести строительство невозможно: деньги покупателей до ввода объекта в эксплуатацию использовать нельзя, и единственным источником финансирования становится кредит, привлеченный в уполномоченном банке.

"Получается, что, не имея на руках решения банковского кредитного комитета, входить в проект нельзя, — говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК "КВС" Артем Кириллов, — то есть торопиться никто теперь не будет".

На сегодняшний день застройщиков, имеющих опыт работы с проектным финансированием, можно по пальцам пересчитать. "Очевидно, что переход на проектное финансирование приведет к невозможности реализовать планы по выводу новых объектов для мелких застройщиков, — считает маркетолог–аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин, — и даже в случае успешного старта строительства такие компании не смогут конкурировать с крупными игроками, чей финансовый потенциал выше".

"Сейчас уполномоченные банки готовы финансировать только проекты в Петербурге, Ленобласти, Москве и Московской области, — комментирует Артем Кириллов, — все остальные регионы, по мнению уполномоченных банков, находятся в зоне риска неплатежеспособного спроса". А значит, в других регионах страны можно ожидать волны недостроев и обманутых дольщиков. Там первичный рынок недвижимости может сократиться.

Помимо застройщиков пострадают землевладельцы, так как застройщикам придется приостановиться в инвестициях в новые участки и заняться своим текущим земельным банком — получить проектное финансирование по всем уже запущенным стройкам. "Проектное финансирование, как известно, требует вложения собственных средств, которое колеблется в вилке от 10 до 20%, поэтому все свободные средства застройщику придется направить именно сюда", — говорит Артем Кириллов, отмечая, что цены на земельные участки должны будут падать.

Ценовые перепады

Как поведет себя рынок строящегося жилья в наступившем году, спрогнозировать довольно сложно.

"С одной стороны, налицо значительный рост спроса, обозначившийся в прошлом году, с другой — отсутствие очевидных драйверов для поддержания этого спроса при нынешнем уровне предложения", — комментирует Евгений Ортин.

Сегодня у покупателей большой выбор строящегося жилья — на любой вкус. И спрос на рынке стабильный, без ажиотажа, так как покупательная способность населения в последние годы не увеличивается.

"Можно выбрать квартиру с отделкой или без нее, с наиболее комфортным сроком сдачи, — рассказывает Ольга Копейкина, — наибольшим спросом пользуются городские проекты и качественные жилые комплексы в ближайшей Ленобласти, которые обеспечены необходимой инфраструктурой".

При этом, по словам Сергея Степанова, в связи со стремительным развитием сегмента апартаментов часть покупателей переходит на новый рынок в качестве инвесторов, а другая часть — в качестве арендаторов. В целом по итогам 2019 года Ольга Трошева прогнозирует спрос на уровне 4,5–4,8 млн м2.

В числе факторов, которые повлияют на объем продаж, Евгений Ортин называет ожидаемый откат ипотечных ставок на 1% от показателей 2018 года, отсутствие перспектив роста реальных доходов населения, реализацию отложенного спроса на квартиры со стороны наиболее "нервозных" покупателей.

К тому же в текущих условиях покупатели в большей степени будут интересоваться готовыми объектами или жилыми комплексами, находящимися в высокой стадии готовности.

"Инвестировать средства в недвижимость на ранних этапах станет бессмысленно: в начале строительства застройщики будут устанавливать стоимость квадратного метра уже готового жилья", — отмечает Сергей Степанов. При этом если в первом полугодии цены будут относительно стабильны, то во втором при переходе на работу по эскроу–счетам можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра как минимум на ставку финансирования проекта. "Во второй половине года мы все ожидаем рост цен на первичном рынке до 20% и, как следствие, увеличения цен на вторичном рынке, который начнет пользоваться большим предпочтением", — считает Артем Кириллов.

По мнению Юлии Ружицкой, цены будут расти не только из–за процентных ставок, но также из–за повышения НДС, удорожания стройматериалов и услуг.

Но реальное влияние всех вышеперечисленных факторов на состояние строительного рынка и на ценовую политику девелоперов можно будет оценить не раньше чем в конце года.