Зарегулированность рынка ничего не решит: от закручивания гаек строительный рынок не стал прозрачнее

Нашумевшие проблемы недостроев привели к закручиванию гаек в сфере долевого строительства в прошлом году. По сути, регулятор намерен избавить застройщиков от такого рискового и беспокойного партнера, как дольщик. Важно понимать, что это не сделает рынок более прозрачным: изменились только правила игры, а качество бизнес–процессов осталось прежним.

Все изменения, на первый взгляд, преследуют справедливые цели — создание системы норм, гарантирующих сохранность авансовых платежей покупателей квартир. Еще 15 лет назад, когда количество обманутых дольщиков достигало колоссальных величин, а сами методы кражи были очевидными, появился "Закон о долевом участии в строительстве". Он был призван прежде всего наладить учет продаваемых квартир.

Сама по себе схема "инвестор денежных средств — строительная компания" является достаточно простой моделью развития рынка строительства, и ее эффективность на тот момент не вызывала сомнений. Теперь благодаря реформе допустить злоупотребления на рынке новостроек будет сложнее. Банк в экономическом смысле начинает выполнять функции страховщика, гарантирующего возврат средств и решение финансовых проблем с нерадивым застройщиком, а государство берет на себя роль профильного строительного спасателя, который точно достроит.

На мой взгляд, важно, что в начале нулевых благодаря бурно развивающейся и достаточно сырой экономике на рынке присутствовало авансирование. Граждане находили средства и, проявляя психологическую волю, вкладывали деньги в проекты, которые были только на бумаге. Стоимость строительства на начальном этапе была меньше и позволяла приобрести квартиру тем, кому была недоступна покупка нового жилья в готовом доме. Однако необходимо понимать, что если заменить денежные средства с корреспондентского счета банка на личный счет покупателя квартиры, то количество невозвращенных средств не изменится. В очередной раз вместо работы над качеством бизнес–процессов идет изменение правил игры.

В теории государства и права студентам юридического факультета преподают основное правило регулирования любых общественных правоотношений. Вслед за гипотезой и диспозицией, которые определяют, в чем заключается правовая норма и когда она действует, следует санкция — наказание за ее несоблюдение. Это правило существовало всегда и во всех странах. Как только в государственном регулировании установится понимание того, что игра с большим количеством привлеченных средств рискованна неминуемостью наказания при совершении преступления, неважно, связано ли это со строительством, коллективным инвестированием или привлечением стороннего капитала, профессионализм участников рынка резко возрастет.

Их бизнес станет прозрачным и эффективным, а количество преступлений уменьшится. Авансовая схема работы в любой сфере обретет свое равновесное состояние. Ведь величина выданного аванса всегда зависит от размера доверия, и очень важно, что оно вообще есть.

Осип Румянцев, управляющий партнер адвокатского бюро "Румянцев Лигал"