Группа компаний NordEst выставила на продажу складской комплекс в Металлострое, производственную площадку в Пикалево, складскую базу в Сланцах, а также два участка в Кингисеппе. Владелец оценил убыточные активы в 528 млн рублей. Эксперты говорят, что объекты выставлены по рыночной цене, но на конечную стоимость может повлиять анализ активов и задолженностей предприятий. Подробности — в материале "ДП".
Самым дорогим активом ГК NordEst стал складской комплекс "Металлострой" в Колпинском районе Петербурга.
Владелец планирует выручить за объект 350 млн рублей. В компании сообщили dp.ru, что склад является непрофильным активом.
Общая площадь земельного участка составляет 34 тыс. м2. На территории расположены шесть зданий — складской комплекс на 22 тыс. м2, административный комплекс на 3,7 тыс. м2, а также четыре склада — от 1,1 тыс. до 3,2 м2. Отмечается, что земля находится в аренде у Смольного до 2059 года. В компании пояснили, что выкуп участка у городских властей возможен после покупки складского комплекса.
"Стоимость выкупа около 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата за пользование земельным участком около 3 млн рублей в год", — уточнили в компании.
Кадастровая стоимость земли составляет 232 млн рублей.
Областная промзона
ГК NordEst также решила продать два комплекса в промышленной зоне Фосфорит в Кингисеппе. Общая стоимость объектов оценивается в 95 млн рублей.
В первый лот входит шесть зданий общей площадью 10,5 тыс. м2 — производственный корпус (5,8 тыс. м2), склад (1,1 тыс. м2), два гаража (1,5 тыс. м2 и 295 м2), а также административный комплекс (1,5 тыс. м2) и "кислородная" (219 м2). Площадь земельного участка составляет 6,3 Га. Имущество планируют продать за 85 млн рублей.
Во второй лот вошел земельный участок на 1,9 Га с тремя небольшими зданиями от 96 м2 до 801 м2. Стоимость объекта оценили в 10 млн рублей. По данным СПАРК, площадка принадлежит ООО "Трест Севзапметаллургмонтаж" (СМУ "Трест СЗММ").
Производство в Пикалево, выставленное на продажу за 38 млн рублей, также имеет отношение к "Тресту СЗЗМ". Общая площадь земельного участка составляет 3,4 Га. На территории три производственных цеха от 864,2 м2 до 2,9 тыс. м2.
Последний объект, который также пытается реализовать ГК NordEst в промышленной зоне Ленобласти — это складская база с земельным участком в Сланцах за 45 млн рублей. Площадь участка составляет 4,3 Га. Всего на территории пять зданий общей площадью 8,9 тыс. м2. Самый крупный объект — это производственно-складской корпус на 5,2 тыс. м2.
В NordEst пояснили dp.ru, что все объекты оказались для компании непрофильными.
Проблемы старых ООО
В начале марта 2019 года сменилось руководство складского комплекса "Металлострой" в Колпинском районе. Ранее управляющую должность занимал Сергей Заец, сейчас гендиректором стал Владимир Рахманов. По данным СПАРК, предприятие приносило ГК NordEst прибыль с 2014 по 2016 годы (от 1,4 млн до 3,7 млн рублей). В 2017 году складской комплекс достиг убытка в 3,2 млн рублей. Отчетности за 2018 год нет, но в руководстве компании утверждают, что прошлый год завершился прибылью.
Последние несколько лет финансовые показатели "Треста СЗММ" также были отрицательными. В период с 2015 года по 2017 год убытки треста составляли от 721 тыс. рублей до 1,7 млн рублей. Самый крупный убыток (93 млн рублей) у предприятия был зафиксирован в 2013 году. Отчетности за 2018 год, так же как и в случае "Металлостроем", нет.
По словам управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, имущество продается по рыночной цене, но стоимость может быть снижена при продаже юридического лица.
"Необходимо будет изучить все нюансы, которые есть внутри компании: убытки, активы, кредиторские и дебеторские задолженности, задолженности перед налоговой службой. Как показывает практика, в старых ООО всегда что-то находится, что влияет на конечную стоимость", — пояснила Шарыгина.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова также сказала dp.ru, что стоимость (10 тыс. рублей за 1 м2) складского помещения в Металлострое можно назвать "адекватной для рынка". По ее словам, расположение объекта в Колпинском районе "не очень удачно для размещения склада с точки зрения логистики, так как от основных магистралей объект отрезан двумя ветками железной дороги".
По словам руководителя по маркетингу ГК "А Плюс Девелопмент" Ярослава Звягинцева, новым покупателям перед сделкой надо проанализировать состояние земли, коммуникаций и построек.
"Возможно, в грунтах есть химикаты и отходы, что создаст дополнительные трудности", — считает эксперт.
Шарыгина добавила, что продаваемые площадки ГК NordEst могут быть интересные профильным структурам, в том числе инвесторам и компаниям, которые занимаются складской и логистической недвижимостью.
"Но они будут изучать и анализировать каждый объект, так как всегда крайне насторожено относятся к проектам, у которых земля или часть земли находится в аренде", — уточнила она.
"В последнее время подобные индустриально-складские активы выставляются на продажу довольно часто, но продаются плохо. Это наследство приватизации 1990-х годов, от которого сейчас избавляются с целью снижения налоговой нагрузки, — добавил Звягинцев.
На фото: Складской комплекс "Металлострой"
Складские перспективы
Шарыгина пояснила, что новый владелец должен будет изучить ПЗЗ и градостроительный план, если планирует использовать объекты не только как склады.
"Направление южное, там активно ведется девелопмент, в том числе жилой, возможно, что-то можно реализовать в формате редевелопмента", — сказала эксперт.
Звягинцев считает, что объекты можно использовать для реставрации под небольших арендаторов либо полностью демонтировать здания для строительства новых.
"И оба этих варианта в нынешней экономической ситуации выглядят рискованными. С учетом этого вероятность, что покупатель на них найдется, на мой взгляд, невысокая", — пояснил эксперт.
Темпы роста рынка складской недвижимости в Петербурге остаются низкими, несмотря на высокий спрос и большое число сделок купли-продажи. Об этом писал dp.ru еще в начале февраля.
"В целом, рынок складской недвижимости очень слабо меняется. Во втором полугодии 2018 года рынок подрос на 2,5% по сравнению с первым полугодием. Ставки выросли на 1,3%. Вакансия сократилась до 10%. Нельзя говорить о том, что есть серьезный рост — как в торговле в последние 2 года — но все же актуальные показатели отличаются от 2015 и 2016 годов, когда мы наблюдали рост вакансии", — уточнила Шарыгина.
Анна Сигалова из Colliers International отметила, что по итогам 2018 года рынок складской недвижимости в Петербурге увеличился почти на 99 тыс. м2.
"Подавляющий объем нового предложения пришелся на IV квартал, при этом доля спекулятивного предложения составила 58,8 тыс. м2 или 67%. На фоне сравнительно невысокого объема ввода уровень вакансии сократился до 3,5%", — добавила она.
По словам Ярослава Звягинцева, складской рынок Петербурга "сейчас малоактивен". Эксперт утверждает, что сейчас наблюдается "затишье" с новыми инвестициями, а это влияет на строительство новых объектов.
"Поэтому новые складские объекты и крупные производства здесь (в регионе) не востребованы", — пояснил представитель ГК "А Плюс Девелопмент".
