Рынок земельных участков находится в спячке. Успешные покупатели в прошлом году набрали столько участков, сколько смогли, и только сейчас пускают их в работу.
По данным Colliers International, в прошлом году застройщики приобрели участков под застройку на $440 млн: $250 млн в первом полугодии и $190 млн во втором. По данным консалтинговой компании Peterland, во втором полугодии прошло не менее 15 сделок по участкам под жилую застройку суммарной площадью около 85 га.
На готовое
После прошлогоднего всплеска на рынке наступило затишье. Хотя, как признаются эксперты, спрос сократился, но не до нуля. "Покупку участка рассматривают все девелоперы, правда, в активной стадии находятся примерно 30–40% игроков рынка", — говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. Преимущественно спросом пользуются участки под жилье с разрешительной документацией. "Девелоперу необходимо иметь определенный портфель земельных участков, ориентированный на будущее. Поэтому, несмотря на прогнозы о возможном снижении продаж, компании продолжают покупать участки. Однако, учитывая сложную градостроительную ситуацию, неожиданность многих решений властей и часто неконструктивную позицию "градозащитников", застройщики стремятся приобретать землю только с предсказуемой судьбой", — рассказывает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Если на рынке появляется участок, максимально подготовленный к застройке, а особенно с готовым разрешением на строительство, то он не будет долго ждать своего покупателя, единодушны эксперты.
Строители при приобретении жилья стали аккуратнее. "Сейчас покупка земли требует более взвешенного подхода, тщательной оценки экономической модели и рисков. Учитывая нынешние законодательные ограничения, просчет при рассмотрении земельных участков может обойтись очень дорого", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
"Если раньше мы могли говорить о компромиссных локациях, удаленных от метро, смешанном формате (квартиры плюс апартаменты), то сегодня спросом пользуются участки внутри КАД, недалеко от станций метрополитена, на которых можно построить не менее 30–40 тыс. м2 жилья, преимущественно комфорт– и бизнес–класса", — поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
В меньшей степени востребована промышленная земля с потенциалом редевелопмента. "Такими участками интересуются не столько застройщики, сколько компании спекулятивного характера, которые готовы купить землю за кэш с дисконтом и в перспективе нескольких лет получить сверхмаржу при перепродаже. Есть интерес к небольшим участкам под торговую недвижимость площадью до 5 тыс. м2, в том числе от частных инвесторов", — дополняет Андрей Бойков.
Бартер не предлагать
В настоящий момент не многие компании могут позволить себе сделки с бюджетом до 500 млн рублей за счет собственных средств, не привлекая проектное финансирование. Крупные участки анализируются многими игроками, но реальные переговоры о покупке пока притормозились. "Дело в том, что мало кто из девелоперов может выложить несколько миллиардов кэшем. А по долевой схеме финансирования пока не выработано рабочего варианта, который был бы привлекателен для всех сторон", — говорят в Rusland SP.
"Как правило, владельцы участков с готовой документацией не снижают цену на свой объект. Зато сырые территории, без проработки, могут понизиться в цене в процессе переговоров. Дисконт может составить 10–20% от заявленной исходной стоимости", — говорит Ирина Дайнеко, руководитель аналитической группы Peterland. "Цена земли пока не изменилась, тенденция станет понятна после окончательного перехода на строительство по новым правилам. Покупать интересные участки планируем, для чего внимательно изучаем рынок", — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Раньше многие застройщики расплачивались за землю метрами в будущих проектах, собственники земли выступали в роли соинвесторов. "Сейчас эта схема стала затруднительна, поскольку все долевые договоры нужно нести в банк и собственник земли получает квартиры в конце стройки. Что уже далеко не всем девелоперам интересно", — поясняет Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Продавцов с завышенными ожиданиями по цене стало больше. Появились новые игроки — девелоперы, которые продают земли, перераспределяя свои мощности и избавляясь от менее ликвидных активов земельного банка, либо выходят из бизнеса, реализуя ранее приобретенные участки с уже с готовой разрешительной документацией. "Часть купленных участков уже выставлена на продажу: одни компании пытаются за счет вырученных средств улучшить свое финансовое положение, другие не готовы работать по новым правилам. Ажиотаж ожидаемо закончился", — констатирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Пересмотр позиции девелоперов по покупке участков произошел в декабре 2018 года. Тогда были приняты поправки в 214–ФЗ, распространяющие эскроу–счета на часть проектов с разрешениями, полученными до 1 июля 2019 года.
До принятия поправок застройщики надеялись еще несколько лет проработать по старым правилам.
Некоторые девелоперы планировали купить участки, чтобы успеть получить разрешения до июля. Подобные сделки расстроились на границе 2018 и 2019 годов.
"Декабрьские законодательные новации заставили застройщиков задуматься о судьбе уже начатых проектов и начать накапливать резервы. Я думаю, что девелоперы вернутся к активной покупке участков только в следующем году, когда устаканятся правила банковского финансирования", — прогнозирует Михаил Ривлин, вице–президент "Охта Групп". С ним солидарен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
"Мы продолжаем присматриваться к земельным участкам, но ранее осени покупать не готовы", — говорит он.
“
Безусловно, спрос на земельные участки есть, можно оценить его как стабильный. Для нас как девелоперов наибольший интерес представляют участки с готовой или почти готовой документацией. Такого ажиотажа, как в прошлом году, когда застройщики старались запастись землей до 1 июля, нет. Но и говорить, что рынок замер, не приходится: сделки есть. Цены на земельные участки за последние полгода почти не изменились. Сейчас лендлордов можно условно разделить на три категории. Первые оценивают землю, как и девелоперы, с точки зрения возводимых улучшений. В этом случае у сторон наиболее близкое понимание рыночной стоимости участка. Есть те, кто оценивает землю исходя из текущего денежного потока, например опираясь на арендный или производственный бизнес, расположенный на этом участке. Пока они не перепрофилируют бизнес, двигаться по цене они не готовы, особенно если сейчас он приносит стабильный и ощутимый доход. Есть третья категория, стоящая особняком, — это собственники, которые, невзирая на рыночную стоимость, хотят за участок конкретную сумму по каким–то своим причинам. Например, в своем предложении учитывают залоговую стоимость земли, чтобы, продав ее, закрыть какой–то кредит. Цены на такие участки могут оставаться неизменными на протяжении очень длительного периода времени.
Геннадий Щербина
генеральный директор группы "Эталон"
