Бизнес положился на авось в вопросах коммерческого использования жилых помещений

Предприниматель вовсе не обязан думать об абстрактных понятиях — справедливости, миропорядке или судьбе отрасли в целом. Прежде всего он должен заботиться о конкретном детище — своем бизнесе. Уже в 2010 году появились первые звоночки: власти все отчетливее давали понять, что жилой фонд вскоре "зачистят" и коммерческое использование жилых помещений, кроме долгосрочного найма квартир, будет запрещено. Далеко не все бизнесмены были готовы слушать. Многие положились на авось, потеряв самое ценное — время.

Здание, в котором расположен отель "Гельвеция", оставалось жилым до 2013 года, расселение людей и перевод помещений в нежилой фонд стоили огромных денег, причем в основном заемных. Мы осознавали, что лишимся существенных благ и льгот, которые дарит жилой фонд. Это низкие тарифы на коммуналку, существенно более низкая оценка стоимости объекта при исчислении налога на имущество, а главное — иммунитет от проверок, то есть защита жилого фонда, гарантируемая Конституцией.

Земельный участок на ул. Марата перешел в нашу собственность вместе с расселенным жилым зданием — в те годы это было еще возможно. После выкупа квартир мы сначала консолидировали все помещения в единый объект — многоквартирный жилой дом. Мы сделали практически невозможное!

Большинство объектов в центре города — дома–памятники или выявленные объекты культурного наследия, а значит, любые перепланировки должны согласовываться с КГИОП — самой непростой бюрократической структурой. Большинство предпринимателей ломаются, сталкиваясь с ней. Процедура многоступенчата, а нормы Жилищного кодекса настолько жестки, что фактически препятствуют переводу.

Чего стоит один лишь запрет на использование единой лестницы для жилых и нежилых помещений. Он означает, что наличие в подъезде хоть одной чужой квартиры делает перевод в нежилой фонд остальных выкупленных квартир невозможным. Следующая преграда — оборудование отдельного входа в помещения на первых этажах. Для этого требуется согласие большинства собственников в доме. Не говоря уже о драконовских требованиях КГИОП по переводу в нежилой фонд в историческом центре.

Чтобы решить перечисленные выше задачи, сегодня предпринимателю необходимо обладать серьезными ресурсами, и по объему затрат эта задача не для малого бизнеса, говорю как практик. На завершение расселения жилого дома, перевод всех объектов в нежилой фонд и ремонт под будущий отель мы потратили около $10 млн. Это были банковские займы.

Гостиничный бизнес — инвестиционно емкий, с длинными сроками окупаемости (обычно не менее 20 лет). Это тяжелый бизнес в режиме 24/7, но вполне стабильный, ведь он опирается на мелкую розницу потребителей — по сути b2c. Стоимость одной ночи в отелях города зимой в среднем ценовом сегменте колеблется от 3 тыс. до 5 тыс. рублей за номер. А летом — от 5 тыс. до 8 тыс.

Сейчас от коммерческих объектов в жилом фонде проще избавиться, продав сами квартиры. Либо сдавать их в длительный наем. Очевидно, что именно к этому и подталкивают предпринимателей депутаты.

Юнис Теймурханлы, владелец гостиницы "Гельвеция"