Декабрьская инициатива властей по проверке рынка апарт–проектов хоть и окончилась ничем, но испугала и девелоперов, и покупателей
Проверка, начатая в декабре Госстройнадзором Петербурга, затронула 49 объектов. Она продемонстрировала, что все девелоперы честно строят апарт–комплекты в полном соответствии с заявленными в проектах параметрами. То есть никакого "псевдожилья" по факту обнаружено не было. Как констатировал Вячеслав Захаров, врио начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы, "нарушений не выявлено". "Мы контролируем, чтобы объекты строились в соответствии с полученным разрешением. На данный момент это так. В нашем законодательстве есть два вида недвижимости: либо жилая, либо нежилая. А уж как распорядится владелец своим нежилым помещением — могут проверить правоохранительные органы или Росреестр", — объяснил он.
Пугливые девелоперы
Впрочем, инициатива властей все равно сказалась на рынке: девелоперы стали настороженно относиться к данному сегменту рынка в части запуска новых проектов.
Как говорят эксперты, под вопросом находится реализация нескольких проектов апартаментов "Группы ЛСР". Хотя в группе эту информацию опровергают. "Наша стратегия такова: перед стартом каждого проекта, будь то жилье или апартаменты, мы просчитываем все возможные риски, от финансовых до рыночных, и ориентируемся на спрос. Сейчас мы работаем над всеми запланированными проектами апартаментов. В том числе проектами на Петровском острове Neva Art и в составе ЖК "Цивилизация", — сообщила "ДП" коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Ольга Аветисова. Впрочем, конкретные даты старта этих проектов она не назвала.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2019 году в продажу могут выйти 15 проектов апартамент–отелей на 5,6 тыс. номеров суммарной площадью 197 тыс. м2, не считая новых очередей объектов IN2IT и Valo, вышедших в продажу в I квартале 2019 года.
"Случаи изменения девелоперами своих планов на данный момент единичны. Можно вспомнить отказ компании Master Development от строительства апарт–отеля Korabli", — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
По словам Екатерины Запорожченко, коммерческого директора ГК Docklands development, один застройщик пересмотрел свои планы по реализации проекта в сегменте апартаментов. "Однако связывать это с внешними факторами преждевременно. Не исключаю, что перенос сроков продиктован отсутствием релевантного опыта: в портфеле компании еще не было гостиничных объектов", — считает эксперт.
Эксперты говорят, что без глубоких консультаций с властями мало кто будет в ближайшее время запускать новые проекты. "У нас в одной сделке по продаже проекта, в котором предполагалось строительство жилья и апартаментов, покупатель отказался от рассмотрения апартаментов. Экономику девелопмента теперь он рассчитывает только исходя из строительства жилых домов. Это очевидным образом влияет на допустимую цену приобретения проекта", — говорит Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт–Петербурге.
"Девелоперы по определению не пугливы, в большей или меньшей степени они осторожные, расчетливые. Рассчитав проект, вложив в него определенные средства, они не станут отказываться от идеи без веских на то оснований, к которым можно отнести вступившее в силу решение суда или/и существенное (запретительное) воздействие органов власти", — объясняет Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО "Союз Инвест Девелопмент".
Осторожные покупатели
Рынок отреагировал на ситуацию адекватно. Продажи во многих проектах с апартами притормозили. Как рассказали эксперты, количество сделок оказалось ниже, чем в прошлом году. Впрочем, интерес остается. "Инвесторы продолжают интересоваться сегментом доходных апарт–отелей. И пока власти города тянут с конструктивными шагами, задача девелоперов и отельеров — продолжать работу. Отзывы гостей и инвесторов, налоги, которые идут в городской бюджет, и, конечно, темпы преображения гостиничной инфраструктуры за счет развития апарт–отелей в будущем скажут сами за себя", — заявляет Екатерина Запорожченко.
"Это выгодный инструмент для инвестирования, юниты приобретают как для вложения средств, так и для собственных нужд. К тому же апартаменты в качестве доходных домов позволят легализовать рынок аренды жилья и смогут пополнить городской бюджет за счет налогов. Никакой паники среди девелоперов не наблюдается", — считает Алексей Бушуев, директор по продажам компании Seven Suns Development.
"Мы не ощущаем на себе каких–то негативных изменений в плане покупательского спроса. Напротив, он растет. Например, мы опережаем собственный план по продажам (в первой очереди на 750 апартаментов продано порядка 90%, во второй на 795 — 65%), запустили на рынок третью очередь нашего комплекса апарт–отелей VALO на 2080 апартаментов с четырьмя разными гостиничными форматами. Рынок апартаментов готов качественно развиваться, инвестор готов вкладывать деньги. Игроки ожидают от законодателей созидательной поддержки, а не запретительных мер", — говорит гендиректор OOO "Вало Сервис" (УК апарт–отелей VALO) Константин Сторожев.
По данным IT–платформы bnMAP.pr, oбъем апартаментов на экспозиции сейчас — 2923 штуки. При этом общий объем юнитов в строящихся проектах на конец февраля — 15 586 штук. Бизнес–класс превалирует (55%), за ним следует комфорткласс (34%), апартаменты премиум–класса занимают 11% рынка.
“
Насчет декабрьского наезда: во–первых, все испугались, во–вторых, всем понятно, что это не последний наезд. И чего ожидать от государства — никто не понимает. Многие компании остановили свое развитие, перестали пополнять земельный банк и ждут, как отреагирует рынок на последствия нового закона. Наша компания планирует вывести на рынок только Avenue Apart на Васильевском острове. Он строится по плану и вне зависимости от ситуации на рынке и правительственных нововведений.
Андрей Лушников
председатель совета директоров ГК "БестЪ"
“
Проверка не сказалась на рынке никак. Не случилось публичных наказаний, рынок не дал повода вводить какие–либо санкции или превентивно ужесточать нормы и контроль. Напротив, лишь подтвердился факт способности рынка самостоятельно себя регулировать в данном сегменте. Равно как и то, что девелоперы прекрасно осознают социальную ответственность перед городом. Я бы сказал, что готовилась "охота на ведьм", а получилась демонстрация готовности строительной отрасли развивать рынок апартаментов. Город должен быть всячески заинтересован в дальнейшем развитии сегмента. Хотя бы потому, что рынок аренды апартаментов прозрачен и легален. Как следствие, городской бюджет получает средства в виде налоговых отчислений, а с ростом количества апарт–комплексов увеличивается и налоговая база.
Сергей Мохнарь
генеральный директор "ПСК–Недвижимость"
