Александр Вахмистров — не только легендарная личность на строительном рынке Петербурга, но и человек, серьезно повлиявший и влияющий на весь город. Хотя само это влияние разные люди оценивают с диаметрально противоположных точек зрения. Что строители ждут от будущего губернатора и будущего времени, он рассказал в интервью "ДП".
Валентина Матвиенко и Георгий Полтавченко демонстрировали принципиально разные подходы к строительству. Как вы думаете, нынешний Смольный на кого будет ориентироваться?
— Строительство — это механизм развития, который нужен любой отрасли экономики. Для торговли, производства, офисов — для всего нужны помещения. Конечно, время Валентины Ивановны — это время бурного развития. Георгий Сергеевич не пытался остановить стройку, но считал, что это вторично. А некоторые его помощники, особенно вначале, беседуя со мной, говорили, что стройка наносит большой вред городу и не надо ничего строить. Но ему досталась в наследство целая сеть крупных проектов, которые он завершил: ЗСД, стадион.
Ну вот Георгий Полтавченко в первом же своем послании ЗакСу сказал, что принято множество ППТ, не обеспеченных социальной инфраструктурой, стройки пытались заморозить. Это было политическое решение или экономическое?
— Не может быть политики в отрыве от экономики. Вопрос обеспечения социальными объектами — это не только пресловутые детские сады и школы, это объекты жилищно–коммунального хозяйства: надо создавать базу для уборочной техники, новые дороги, освещение, новые маршруты транспорта. Безусловно, это тащит за собой очень много обязательств города, переложить их все на инвестора — безумие. Почему некоторые деятели не хотят нового строительства? Потому что надо не только построить детский сад, надо еще найти людей, которые будут там работать: воспитателей, директора. Возникает масса нюансов, связанных с обязательствами города при строительстве любого микрорайона. Это обязательства города — именно государство обеспечивает бесплатное образование и здравоохранение. Хотя многие застройщики за свой счет строят социальные объекты. Буквально год назад появилась возможность делать это за счет себестоимости (то есть, по сути дела, за счет дольщиков) и передавать безвозмездно Петербургу. Раньше такой возможности по закону не было, можно было только подарить. При этом возникали вопросы, что надо строить только из прибыли, платить налог на дарение, и масса других нюансов.
Так вот и врио губернатора Александр Беглов тоже говорит, что слишком много согласовано ППТ, на сотни миллиардов социальных обязательств.
— Таких фраз, что слишком много, Беглов не говорит. Он говорит, что согласовано ППТ на такой–то объем, и констатирует, что есть дефицит в социальных объектах. Дефицит накоплен за прошедшее время. Раньше город активно сам строил всю инфраструктуру, а потом почему–то перестал. Не хочется наступать на больное место, но если посмотреть на выполнение АИП комитетом по строительству… Когда я работал в Смольном, у меня была одна проблема 1 сентября — слишком много готовых школ, куда хотелось пригласить губернатора. И мы с комитетом по образованию долго выбирали, в какую школу Валентине Ивановне лучше поехать. По семь–восемь школ открывалось ежегодно, не говоря о детских садах. Нам всегда не хватало денег, мы постоянно просили увеличения. Последние 5–6 лет комитет по строительству исполняет АИП на 25–30%, если брать первоначальную цифру бюджета. А с учетом корректировок — в лучшем случае на 70%. В нынешнем году они тоже не смогут сделать все, потому что чудес не бывает, за год поменять весь механизм работы невозможно. Надеюсь, примут необходимые меры, в том числе кадровые решения. Я не имею в виду председателя, а по усилению персонала в целом. Если ежегодно не выполняется 60–70% бюджета, то за 5 лет это получается практически три бюджета, не исполненных АИП. Мне недавно показывали документы: две школы начаты, первые конкурсы прошли в 2013 году. Менялось по три подрядчика, сегодняшнее состояние — только свайное поле.
Тезис, который я не воспринимаю
Председателей комитета меняют постоянно, они все говорят одно и то же: подрядчики не справляются, постоянно приходится новые конкурсы проводить. Вы считаете, что на самом деле другая причина?
— Тезис, который я не могу воспринимать со стороны комитета по строительству, — что все подрядчики плохие. Это неправда.
Он вынужден выбирать того, кто предложит самую низкую цену. В результате демпинг, низкое качество. Так говорят в комитете.
— Хорошо, выбрал. Зачем ты с ним возишься тогда 1,5 или 2 года, если он ничего не делает? Прошел месяц, максимум 3, не выполнен положенный объем — расторгай контракт и проводи новый конкурс.
Если принимаем, что дело не в кадрах, потому что кадры меняются, а проблема не исчезает, то проблема в системе?
— Очень легко сказать, что проблема в системе. Но другие комитеты работают, даже соседние: по энергетике, КРТИ. Все регионы работают. Ленинградская, Новгородская, Псковская области, где вообще мизерный бюджет, — там выполняют свои программы. Я думаю, проблема в системе комитета по строительству изнутри. Не принимают решения — надо ужесточить исполнительскую дисциплину, контроль.
Время меняется, возможности другие
Возвращаясь к губернаторам и эпохам. Вы не ждете от Беглова, что он пойдет путем Полтавченко?
— Не жду. Он неоднократно заявлял, что одна из целей — увеличение бюджета до 1 трлн рублей. Задача Беглова — развитие. Надо создавать новые места, надо заниматься новой экономикой, умный город, цифровой — это правильно, это не просто лозунг, он будет этим заниматься и заставит всех этим заниматься.
Вы работали с Бегловым в правительстве Яковлева. Он вас не звал?
— Нет. Я уходил из Смольного не для того, чтобы потом вернуться. Должны быть молодые кадры.
Новый вице–губернатор (Николай Линченко. — Ред.) — это ваш бывший сотрудник.
— Не могу сказать, что сотрудник. И он так считает, и я — что он мой ученик в хорошем смысле слова. Он 9 лет отработал у меня начальником аппарата. И когда меня спрашивали о нем, я говорил: "Если он у меня 9 лет отработал начальником аппарата, значит, справлялся со своими обязанностями. Если бы плохо работал, то работал бы не 9 лет, а 9 дней". Сейчас он даже опытнее меня в каком–то смысле, у него есть почти 7 лет федерального опыта работы в департаменте правительства РФ, который как раз и занимался вопросами стройки, энергетики, транспорта и промышленности. Застройщики о нем хорошо отзываются, он говорит с ними на одном языке.
Очень многие, в том числе в Смольном, говорят про необходимость урбанизации, комфортной среды и т. д. Этому противопоставляется современная массовая застройка на окраинах — человейники, как их называют. Дело не только в их необеспеченности инфраструктурой, но и в том, что это формируются будущие гетто.
— Насчет гетто не соглашусь. Ничего нового не вижу. В каждое время своя экономика. Не хочу употреблять ваш термин, но такая же плотная застройка существует не только в Петербурге: Москва прошла по тому же пути, масса других крупных мегаполисов. Можно обвинять город, но и область на нас наступила такими же проектами. Это объективная картина того времени. Сейчас время меняется и возможности другие, не такой ажиотажный спрос. Все застройщики по–другому думают, уделяя большое внимание благоустройству. Кроме того, сегодняшний рынок уже сам по себе заставляет думать об этом и делать это. С другой стороны, и нормативы становятся жестче.
Снижение плотности застройки неизбежно приведет к снижению объемов строительства.
— Это неправильный тезис.
Земли столько же.
— Земли столько же, но вы сами говорили, сколько утверждено ППТ, выдано разрешений, вполне достаточно земельных ресурсов.
Недавно Вячеслав Заренков продал акции "Эталона", теперь ЛСР… Это, конечно, разные истории, но совпадающие по времени. Похоже на тренд. Собственники уходят из бизнеса?
— Заренков — самая простая история, 2 года вели переговоры по сделке, я точно знаю. Вячеслав Адамович человек в возрасте, и оперативной работой он давно не занимается, живет в основном на Кипре, церковь построил, картины пишет и книжки. Поэтому решил продать этот бизнес. В этом логика бизнеса: надо взять идею, довести до определенного совершенства — но скучно одним и тем же заниматься всю жизнь. И когда бизнес на хорошем уровне, его можно продать. А Андрей Юрьевич Молчанов продал только небольшую часть акций, у него все равно контрольный пакет больше 50% остался.
Лучшие годы
А что с "Метростроем"? Заберут у Александровых контроль?
— Это печальная история. Он никому не нужен. Мне бы сейчас предложили бесплатно все его акции — я бы не взял.
Город же хотел забрать их еще во времена Валентины Ивановны.
— Во времена Валентины Ивановны мы сделали, что хотели, — забрали довольно большой пакет. На сегодня у государства больше 50%.
Но контроля реального нет из–за привилегированных акций Александровых, которые становятся голосующими.
— Не знаю, есть реальный контроль или нет, но в моем понимании вполне можно все контролировать. Один год я даже был председателем совета директоров "Метростроя", как раз занимались акциями — мы полностью владели всей ситуацией в "Метрострое". Доступ ко всем материалам есть, члены совета директоров от города есть. Если видишь, что что–то не так, иди к губернатору как акционер, как член совета директоров.
Зачем тогда вся эта история была нужна?
— Не знаю, шли дурацкие игры. Сегодня с "Метростроем" продлили контракт по фиолетовой линии — это тоже печальная история, давно надо было построить все эти станции, еще в 2018 году. Что касается следующих веток, то надо идти по московскому пути. Создать дирекцию по строительству метро и назначить ее генподрядчиком через постановление правительства, чтобы она привлекала субподрядчиков не только на отдельные ветки, но и на отдельные элементы работ. Насколько бы сложно метро ни было, его можно разделить на несколько простых частей. Специфична там только проходка. Сама станция — это чисто строительные, отделочные работы, рельсы и пути — чисто путейные работы. Укладка рельсов под землей ничем не отличается от укладки рельсов трамвая или железнодорожных путей. То же самое с прокладкой кабелей.
Город много раз пытался привлечь другого подрядчика на конкурсах, но не удавалось.
— Значит, так привлекал. Нерешаемых задач нет. Главная обязанность чиновника — каждый день принимать решения и нести за них ответственность. Валентина Ивановна в этом смысле является для меня образцом как руководитель. Работа с ней была лучшими годами моей жизни. Могу сравнивать со студенчеством: там своя романтика, студенческий отряд. И на стройке с удовольствием работал, когда молодой был. В каждом этапе жизни есть свои прелести. Я многому у Валентины Ивановны научился, хотя ко времени прихода в ее команду не только институт окончил, но и кандидатскую диссертацию защитил. Она — человек, искренне любящий Петербург и умеющий принимать решения, иногда непопулярные, но она каждый день принимала те или иные решения: маленькие, большие, средние. Ты должен принимать решения каждый день. И отвечать за них.
Прокурор не дает индульгенций
Есть ощущение, что сейчас стало опаснее принимать решения с точки зрения возможной ответственности перед лицом силовых структур?
— Не знаю, опаснее или нет, но, если надо принимать решения, это не значит, что надо нарушать закон. Собери совещание, сходи к прокурору, если боишься, — просто посоветуйся. Вот такая у меня проблема, хочу рассказать. Он послушает, скажет: делай как знаешь. Он же не скажет: благословляю. Но он может сказать: этого ни в коем случае не делай, тут ты неправильно рассуждаешь. Ты хочешь бумажку получить? Индульгенции ты не получишь, все равно это решение твоего уровня. Только ты должен его принять. Боишься — не принимай, откажи.
Вы часто ходили к прокурору советоваться?
— Бывало. Не могу сказать, что часто. У нас на совещаниях всегда присутствовал прокурор, закрепленный за этим направлением, с ним постоянно советовались наши юристы и постоянно были с ним в контакте.
Вспоминая вашу работу в Смольном: что бы вы сделали сейчас по–другому?
— Я бы свою жизнь не менял. Есть только один вопрос — не могу сказать, что он меня мучает, но я до сих пор не нашел на него ответа. Своим действиям объяснение нашел, но в философском смысле — нет. Я никогда не смотрел на архитектуру, я не умею рисовать, я не архитектор. Поэтому считал невозможным диктовать архитектору, даже если мне что–то не нравится в облике здания, как надо делать. Валентина Ивановна тоже никогда себе этого не позволяла. В отличие от Лужкова — мы видели репортажи, как он сам смотрел проекты и говорил: уберите это, мне не нравится, переделайте.
Ретроспективно глядя, "Лахта–центр" — хороший проект?
— Я считаю, что да. Не хочу возвращаться к "Охта–центру" и прежнему месту. Сама башня, безусловно, будет определенным символом города, она уже появляется на видовых картинках.
Снижение неизбежно
В связи с введением эскроу–счетов многие ожидают больших потрясений на рынке.
— Это приведет к увеличению затрат на проценты, так как финансировать стройку придется за счет банковских кредитов. Значит, снизится маржинальность, не все проекты состоятся. Не все застройщики останутся на рынке (исходя из снижения маржинальности), но коллапса не будет. Коллегам из Ленобласти, думаю, тяжелее, потому что доходность там очень низкая. Недавно мы здесь, у меня, проводили большое совещание, были представители пяти банков, занимающихся этим сектором, 15 самых крупных застройщиков, Николай Линченко, зампред комитета по строительству Евгений Барановский, который ведет эту тему. Обсуждали три момента. Первое — кто какие документы кому должен представить, чтобы после 1 июля, когда начнет действовать закон, продолжились работы на объектах, находящихся более чем в 30%–ной степени готовности. Второе — как быть с теми объектами, где готовность менее 30% и по закону надо переходить к эскроу–счетам. И третье — про новые проекты. Банкиры сказали, что рассмотрели уже 22 заявки. Часа два сидели, разбирались. Все вышли с пониманием того, что проблемы будут, но все вопросы решаемы.
А вообще курс на ликвидацию долевого строительства — правильный?
— Правильно, неправильно — он принят, зачем его обсуждать?
Долевое строительство — это же очень существенная часть финансирования строек.
— Уменьшатся объемы. В ближайшие год–два — нет, а потом начнется снижение. По Петербургу, думаю, на 20%, а по России — 30–35%.
То есть система СРО не справилась со своей задачей страхования от рисков?
— Система СРО здесь ни при чем, это путаница в головах. Система СРО относится только к саморегулированию строительных организаций и к застройщикам никакого отношения не имеет. На разных уровнях говорят: СРО имеют на своих счетах миллиарды! Но это блокированные счета, мы можем снимать с них деньги только по решению суда на выплаты компенсаций.
У вашей СРО были выплаты по падению лесов. А более серьезные?
— Больших было мало. Их в целом по России мало. В падении лесов был виноват подрядчик, он не смог возместить ущерб — наверное, уже обанкротился. И поэтому суд принял решение о выплате из компенсационного фонда, мы полностью ущерб возместили. По закону мы можем выплачивать компенсации в размере не более 1/4 фонда. В нашей СРО 1,5 млрд, в целом по Петербургу — 8 млрд. Затем мы должны собрать всех своих членов на собрание и сказать: ребята, была выплата, надо пополнить фонд до прежнего уровня.
Были случаи, чтобы вы выплачивали компенсации, например, за плохо построенный дом, который сразу потрескался?
— Нет. Обычно всегда ищется виновный: или это подрядчик неправильно сделал, или ошибка в проекте. Должна быть экспертиза, суд. Обычно застройщик и подрядчик такие вопросы быстро решают — репутация дороже.
Биография
Александр Вахмистров
— Родился в 1954 году.
— 1975–1994 годы — работал на различных предприятиях стройотрасли.
— 1994–1996 годы — генеральный директор ГУ «Управление инвестиций» комитета по строительству СПб.
— 1996–2000 годы — генеральный директор ГУ «Центр по работе с кредитами банков».
— 2000–2010 годы — председатель комитета по строительству СПб, вице– губернатор СПб.
— 2010–2015 годы — генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР».
— 2015–2017 годы — первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР».
— 2016–2017 годы — председатель совета директоров «Группы ЛСР».
— С 2015 года — президент СРО А «Объединение строителей Санкт–Петербурга».
— С 2017 года — координатор Национального объединения строителей по Санкт–Петербургу
