Продемонстрировав рекордные показатели по вводу жилья в декабре прошлого года, строительная отрасль взяла тайм–аут. В I квартале число сданных в эксплуатацию объектов резко сократилось. Эксперты считают небольшое количество построенных в начале года домов в целом нормальным показателем. Однако нынешняя тенденция к падению настораживает даже самых отъявленных оптимистов.
По данным комитета по строительству Петербурга, в январе–марте в Северной столице было введено 293 тыс. м2, что в 2 раза меньше, чем год назад. При этом за январь–февраль власти зарегистрировали ввод 87,6 тыс. м2, причем все они, по данным Петростата, относятся к категории ИЖС. Статистических данных по марту пока нет. При этом в I квартале 2018 года в Петербурге было сдано 737 тыс. м2 жилья, в 2017 году эта цифра составляла вообще рекордные 1,1 млн м2. В 2016 году в городе сдано почти 898 тыс. м2.
Показатели говорят сами за себя.
Несмотря на то что в начале года сдается стандартно меньше жилья, так как основные показатели приходятся на декабрь, нынешние цифры эксперты признают аномальными.
По официальным данным, в декабре минувшего года в Петербурге было введено в эксплуатацию 2,4 млн м2, что составило большую часть от годовых показателей.
"Некоторые застройщики, которые планировали ввод на январь–февраль, могли передвинуть сроки на декабрь, чтобы быстрее передать квартиры дольщикам и закрыть финансовый год", — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".
"Колебания в статистике случались и в предыдущие годы, хотя и не такие сильные. Но пока бить тревогу рано: нужно посмотреть на данные хотя бы первого полугодия. Основные силы в последний год застройщики направляли на получение документов и старт новых проектов, чтобы успеть до ввода эскроу–счетов летом 2019 года", — полагает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".
От строителей — Беглову
Еще одна версия политическая. Как рассказали в Смольном, активную сдачу организовали чиновники, для того чтобы показать "действующему" губернатору красивый итог 2018 года. "Раньше комитет по строительству делил декабрьский ввод на две части — одну на конец года, другую на январь. В прошлом году все гнали сдавать до 31 декабря. Причины — политические… Вот теперь и сидим с минусом. Но до конца года нагоним", — рассказал источник "ДП".
Возможно, итоги I квартала также связаны с деятельностью Гоcстройнадзора, ужесточившего требования, рассказывают застройщики. "Служба Государственного строительного надзора сейчас требует сдавать дома в эксплуатацию с полностью выполненным благоустройством. При этом логично, что зимой привести прилегающую территорию в надлежащий вид, выполнить озеленение невозможно. Все эти работы ведутся в теплое время года, и этот фактор может влиять на распределение ввода по месяцам", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
Похожая ситуация была летом прошлого года, когда девелоперы обвинили Госстройнадзор Петербурга в искусственной задержке ввода уже построенных жилых домов. Как говорят участники рынка, чиновники обязывали их провести испытания тепловых сетей, что невозможно было сделать летом. Напомним, что с апреля по июль 2018 года Госстройнадзор Петербурга отказал в разрешении на ввод в эксплуатацию 35 объектам.
Наполовину пуст
Что касается прогнозов по итоговому вводу жилья, то выводы делать преждевременно, уверены участники рынка. "Мы наблюдаем логичное и даже ожидавшееся "охлаждение" рынка. Возможно, не столь кардинально, но сам тренд не удивляет. Да и фактические цифры тоже сюрпризом для рынка не стали. Предыдущее 2 года мы наблюдали опережающие темпы ввода, однако так бесконечно продолжаться не могло", — говорит Сергей Мохнарь, генеральный директор "ПСК–Недвижимость".
Еще одна версия — инерционность рынка. "В настоящее время мы наблюдаем продолжение истории, когда 4–5 лет назад в Санкт–Петербурге было выдано очень мало разрешений на строительство. Тогда девелоперы в массовом порядке переключили свое внимание на Ленинградскую область. Объемы строительства здесь резко выросли. Результат в цифрах мы смогли увидеть в 2018 году, когда 47–й регион обогнал Петербург по вводу жилья. В настоящее время мы видим еще отголосок этого процесса", — рассказывает директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова. "Сегодня застройщики продолжают достраивать проекты в городе, разрешения на которые были получены в 2016–2018 годах. Сейчас они находятся в середине строительного цикла или в высокой стадии готовности. Однако результат в цифрах мы, скорее всего, сможем увидеть уже в следующем году, когда проекты будут введены в эксплуатацию", — считает она.
Низкий темп ввода на старте года коррелирует с динамикой спроса, то есть рынок сбалансировал сам себя, уверены застройщики. По "запасу прочности" Петербург еще вполне готов выйти на планируемые показатели в 3,2 млн "квадратов". "Но даже если этого не случится, катастрофы не будет. К тому же в этом году значительная часть проектов вводится во второй половине и в конце года", — говорит Сергей Мохнарь. "Как показывает опыт прошлого года, декабрь может существенно повлиять на годовые показатели. При этом девелоперские проекты реализуются в течение всех четырех кварталов. Так, "Главстрой Санкт–Петербург" планирует до конца текущего года сдать более 280 тыс. м2", — предвидит Дмитрий Ефремов.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", до конца года заявлен ввод в эксплуатацию порядка 3,4 млн м2. Вероятно, какой–то объем из заявленного будет перенесен. "Цифра ввода в конце прошлого года в разы превышает предшествующие аналогичные периоды. Поэтому понятно, что в I квартале наблюдается значительный спад. Итоги I квартала никак не проиллюстрируют ни тенденции, ни итоги 2019 года: слишком маленький период для выводов", — уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Несмотря ни на что…
Несмотря на спад сдачи, продажи продолжают радовать застройщиков. Так, по данным Росреестра, в I квартале в Петербурге зарегистрировано на 30,2% больше договоров долевого участия, чем год назад. В 2018 году девелоперы заключили 18 155 ДДУ, а за I квартал этого года — 23 630.
Позитив фиксируют и сами застройщики. Так, у группы "Эталон" количество новых контрактов за квартал увеличилось до 3 470, или на 35% год к году. Похожий процент роста у "Главстрой Санкт–Петербург". Компания продала 68,4 тыс. м2, что на 35% больше показателей аналогичного периода 2018 года.
У "Группы ЛСР" результаты скромнее — продажи выросли на 2% в годовом исчислении. У группы "ЦДС" рост выше рынка — на 41%. "Повышенный интерес к покупке квартир сохраняется до сих пор. Одна из причин — переход на работу в рамках проектного финансирования и неопределенное отношение покупателей к предлагаемым изменениям. Сейчас многие стараются приобрести квартиру на старых, понятных им условиям, не понимая, чего ожидать после 1 июля", — констатирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года. К концу I квартала объем продаж, по прогнозам экспертов, составит около 1 млн м2.
“
Рост связан как с сохранением процентных ставок по ипотеке на комфортном для покупателей уровне, так и с внушительным объемом предложения — во второй половине 2018 года многие игроки выводили в продажу новые проекты. Спрос дополнительно подогревается справедливыми заявлениями участников рынка о повышении цен на жилье в связи с изменением отраслевого регулирования. Кроме того, значительный вклад в объем продаж внесли покупатели из регионов РФ, у нас на их долю приходится 34% сделок с недвижимостью в обеих столицах.
Геннадий Щербина
генеральный директор группы "Эталон"
“
За I квартал 2018 года в Петербурге было введено 737 тыс. м2 жилья, а в этом году — 293 тыс. "квадратов". Но I квартал не может считаться показательным в части выполнения годового плана. Как правило, период ввода объектов зависит от сроков действия выданных застройщикам разрешений. Плюс традиционно основной объем вводимых площадей приходится на III и IV кварталы. На этот год Минстроем для Петербурга установлены показатели ввода на уровне 3,4 млн м2, на которые город, безусловно, планирует выйти.
Ольга Рудакова
пресс–секретарь комитета по строительству
В контексте
При определении комфортности проживания в городе учитывается многое, в том числе обеспеченность населения жилой и коммерческой недвижимостью. Петербург по этим показателям пока еще отстает от других европейских, да и российских городов.
По разным источникам, обеспеченность жильем петербуржцев составляет 24,9 м2 на человека, что почти в 2 раза ниже среднего европейского показателя (42 м2 на человека). Средний уровень обеспеченности жилплощадью в российских городах сейчас составляет 23,7 м2 на человека. Комфортным является показатель 30 м2 на душу населения.
По данным Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ, средняя обеспеченность жильем в России составляет 23,4 м2 на человека. При этом в Норвегии этот показатель более чем в 3 раза выше и составляет 74 "квадрата" на человека. Почти втрое мы отстаем и от США, где на душу населения приходится 69,7 м2. В Дании обеспеченность жильем находится на уровне 50,6 м2 на человека, в Швеции, Великобритании и Швейцарии — 44 м2 на человека, в Германии и Австрии — 42,9 м2.
Впрочем, даже в некоторых российских городах обеспеченность жильем выше, чем в Петербурге. В их числе Ногинск, в котором на одного человека приходится 58,1 м2 жилплощади, Дербент с показателем 45 м2 на душу населения, Домодедово, где на человека приходится 36,6 "квадратов". В первую десятку городов с самой высокой обеспеченностью жильем вошли подмосковные Одинцово и Пушкино (36,1 м2), а также Сергиев Посад (36 м2), Раменское (33,8 м2), Химки (31,5 м2).
Большая проблема Петербурга даже не в количестве жилья на душу, а в его качестве. Основной спрос сконцентрирован сегодня в сегменте малогабаритного дешевого жилья экономкласса. В первую очередь это квартиры–студии и однокомнатные квартиры площадью 25–40 м2 и стоимостью 2,6–3,5 млн рублей. Доля таких квартир в предложении застройщиков довольно велика: около и более 50%.
Не стоит забывать, что за рубежом широко развито индивидуальное малоэтажное домостроение: люди могут работать в городе, но жить за его пределами, в собственном доме. Но все проекты, предполагающие аналогичное жилье на окраинах Северной столицы, не были полностью реализованы.
С учетом прогнозного роста численности населения и планируемого объема ввода жилья обеспеченность общей площадью жилья на человека в 2024 году составит 28,6 м2, обещают в Смольном. Уже к 2030 году эту цифру планируют довести до 35 м2 на человека, то есть через 11 лет мы догоним по уровню обеспеченности Сергиев Посад.
Павел Никифоров
