Девелоперы все чаще наполняют свои проекты в локациях масс–маркет дополнительными опциями более высокого класса, за счет которых надеются улучшить экономику.
Московская Veren group в этом году выведет на рынок новый жилой комплекс на Парашютной ул. Девелопер намерен продавать квартиры в проекте по 120 тыс. рублей за 1 м2, что на 20% выше, чем средняя стоимость в данной локации.
Старт продаж "Veren next Шуваловский" запланирован на IV квартал 2019 года, а сдача объекта ожидается в 2022 году. Всего в комплексе общей площадью 24,4 тыс. м2 запланировано строительство трех десятиэтажных корпусов на 303 квартиры. Участок размером 1,3 га под этот ЖК компания купила осенью прошлого года. Он находится между ЗСД и Парашютной ул., рядом с гипермаркетом "Лента", на другой стороне дороги расположен Шуваловский карьер.
Дорого и богато
Как говорят участники рынка, сейчас в этой локации строится около 2 млн м2. При этом средняя цена метра в этом районе — 75–100 тыс. рублей. "В нашем жилом комплексе Ultra цена начинается от 75 тыс. рублей за 1 м2", — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
"Минимальная стоимость квартиры в ЖК "Граффити" — 2,8 млн рублей. Определенной стоимости квадратного метра нет. Все зависит от нескольких параметров: этажности, метража, количества комнат и планировки", — поясняет Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
Как правило, такие проекты ориентированы исключительно на локальный спрос, считают эксперты. "Большинству инвесторов они не будут интересны: ни тем, кто хочет заработать на спекуляции, ни тем, кто планирует сдавать их в аренду. Однако такие проекты точно интересны представителям локального сообщества, которые уже привыкли к логистике и локации, зависят от нее по вопросам социальной инфраструктуры и хотят улучшить свои жилищные условия", — уверена Елизавета Конвей, директор департамента Colliers International.
"Есть районы, пользующиеся особой популярностью, и там вполне может быть локальный спрос на объекты более высокого ценового сегмента", — соглашается Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
Неизбежная стратегия
С другой стороны, деваться девелоперу некуда. "Проект выходит уже по новым правилам — с использованием эскроу–счетов, а значит, застройщик вынужден, да и может пожертвовать скоростью продаж ради лучшей экономики проекта. Проще наполнить комплекс дорогими функциями, чтобы привлечь более обеспеченных покупателей в новую для них локацию", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Аналогично в свое время поступила ГК "Легенда", разместив элитный жилой дом на 2–м Муринском пр. — в локации, которая совсем не предполагает подобного жилья.
"Заметной тенденцией последнего года можно выделить то, что застройщики все чаще начинают использовать маркетинговые инструменты привлечения покупателей, искусственно завышая класс, например называя всем привычные объекты комфорткласса премиумом. Поэтому фактически по своим качественным характеристикам проект может соответствовать классу С и быть вполне конкурентоспособным в данной локации", — констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Кроме того, в ближайшее время Veren group намерена закрыть сделки по приобретению двух участков (около 1,4 га и более 3 га) для постройки небольших проектов общей площадью 10–50 тыс. м2. Инвестиции в приобретение участков составят, по оценкам Екатерины Запорожченко, коммерческого директора Docklands development, около 2 млрд рублей.
