За неимением свободных земельных участков в черте Петербурга девелоперы вынуждены браться за проекты редевелопмента. Однако не всегда игра стоит свеч и затрат.
По данным аналитического отдела АН "Адвекс", в Петербурге в настоящий момент насчитывается более 80 проектов редевелопмента. Из них в активной стадии, то есть в процессе освоения или на этапе продаж, находится около 60 проектов совокупной площадью 3,4 млн м2.
К числу наиболее перспективных локаций для редевелопмента эксперты относят 17 бывших промышленных зон в черте города. Лидирует территория Петровского острова, где, по данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга, в настоящий момент на разных стадиях строительства находится девять проектов жилых кварталов от застройщиков ЛСР, "Эталон ЛенСпецСМУ", "Северная территория", "Ринова", Setl Group и "БалтИнвестСтрой". "Расположение Петровского острова очень привлекает девелоперов по целому ряду причин, — поясняет Елена Иванова, директор компании "Адвекс — Центральное агентство". — Во–первых, здесь очень хорошие видовые характеристики — на Неву, Малую Невку, Ждановку и Финский залив, а также на новые архитектурные доминанты: вантовый мост и стадион "Крестовский". Во–вторых, отличная экологическая обстановка, поскольку все промышленные производства, которые здесь раньше находились, к настоящему моменту свернуты и переведены. Кроме того, остров защищен от вредных выбросов розой ветров с Финского залива и парковыми зонами".
Второе место в топе бывших промзон занимает территория Выборгской набережной, где самым масштабным проектом является редевелопмент бывшей территории абразивного завода "Ильич" площадью 18 га, который развивает ООО "Городская перспектива" (входит в группу компаний "ЦДС"). По данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт–Петербурга, в данный момент вдоль Выборгской набережной на разных этапах строительства находится еще четыре жилых квартала.
Третью строчку заняла территория бывшего мясоперерабатывающего комбината "Самсон", где сейчас компания Glorax Development реализовывает проект Ligovsky City. Как рассказал Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, концепция проекта, созданная голландским бюро MLA+, предполагает возведение нескольких кварталов на территории 100 га.
По мнению Александра Бреги, генерального директора компании "Мегалит — Охта Групп", перспективным с точки зрения редевелопмента является еще целый ряд зон — в частности, такие объекты, как "Красный треугольник" и Гостиный Двор. Однако они остаются вне фокуса внимания застройщиков. "Основная специфика освоения промзон состоит в том, что территория предприятий обычно разделена между несколькими собственниками, — поясняет Александр Брега. — Договориться с каждым из них на одинаковых условиях крайне проблематично, и этап согласования может длиться довольно долго". По словам эксперта, достигнуть компромисса с собственниками невозможно без воли и участия городских властей. При этом законодательная база сегодня не регулирует и не регламентирует в достаточной мере процесс редевеломента. "Закон № 373–ФЗ о комплексном и устойчивом развитии территорий, который был принят еще в 2016 году и номинально предоставляет застройщикам инструментарий для выкупа земель у собственников по рыночной стоимости, в Петербурге еще не применялся. И проектов–первопроходцев пока тоже не анонсировано", — комментирует эксперт.
Существует немало и других сложностей, которые тормозят процесс застройки серого пояса. "В отличие от строительства на новом участке, здесь приходится заниматься сносом промышленных зданий, рекультивацией почвы, инженерными коммуникациями и т. п. В итоге затраты на подготовку площадки могут увеличивать себестоимость строительства на 20–40%, — объясняет директор по развитию компании "Л1" Надежда Калашникова. — Но основные проблемы — это получение разрешительной документации, перевод в жилую, общественно–деловую категории".
Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость", отмечает еще один очень важный фактор, препятствующий развитию редевелопмента, — это готовность предприятий, расположенных на конкретных промышленных площадках, к их освобождению. "Это либо выбор новых территорий и переезд, либо ликвидация предприятий, — поясняет Алла Сидоренко. — В этом случае реализация девелоперского проекта может затянуться, а может и вообще не состояться".
