Московский район — второй по популярности среди покупателей жилья на первичном рынке. Правительственная трасса, престижные локации, хорошая ситуация с транспортом, развитая торговая, развлекательная и социальная инфраструктура — все это позволяет девелоперам продавать здесь квартиры по ценам выше средних.
При этом высокая стоимость жилья — в сегменте масс–маркет в Московском районе она составляет 121 тыс. рублей, что на 12% выше средней цены по городу, — ничуть не снижает популярности района.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", за первые 3 месяца 2019 года было продано 107,3 тыс. м2 строящегося на этой территории жилья. Больше — только в Приморском районе.
Место для избранных
"Московский район Северной столицы входит в число самых престижных локаций города, — говорит Николай Шахматов, генеральный директор компании "УступкиПитер". — Правительственная трасса, соединяющая центр и аэропорт, сегодня имеет несколько съездов на ЗСД, что делает этот район одним из самых востребованных. Кроме того, у Московского района есть своя история. Здесь располагаются считавшиеся престижными "номенклатурные сталинки". Много тут и элитных новостроек 2000–х годов. В районе отлично развита инфраструктура, нет проблем с дорогами, магазинами, школами и досуговыми заведениями. Легко добраться как до аэропорта, так и до Московского вокзала".
Здесь действует шесть станций метро. Поэтому транспортная доступность новостроек — отличная: практически все строящиеся и сданные дома района в черте КАД могут похвастаться пешей доступностью метро. Кроме того, продуманный подход к застройке Московского проспекта советского периода, когда именно сюда планировали перенести центр Петербурга, во многом определил нынешний образ района и его престижность.
Несмотря на наличие нескольких крупных магистралей, включая крупнейшие трассы — Московский проспект и Пулковское шоссе, — район нельзя назвать самым неблагоприятным с точки зрения экологии. Безусловно, определенные проблемы, связанные с активным трафиком, имеются. В особенности в тех домах, которые непосредственно выходят, например, на Московский проспект. Но в целом по району ситуация вполне благоприятная. "Если подробно рассмотреть карту Петербурга, то можно увидеть, что жилые кварталы в Московском районе чередуются с зелеными зонами, — рассказывает Николай Шахматов. — Это многочисленные скверы, сады, бульвары и парки. Зоны на карте, выделенные голубым цветом, которые обозначают водоемы, также встречаются достаточно часто. Во дворах домов здесь действительно много деревьев и кустарников, в особенности в сравнении с соседними районами. Работы по комплексному озеленению Московского проспекта ведутся также ежегодно".
Купить квартиру на первичном рынке в Московском районе можно далеко не везде. Кварталы добротных сталинок, которые отличают уютные и ухоженные дворы, остаются в неизменном виде уже много десятков лет. Мест для нового строительства здесь нет, жители таких кварталов предпочитают никуда отсюда не переезжать, поэтому даже на вторичном рынке предложений в подобных домах мало.
На месте заводов
При этом активное строительство ведется там, где есть свободные лакуны или возможность редевелопмента. До недавнего времени имелись две подобные крупные локации — территория у станции метро "Фрунзенская", где помимо завода "Петмол" имелись и другие бывшие промышленные зоны, а также территория, ранее принадлежащая заводу "Самсон". Позже к ним добавились бывшая территория завода "Вагонмаш" у станции метро "Московские ворота", где уже завершил одноименный проект холдинг "Эталон", бывший участок завода "Электросила" у одноименного метро, где "СМ–Девелопмент" также уже сдал ЖК "Московский квартал". Чуть позже стартовало строительство в рамках крупного квартала у бывшего Варшавского вокзала: там сейчас "Эталон" возводит ЖК "Галактика".
По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ "Петербургская недвижимость", сейчас в Московском районе возводится 27 жилых комплексов совокупной площадью порядка 1 млн м2, из них в предложении — примерно половина, 510 тыс. м2. Больше всего жилья сегодня представлено в территориальной зоне "Средняя рогатка" — порядка 60% от объема предложения.
"В настоящее время в Московском районе мы выделяем четыре локации, где ведется самое активное строительство, — рассказывает эксперт. — Это территориальная зона "Новоизмайловское", участки в районе Пулковского и Волхонского шоссе, "Средняя Рогатка" — зона в районе площади Победы, а также "Фрунзенская" вокруг одноименного метро. Последнюю отличают самые высокие цены на строящееся жилье — около 126,5 тыс. рублей за "квадрат". Наиболее демократичная стоимость — в зоне Пулковского и Волхонского шоссе, где средняя цена составляет 97,7 тыс. рублей за 1 м2. Здесь развивается комфортный для жизни, но практически не представленный на территории Северной столицы сегмент малоэтажного жилья".
Малоэтажные перспективы
По словам эксперта, на средние цены квартир в районе Пулковского шоссе повлияли в том числе протесты градозащитников, которые не раз пытались оспорить в судах возможность строительства в этой зоне. Сейчас законность застройки этой территории подтверждена целым рядом судебных решений. Сегодня здесь реализуется малоэтажный проект "Зеленый квартал" от Setl City и готовится к выходу на рынок ЖК "Город цветов" от девелопера "Земельный фонд".
В целом в зоне на границе Московского и Пушкинского районов есть и другие территории, где может развиваться малоэтажное строительство. По словам Петра Буслова, руководителя группы маркетинга ГК "ЦДС", например, в последнем заявлено несколько малоэтажных проектов–миллионников. С их выводом на рынок предложение малоэтажного жилья могло бы увеличиться в несколько раз. Но даты пока неизвестны.
Зато уже получен ряд разрешений на строительство в других локациях района. Так, новое жилье начнут строить на улице Коли Томчака у станции метро "Московские ворота", где планируется реализация целых трех проектов. Также запланировано строительство новых жилых комплексов на Алтайской, Благодатной улицах и улице Юрия Гагарина. Планируется появление не только жилых объектов, но и комплексов апартаментов — на улице Орджоникидзе и Черниговской улице.
Реновация не случилась
По словам Ольги Трошевой, в перспективе в Московском районе в целом запланировано возведение 950 тыс. м2. Это проекты, где девелоперами уже получены разрешения на строительство. Кроме того, пока не решен вопрос с реновацией.
Дело в том, что ряд кварталов в Московском районе попали в городскую программу развития застроенных территорий. Например, кварталы хрущевок в районе площади Конституции, Краснопутиловской и Кубинской улиц. Тем не менее реновация здесь так и не стартовала. Застройщик — "СПб Реновация" — столкнулся с тем, что в этих зонах отсутствуют так называемые стартовые пятна. Поэтому программа застопорилась. Возможно, с приходом нового руководителя города эту проблему смогут решить.
