В центре Петербурга стало еще меньше свободных офисов. Арендаторам сложно найти выгодные предложения в престижных районах, поэтому спрос продолжает смещаться в отдаленные локации. Арендные ставки выросли незначительно. Так на рынке начался год, ключевым событием которого должно стать открытие башни "Лахта Центр".
В I квартале 2019 года крупнейшие аудиторские компании, представляющие "большую четверку", пересмотрели классификацию петербургских офисов. За счет проделанной работы общий объем предложения качественных помещений на рынке существенно изменился. По оценке Colliers International, сейчас данный показатель достигает 3,24 млн м2.
Объем ввода новых помещений сократился — за прошедший период город прирос одним бизнес-центром компании "Базис-2" на 3,4 тыс. м2, еще один БЦ "Мельник" был введен на 17,4 тыс. м2, отмечают аналитики "АйБи Групп". Уровень вакантных площадей на фоне ограниченного предложения сократился. Лидерами по востребованности оказались офисные блоки в историческом центре Петербурга, но из-за нехватки мест в престижных локациях спрос продолжает смещаться в сторону более дешевой периферии.
Новые форматы
Как показывают результаты исследования Colliers, чистый объем поглощения за первые 3 месяца составил 29,3 тыс. м2, что на 38% выше аналогичного периода прошлого года. Центральный район вырвался на первое место, там доля невостребованных помещений сократилась с 10% до 8%. В Адмиралтейском районе количество свободных офисов уменьшилось с 8% до 4%, а в Московском — с 7% до 5%.
Чистое поглощение и доля вакантных площадей в I кварталах 2014–2019 гг.
"Ограниченный объем нового спекулятивного предложения в совокупности с устойчивым спросом остаются драйверами снижения уровня вакантности в Петербурге. На конец I квартала 2019 года свободными оставались порядка 186 тыс. м2, или 5,4% объема рынка. С декабря 2018 года уровень вакантности в целом по рынку сократился на 0,7 процентных пункта. В классе А доля вакантных площадей сократилась с 5,5% до 4,3%. В классе B — с 6,6% до 6,2%", — подсчитали авторы доклада.
Специалисты отмечают, что объем новых сделок в январе-марте 2019 года увеличился в 2,5 раза. Резкому росту способствовало увеличение спроса на аренду блоков площадью более 1 тыс. м2. В целом, по мнению экспертов, после серьезного спада офисный сегмент стабилизировался, однако до полного восстановления ему еще далеко.
Пространство для маневра
Выводы о колебании арендных ставок в начале 2019-го разнятся. По сведениям Colliers, в классе А этот показатель увеличился на 0,7% (до 1582 рублей за 1 м2 в месяц), а в классе B — на 1,4% (до 1057 рублей за 1 м2 в месяц). У "АйБи Групп" диапазон ставок на класс А варьируется в пределах 1660-1860 рублей за 1 м2 в месяц, для класса В — 1140-1340 рублей за 1 м2 в месяц. О резком подорожании аренды заявляют в JLL. На прошлой неделе в компании сообщили, что квартальный рост ставок на офисы в Петербурге достиг максимального значения за последние 6 лет.
В компании Maris в ассоциации с CBRE отмечают, что средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец марта составляет 1985 рублей за "квадрат" в месяц, включая НДС и операционные расходы. За I квартал ставка в БЦ класса А выросла на 2,3%. Средняя ставка в классе В составляет 1275 рублей за 1 м2 в месяц. Рост составил 1,5%.
В брокерской компании Bright Richпрогнозируют, что до конца 2019 года общая площадь новых и реконструированных объектов офисной недвижимости, выведенных на рынок, превысит 170 тыс. м2. Всего, согласно планам девелоперов, ожидается ввод в эксплуатацию шести крупных объектов в Красногвардейском, Московском, Центральном и Адмиралтейском районах.
Одно из самых ожидаемых событий — открытие многофункционального комплекса "Лахта Центр". Однако его официально ввели в строй еще в прошлом году, и, как выяснилось, масштабный переезд структур группы "Газпром" не должен спровоцировать роста вакантных площадей в бизнес-центрах класса А. В самое высокое здание Европы переедет лишь небольшая часть персонала, поэтому тотального высвобождения высококачественных помещений не прогнозируется.
