Смольный нашел способ экономически стимулировать застройщиков делать проекты планировки и соблюдать нормативы озеленения. Кто не сделает — будет строить меньше: им понизят коэффициент использования территории (КИТ).
Соответствующая поправка в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) была одобрена на заседании профильной городской комиссии. Протокол заседания подписал вице–губернатор Николай Линченко. Поправку предложили совместно комиссия по горхозяйству ЗакСа и КГА. Теперь она должна быть утверждена вместе с другими изменениями ПЗЗ городским правительством, но это уже технический вопрос.
В соответствии с этой нормой, если для квартала готовится проект планировки территории (ППТ), для учтенных в этом проекте земельных участков устанавливается КИТ 2,0. В иных случаях ПЗЗ требуют соблюдать коэффициент 1,7.
Напомним, что КИТ призван ограничивать плотность застройки. Он рассчитывается как отношение общей площади квартир (или апартаментов), которые можно разместить на земельном участке, к площади этого участка. Соответственно, чем выше коэффициент, тем выше выход площадей. Коэффициент применяется для разных видов застройки (мало–, средне– и многоэтажной), включая участки под гостиницы, в которых число номеров с кухнями превышает 10% (то есть и для "жилых" апарт–отелей).
Доселе были установлены разные значения КИТ для среднеэтажной застройки, до восьми этажей включительно (для нее был установлен коэффициент 1,7), и для многоэтажной, от девяти этажей и выше (коэффициент 2,0). Какие–либо послабления на случай разработки ППТ не оговаривались.
Как пояснил "ДП" участвовавший в подготовке поправки руководитель центра "ЭКОМ" Александр Карпов, КИТ хотят использовать как меру принуждения к исполнению норматива по озеленению в 6 м2 на человека.
Напомним, что норматив по озеленению 6 м2 на человека (или на каждые 28 м2 возводимого жилья) зафиксирован в утвержденном Минстроем своде правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Теперь к тому же он в явном виде фиксируется в ПЗЗ. Его необходимо учитывать при строительстве жилья для новых проектов.
Сначала для выполнения норматива думали внести поправки в Генеральный план (последний пакет поправок к главному градостроительному документу был утвержден в декабре минувшего года). Генплан хотели дополнить нормой, согласно которой в случае смены какой–либо функциональной зоны, не подразумевающей жилье, на зону жилой застройки часть территории нужно отводить под рекреационную зону для размещения в ней зеленых насаждений. Но в итоге власти предпочли решать вопрос при помощи ПЗЗ, а не Генплана, и другими методами. Выбранный способ даже предпочтительнее, поскольку озеленение контролируется не только при переводе земли из одной зоны в другую, а во всех случаях.
"Если ты застройщик и делаешь проект планировки, то коэффициент использования территорий 2,0 — но тогда в проекте планировки у тебя должна быть сделана вся социалка, там должны появиться зеленые насаждения общего пользования, скверы. А если ты не делаешь проект планировки, у тебя начинаются проблемы", — объясняет смысл нововведения Александр Карпов. При коэффициенте 1,7 уже нельзя сделать такой же "муравейник", как при КИТ 2,0.
В ПЗЗ уточняется, что при подготовке ППТ площадь озеленения в квартале складывается из площади зеленых насаждений общего пользования городского и местного значения. До недавнего времени включалась также площадь озеленения земельных участков, теперь ее решено не учитывать. Застройщики доселе не спешили соблюдать норматив 6 м2, сетуя на нереалистичность предъявляемых требований.
Александр Карпов считает, что КИТ все же следовало бы дифференцировать, снизив его для среднеэтажной застройки (скажем, до 1,4) и для малоэтажной (еще сильнее, например, до 0,8–0,9). Такое предложение содержалось в первом варианте поправки к ПЗЗ. Но выбран был альтернативный вариант, без разделения по высотности. В нынешнем варианте инициатива тоже хорошая, говорит Александр Карпов, потому что основная проблема в городе, конечно, с многоэтажной застройкой. Как правило, застройщики пытаются возводить именно ее. Наибольший дефицит зелени — в новых районах многоэтажек. И в таких районах дефицит этот потом сложнее всего устранить, рассуждает наш собеседник.
В пояснительной записке к поправкам к ПЗЗ отмечается, что в зарубежных городах плотность застройки уменьшается по мере удаления от центра города (а не наоборот, как часто получается у нас). В деловых кварталах на окраинах допускаются локальные увеличения плотности.
Директор департамента разработки градостроительной документации холдинга AAG Светлана Ким в комментарии "ДП" отметила, что согласовать проект планировки в застроенных кварталах крайне сложно, поскольку там нет места для социальных объектов и скверов. Не исключено, что нововведение приведет к обратному эффекту. "Получается, что, применив пониженный КИТ, проект планировки можно не разрабатывать, социальные, спортивные и иные инфраструктурные объекты — не размещать", — рассуждает эксперт.
Формальным поводом для очередной корректировки ПЗЗ стало строительство нового корпуса городской больницы № 40 Курортного района, однако к нему было подано множество других поправок. Сейчас они рассматриваются на заседаниях городской комиссии по землепользованию и застройке. На момент подготовки материала КГА обнародовал протоколы четырех заседаний, начиная с апреля. Из резонансных предложений комиссия поддержала поправку по отмене ограничений для максимальной высоты дымовых труб котельных, если их высота обоснована по экологическим требованиям ("ДП" писал о том, как энергетики обращались в Смольный с просьбой решить эту проблему, в статье "Дым вашему дому", см. № 41 (5094) от 27.03.2019). По опыту предыдущей корректировки работа комиссий может занять более полугода.
