В промзонах заканчивается жилье. Застройка серого пояса сокращается

Согласно исследованию Colliers International, до конца года на промышленных территориях Петербурга будет построено около 900 тыс. м2 жилья. Это на четверть меньше, чем в 2018 году, когда было введено 1,2 млн м2.

Объяснений может быть несколько: закончились участки в промзонах, пригодные для реновации, промышленные предприятия возвращаются на насиженные места, или падает спрос. Эксперты считают спад строительства на промышленных территориях временным явлением и ждут подъема рынка уже к 2021 году. По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International, прогнозируемое на этот год снижение темпов ввода жилья в сером поясе Петербурга не показательно, так как является следствием высокой базы 2018 года. Тогда строители готовились к работе по новым правилам. Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, полагает, что выводы делать рано, а статистику нужно смотреть в масштабе минимум нескольких лет: "Цифра 900 тыс. м2 — совсем не маленькая". Снижение объемов ввода жилья наблюдается не только на территориях серого пояса, тенденция характерна для всего рынка жилой недвижимости. Причина тому — переход рынка на правила нового законодательства. "Проекты 2018–2019 годов получали разрешение на строительство еще до ввода новых правил. В целом игроки рынка жилой недвижимости пока не понимают, какое влияние на практике окажут правила, каким образом можно будет привлекать средства, как банки будут финансировать строительство", — высказывает общее мнение девелоперов Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

От эконома до элиты

Редевелопмент — одно из самых перспективных направлений в сфере строительства жилья. Участки промышленных предприятий отличаются близостью к центру города, обладают отличными видовыми характеристиками, находятся в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой.

"На конец I квартала 2019 года на бывших промышленных территориях реализуется 76 жилых комплексов, совокупный объем предложения оценивается в 1,5 млн м2, или 40% от объема предложения по Санкт–Петербургу. Еще 3 года назад редевелопмент занимал не более 30% предложения в городе", — подсчитали в КЦ "Петербургская недвижимость".

Треть предложения в структуре редевелопмента приходится на объекты комфорт+, хотя в 2016 году их доля не превышала 6%. Количество объектов массового спроса увеличилось на 3% и достигло 75%, в бизнес–классе — обратная тенденция: предложение за 3 года сократилось на 4% и составило 16%. Элита стабильно составляет 7–8% предложения.

По данным Knight Frank St Petersburg, на данный момент по проектам редевелопмента выдано разрешений на строительство еще на 2,7 млн м2 жилья. В основном это новые очереди в уже реализуемых объектах: "Цивилизация на Неве", Svetlana Park, "Приморский квартал", "Две столицы", "Ручьи", "Звезды столиц" и др.

Так, Setl Group уже много лет ведет строительство на территории бывших промышленных зон. "Сегодня каждый второй проект нашего холдинга — это преобразуемый нами в комфортную для проживания зону бывший промышленный или складской комплекс. Например, на территории бывшего Северного завода расположен Riverside, удачно преобразивший Ушаковскую набережную, а на территории бывшего завода "Редан" — Stockholm (на берегу Большой Невки, напротив Елагина острова)", — рассказывает Игорь Влащенко, исполнительный директор компании Setl City.

Кто в промзону последний?

По данным компании "Петерлэнд", из общей площади 164 га, вовлеченных в процесс редевелопмента, 140 га (85%) будут использованы именно под строительство жилых комплексов. За прошлый год стартовало более 30 таких проектов суммарной площадью 2,5 млн м2 жилья. Сроки реализации таких проектов составляют от 2 до 5 лет, а в ряде случаев и дольше. Все зависит от объема будущего комплекса.

Говорить, что петербургские промзоны исчерпали лимит территорий, пригодных для строительства жилых комплексов, преждевременно. "Общий объем территорий, занятых промзонами, составляет более 380 га — и их нужно осваивать. Там, где возможно, строить комфортабельные среднеэтажные жилые комплексы. Там, где такой возможности нет, — разбивать парки, развивать общественно–деловые зоны. Промышленность современному городу противопоказана. Она осложняет экологическую ситуацию и увеличивает нагрузку на транспортную сеть. Да и внешний вид даже современных производственных предприятий глаз, мягко говоря, не радует", — считает Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы".

"Вдоль Обводного канала еще достаточно территорий, которые в ближайшие годы наверняка будут развиваться, — например, зона Екатерингофки, Французский ковш. Есть территории и в самых престижных локациях — на Петроградке. Сколько квадратных метров жилья здесь можно создать, оценить трудно: надо учитывать и наличие существующих исторических зданий, и необходимость озеленения. И, главное, здесь необходимо создавать не только жилье, но и новые места приложения труда — с коммерческой и бизнес–функцией", — говорит Вера Сережина.

Не уверен, что пик застройки серого пояса жильем пройден, и руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев: "Даже на первый взгляд есть еще некоторое количество неокученной промки в городе. Может быть, заканчиваются вкусные территории, но пятна есть. Я бы выделил территорию вдоль Тележной улицы — совершенно нетронутую, не самую простую и до конца не ясно кому принадлежащую. Также территорию Боткинской больницы, которая теоретически может быть выведена целиком. На Евгеньевской есть квартал, который до сих пор никто не освоил".

Евгений Жуков, генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис", считает, что более 10 промзон в трех районах города можно перевести под жилое строительство, но часть из них еще недоступна для застройщиков. Например, завод "Красный треугольник" в центральной части города.