Встроенные помещения, особенно в проектах КОТ, формируют необходимую для жизни среду. Чтобы сделать ее качественной, девелоперы иногда и сами берутся за управление коммерцией.
Так называемая встройка давно уже стала неотъемлемой частью большинства возводимых жилых комплексов. Коммерческие помещения в новостройках массового сегмента сегодня занимают 5–10% от реализуемой площади объекта, отмечает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. "Такие параметры, как стоимость квадратного метра, ставки и условия аренды, обеспечивают на первых этажах размещение предприятий сферы услуг соответствующего уровня, — рассказывает он, — в жилых комплексах комфорткласса это, как правило, мини–маркеты, кафе, кофейни–кондитерские, индустрия красоты и медицинские компании, центры развития ребенка".
По словам Евгения Ортина, маркетолога–аналитика СРО А "Объединение строителей СПб", исключительную значимость встройка приобретает сегодня в проектах квартальной застройки и комплексного освоения территорий, где наличие магазина или предприятия сферы услуг у дома особенно актуально — ввиду отсутствия аналогичного предложения по соседству. Не следует упускать из виду и тот факт, что нередко именно на первых этажах новостроек размещаются детские сады, кабинеты врачей общей практики и иные социально значимые учреждения, наличие которых также благотворно сказывается при формировании комфортной среды обитания для жителей новостроек, отмечает Евгений Ортин.
Доля встроенных помещений определяется в первую очередь расположением. "Если дом находится в локации с большим трафиком потенциальных клиентов, то коммерческие помещения могут занимать несколько этажей и до 10% общей площади", — поясняет директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая. Влияют, безусловно, и параметры самого объекта. "Этот показатель во многом зависит от этажности и общей площади проекта, — говорит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман, — в объектах точечной застройки с небольшим количеством этажей доля коммерческих помещений, как правило, выше".
Как подчеркивает генеральный директор ООО "КВС. Управление недвижимостью" Дмитрий Беляев, доля общей площади коммерции в ЖК зависит также от правил землепользования и застройки, в которых обозначены виды разрешенного использования объектов капитального строительства, а также ограничения и предельные параметры для объектов. "Практика показывает, что эффективнее всего выделять первые этажи жилых домов целиком под коммерческие помещения, — говорит Дмитрий Беляев, — в первую очередь это связано с пониженным спросом на квартиры, расположенные на первом этаже". А вот второй этаж под коммерцию отдавать уже не настолько актуально — тут, наоборот, возникают сложности со сдачей в аренду ввиду ряда ограничений и в целом отсутствия спроса у сетевых и крупных ретейлеров".
На стадии проекта
Проектируя расположение коммерческих помещений в новых кварталах, компании ориентируются как на градостроительные нормы, так и на карту действующей инфраструктуры района. "При этом оцениваются будущие пешие, транспортные маршруты, а также другие факторы, — поясняет Юлия Ружицкая, — таким образом магазины, сервисы и услуги первой необходимости равномерно распределяются по району".
Имеет значение и планировка самих комплексов. Например, в жилых кварталах ГК "Ленстройтрест" предусмотрены закрытые от посторонних дворы, поэтому все коммерческие помещения имеют выход только на открытую проходную территорию с хорошим трафиком. В жилых комплексах Setl City встроенные помещения также расположены со стороны улицы, благодаря чему они хорошо заметны с дороги и обеспечены хорошими подъездами. При этом входы в помещения выполнены на уровне земли, без ступенек, а значит, доступны для любой категории населения. "Коммерческие объекты имеют максимально открытые планировки, соотношение торговой и подсобной площади 70 / 30, витринные окна и увеличенную мощность электроэнергии", — говорит директор по продажам Setl City Павел Мельников.
Дмитрий Беляев говорит, что, по опыту, наибольший спрос имеют помещения геометрически правильной формы — квадрат или прямоугольник, с высокими потолками и большими витринными окнами. Отсутствие монолитных стен и блоков делает помещение пригодным под любой бизнес–формат. Наличие двух выходов будет являться преимуществом при сдаче в аренду.
"Мы принимаем во внимание указанные характеристики и стремимся изначально проектировать здания таким образом, чтобы это максимально отвечало интересам рынка", — резюмирует Дмитрий Беляев.
Помимо встроенных коммерческих помещений на территории жилых комплексов девелоперы достаточно часто строят и отдельно стоящие здания — торгово–офисные центры. Например, на территории ЖК "Солнечный город" Setl City сейчас строит 4–этажный ТРК, включающий помещения для продуктового супермаркета, сетевых магазинов и подземный паркинг — а на последнем этаже разместятся рестораны либо фитнес–центр.
Инвесторы не дремлют
Приобретение встроенных помещений практикуется для реализации разных задач. "На самых ранних стадиях строительства объекты стрит–ретейла чаще всего приобретаются инвесторами с целью дальнейшей аренды или перепродажи, — объясняет Павел Мельников, — готовые объекты и объекты с близким сроком сдачи более интересны клиентам, которые ищут помещение для собственного бизнеса".
По словам Яна Фельдмана, основная часть покупателей — около 85–90% — это владельцы бизнеса, которые планируют самостоятельно использовать данные помещения, а на инвесторов, которые собираются передать права аренды, приходится 10–15%. "Инвесторы приобретают помещения площадью от 25 до 50 м2, — отмечает Ян Фельдман, — наиболее востребованный метраж коммерции — от 30 до 70 м2, однако для представителей крупных магазинов, ресторанов требуются площади до 200 м2, поэтому в каждом проекте мы предусматриваем и такое предложение". Средняя цена квадратного метра коммерции при 100%–ной оплате в финском квартале "Юттери" составляет от 85 тыс. до 100 тыс. рублей, в голландском квартале "Янила" — от 105 тыс. до 145 тыс. рублей, в новых корпусах ЖК "IQ Гатчина" — 150 тыс. рублей.
Как отмечает Юлия Ружицкая, для коммерческих инвестиций наибольший интерес представляют объекты стрит–ретейла в крупных жилых комплексах вблизи станций метро, которые приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду. Она рассказывает, что для долгосрочных, стабильных инвестиций "Главстрой Санкт–Петербург" предлагает трехэтажные встроенно–пристроенные объекты с большими площадями — от 400 до 2800 м2 — и стоимостью от 77 тыс. рублей за 1 м2. "Будущий владелец сможет их легко перепланировать и сдавать в аренду как целиком, так и поэтажно, мелкой нарезкой, получая регулярный доход, — говорит Юлия Ружицкая. — Такое вложение может принести 8–12% в год с ожидаемым сроком окупаемости от 9 лет". При этом инвесторы обращают внимание не только на срок окупаемости вложенных средств, но и на локацию, планировку, капитализацию объектов.
Привлекательный формат
Привлекательность помещений определяет и спрос на них. Так, по словам Сергея Степанова, если дом расположен в районе со сложившейся инфраструктурой и обладает высокой проходимостью, то и спрос на коммерческие помещения в нем отличный. Например, в строящемся жилом комплексе "Новое Купчино" на Малой Бухарестской ул. в двух доступных для покупки очередях 7 тыс. м2 встроенных площадей для бизнеса, и при стоимости квадратного метра 140–150 тыс. рублей интерес инвесторов к этому объекту стабильно высокий.
Все девелоперы отмечают высокий спрос на качественные коммерческие помещения. "В "Петербургской недвижимости" сегодня в продаже находится около 11 тыс. м2 встроенных коммерческих помещений, расположенных в жилых комплексах Setl City, — говорит Павел Мельников, — большинство объектов реализуется в течение месяца после старта продаж". По его словам, набирают популярность небольшие помещения до 60 м2, в то время как ранее самой востребованной площадью было 100 м2, кроме того, покупателям все больше интересны открытые планировки помещений, которые подходят под любой вид деятельности.
Дмитрий Беляев также говорит о том, что спрос на встроенные помещения растет из года в год, к примеру, за последний год во всех проектах ГК "КВС" к завершению строительства объекта остается менее 5% нереализованной коммерции.
Способствует росту спроса и возможность приобретения коммерческой недвижимости в ипотеку. "Наибольшей популярностью пользуются объекты площадью 100–200 м2, — рассказывает Юлия Ружицкая, — их приобретают постоянные, опытные инвесторы, представители малого бизнеса, а также стали появляться новички, не имевшие ранее опыта таких покупок". Например, после сдачи в декабре 11–й очереди ЖК "Северная долина" появился стабильно высокий спрос на трехэтажные встроенно–пристроенные помещения между жилыми корпусами. В апреле состоялась ипотечная сделка по продаже одного из таких помещений, общей площадью 695 м2, для размещения ресторана известного бренда. По оставшимся помещениям с планируемым целевым назначением под медицинский центр и офисы завершаются переговоры. "В целом покупка коммерческой недвижимости в ипотеку в наших проектах становится все более популярной, — отмечает Юлия Ружицкая, — доля ипотечных сделок в 2018 году составила 19%".
При этом доля повторных покупок коммерческих помещений — 30%, что говорит о проверенной доходности вложений постоянных инвесторов в объекты.
Что касается непосредственно тех, кто занимается бизнесом в объектах стрит–ретейла, то главным преимуществом помещения в собственности является возможность спокойно работать, не опасаясь, что договор с арендодателем будет расторгнут или вырастет арендная плата, отмечает Сергей Степанов. Однако если речь идет о ресторане, кофейне, барбершопе или похожем предприятии сферы услуг, то, если собственник изначально не учел локацию или целевую аудиторию для своего бизнеса, наличие собственности может оказать негативный эффект. С этой точки зрения аренда позволяет сделать бизнес более маневренным.
В надежных руках
Нередко девелоперы и сами занимаются управлением встроенным объектами в своих домах. "Помимо продажи коммерческих помещений "Строительный трест" занимается их сдачей в аренду, — поясняет Сергей Степанов, — это эффективный инструмент, который способствует увеличению объемов продаж, благодаря аренде от застройщика компания получила доход от коммерческой недвижимости более чем на 1 млрд рублей".
Собственную профессиональную управляющую компанию создала и ГК "КВС". На сегодняшний день в управлении "КВС. Управление недвижимостью" находится более 100 тыс. м2. "Это не только встроенные помещения, но и физкультурно–оздоровительные комплексы, отдельно стоящие коммерческие здания, бизнес–центры, паркинги и склады", — отмечает Дмитрий Беляев. Он поясняет, что в проектах, где встроенные помещения остаются в управлении собственной УК "КВС. Управление недвижимостью", отсутствует дополнительная конкуренция. Например, там никогда не будет двух салонов красоты через стенку — объект намеренно заполняется разными форматами, чтобы повысить привлекательность каждого помещения для потенциального арендатора. По словам Дмитрия Беляева, такой подход успешно реализован в ЖК "Гуси–Лебеди" и клубном доме "G9".
А в "Петербургской недвижимости" недавно открылось новое сервисное направление — собственникам предлагается услуга по сдаче в аренду коммерческих помещений, которые ранее были приобретены в домах, построенных Setl City.
Среда для жизни
Стрит–ретейл нужен и для того, чтобы привлечь покупателей жилья. "Они, безусловно, обращают внимание на наличие объектов коммерческой инфраструктуры вблизи домов, — говорит Павел Мельников, — вместе с тем им важно, чтобы объекты формата стрит–ретейл не мешали им в обычной жизни, например чтобы вход был только со стороны улицы, включая зоны погрузки–разгрузки товаров".
По словам Яна Фельдмана, при реализации коммерческих помещений ГК "Ленстройтрест" ориентируется на потребности жителей кварталов. И, поскольку объекты пользуются спросом, как правило, к моменту заселения жильцов начинают работать первые магазины.
В основном же скорость заполнения зависит от локации и инфраструктуры вокруг ЖК. Дмитрий Беляев говорит, что в спальных районах города встроенные помещения заполняются полностью за 6–12 месяцев. В первую очередь закрывается потребность в продуктовых магазинах шаговой доступности: небольшие супермаркеты и мини–пекарни. Бытовые услуги тоже быстро занимают свою нишу. Существует целый пласт временных арендаторов, заезжающих на этапе активных ремонтных работ и заселения жилого квартала. Это магазины строительных материалов, сантехники, встроенной мебели, дверей и прочие. Они, как правило, остаются на 1–2 года, а потом перебираются в другую новостройку. Но поскольку многие застройщики сегодня продают квартиры с чистовой отделкой, то данный формат в последнее время встречается все реже.
