Когда–то жить в пятиэтажке у станции метро "Проспект Ветеранов" считалось непрестижным, а хрущевки отлично рифмовались со словом "трущобы". Обшарпанные, но утопающие в зелени, сегодня они кажутся комфортной жилой средой на фоне нового экономкласса, бездумно подпирающего небо на городских окраинах. Значит ли это, что только такие дома мы можем себе позволить? Нет, исключения есть, хотя их немного.
Из болота в бизнес–класс
Когда в 2007 году на берегу Дудергофского канала в Красносельском районе начали строить малоэтажные дома бизнес–класса, никто не верил в успех. Сегодня продано почти 70% квартир, а застройщик — компания "Балтийская жемчужина" — уже подбирается к заливу. Микрорайон, который застраивается в рамках комплексного освоения территорий, удалось аккуратно разместить на берегах каналов, комбинируя этажность, а также классы комфорт, престиж и бизнес. И даже тот факт, что часть домов возводят партнеры (Setl Group, Legenda и ГК "КВС"), не привел к архитектурному хаосу.
"Нужно отдать должное китайскому инвестору "Балтийской жемчужины". У них есть концепция застройки, и они тщательно придерживаются ее, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор ООО "КВС. Агентство недвижимости" (возводит в рамках проекта свой ЖК бизнес–класса "Наутилус" на берегу Матисова канала). — У нас сразу были ограничения по высотности. Мы согласовывали весь проект, включая квартирографию, объемы коммерческих площадей. В концепции фигурировал малоэтажный комфорткласс, а дальше мы стали уже предлагать интересные форматы типа мансардного этажа, квартир с террасами, чтобы поднять статус и выигрышно смотреться на общем фоне".
В 2005 году, когда проект только появился, китайский инвестор предполагал сделать эти территории новым деловым центром Петербурга. Поэтому изначально число запланированных коммерческих площадей было выше. Потом инвесторы поняли, что большое количество коммерции помешает комфорту жителей, и число площадей под нее сократили. В остальном — все идет строго в соответствии с планом.
"Мы стратегический инвестор, договор подписывался на уровне президентов двух государств, за нами пристально наблюдают первые лица. Понимая возложенную на нас ответственность, мы стараемся работать эффективно и на максимальный результат, быть последовательными и верными идеологии первоначального проекта. В этом помогает и статус проекта, и особенности китайского менталитета, где "потеря лица" недопустима", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Капитал не позволяет
Контрастом к китайскому проекту — застройка на другом берегу Дудергофского канала, у Ленинского проспекта. Типовые коробки, максимальная этажность и полный архитектурный хаос. Не спасает ни променад, ни вид на море. Город взять на себя роль строгого архитектурного регулятора не смог, а сами застройщики между собой договориться не в состоянии. У каждого — своя стратегия выживания.
"Российские компании — заложники своей экономики. На начальном этапе мы открывали продажи, когда было построено уже минимум 50%, чтобы показать товар лицом и зарекомендовать себя как надежного и стабильного застройщика. А кому–то важно иметь достаточно денежных средств на период строительства. У 90% застройщиков на этапе ввода в эксплуатацию реализовано 95% квартир", — объясняет Левнева.
Располагая значительным капиталом, китайский инвестор не только не зависел от продаж, но и кризис пережил без потерь. А между прочим, именно кризис погубил комплексное освоение в Кудрово, где изначально предполагалась застройка не выше 8–9 этажей. Симпатичный проект "Семь столиц" в 2007 году презентовала компания SVP Group, подконтрольная, как считалось, депутату Сергею Петрову. Однако в 2011 году девелопер начал распродажу земель. Из яркого буклета успели построить лишь две "столицы" — "Вену" и "Лондон". У приходивших застройщиков концепция очень быстро "поплыла". Правда, в личной беседе девелоперы уверяют, что микрорайон получился хороший, а все претензии — дело вкуса.
В любом случае одного жилья в Кудрово явно недостаточно, особенно в ситуации, когда из микрорайона люди выезжают по двум полосам дороги. Одна из идей, как снять проблемный статус с территорий, — создать здесь новый центр активности. Его с 2018 года активно лоббирует Rocket Group. "Мы хотим создать технополис нового поколения — более эффективный, чем его предшественники. Проект задуман масштабный, и территорий, которые подходили бы для его размещения, совсем немного. По нашей оценке, Кудрово — самый оптимальный вариант", — говорил ранее гендиректор компании Борис Латкин. Но, чтобы план воплотился, нужен инвестор, а его пока нет.
Главный вопрос
Зато крепкий капитал стоит за плечами будущего кампуса ИТМО "Хайпарк" (проект претендует на неформальный статус петербургского конкурента Сколково) в городе–спутнике Южном. В свой проект компания "Старт Девелопмент" Захара Смушкина готова вложить 220 млрд рублей. Результатом должна стать комфортная среда — прямая альтернатива Мурино и Девяткино.
"Экономика планирования должна дать ответ не на то, где будут спать, а что будут делать жители нового района массовой застройки, как они будут зарабатывать на жизнь, какие платить налоги. Понять, какая инфраструктура уже существует, модернизировать ее, увязать с новой концепцией. Предусмотреть взаимодействие населенного пункта не только с центром города, но и с другими районами рядом — чтобы налаживались радиальные связи и потоки людей распределялись равномерно вокруг нового района, а не маятниково", — рассказывает Сергей Хромов, генеральный директор, член совета директоров "Старт Девелопмент".
Наличие денежной подушки — реальное преимущество, ведь застройщику не нужно гнаться за продажами. Но есть другой риск — как и в "Балтийской жемчужине", транспортные перспективы остаются туманными, что несет риски остаться таким же условным городом–спутником, как Всеволожск или Сестрорецк. Чтобы усилия не пропали, УК "Старт Девелопмент" даже готова рассмотреть варианты концессии при строительстве метрополитена через Пулково. Однако денег на это потребуется почти как на весь микрорайон — 160 млрд рублей.
Квартира здесь и сейчас
Тихие малоэтажные кварталы на удаленных от города территориях сейчас становятся популярной альтернативой "муравейникам". В этом смысле интересен проект компании "Главстрой Санкт-Петербург" на севере города. Возле станции метро "Парнас" девелопер не удержался и оставил исключительно высотки, однако в новом районе "Юнтолово" обещает порядка 75% домов малой и средней высотности (от 4 до 16 этажей).
"Мы планируем строить дома не только эконом– и комфорткласса, но и бизнес", — говорит Ян Свояволя, директор по маркетингу "Главстрой Санкт–Петербург". — "Лахта–центр", расположенный неподалеку, формирует вокруг себя современную деловую зону. Он может стать серьезным драйвером развития территории и в том числе дорожной инфраструктуры и общественного транспорта".
Ключевой риск в пригородных проектах все тот же — транспорт. Как говорят в КВС, их малоэтажки в Янино сейчас на грани рентабельности. Повышать цену в условиях, когда до города ходит только маршрутка, уже невозможно. При этом на застройщике "висит" и инженерная, и социальная инфраструктура. Построить за свой счет еще и скоростной трамвай он точно не может, ведь тогда ценник станет неподъемным и такие жилые комплексы все равно проиграют муравейникам экономкласса.
В Европе, на которую мы часто оглядываемся, рассуждая о современной архитектуре, так проблема не стоит. Немецкий покупатель может себе позволить переплатить за комфортную жизнь, поскольку ипотека для него стоит полпроцента годовых и является адекватной альтернативой аренде. В России у людей нет доступа к длинным деньгам по адекватным ставкам, поэтому они покупают что придется, лишь бы решить квартирный вопрос здесь и сейчас. А расплачивается за это архитектурный облик Петербурга.
Внимание: падение производительности
Эксперты предупреждают: проблема не только в эстетике, типовые многоэтажки начинают вредить и экономике. Жители Мурино и Девяткино тратят на дорогу до работы и обратно не менее 3 часов. В год — около месяца жизни, причем, мягко говоря, не самой комфортной, ведь многотысячные массы отправляются в свои офисы примерно в одно и то же время. Ученые из Кембриджа посчитали, что те, кто добирается до работы больше часа, на 33% чаще страдают от депрессии и на 46% чаще — от недосыпа. Следом падает производительность труда. Репутация таких мест тоже снижается, и постепенно ухудшается социальная среда. По самым скромным подсчетам, в Кудрово сейчас живет порядка 100 тыс. человек. Это около 60 тыс. квартир, 80% из которых — студии. Большая часть сдается в аренду, и управлять этой территорией становится сложнее.
“
В Финляндии градплан устанавливает довольно строгие рамки: он определяет размер дома, который можно построить на участке, количество этажей, материал фасада, количество парковочных мест, для некоторых объектов обозначена даже минимальная средняя площадь квартир. При выдаче разрешений на строительство органы стройнадзора контролируют соблюдение норм градплана и обеспечивают единообразие жилых районов. Как и в России, в Финляндии закон также налагает обязательства на застройщика. Однако там применяют установленную законом плату за пользование земельным участком, которая составляет не более 60% от рыночной стоимости участка. За счет этой платы город финансирует строительство объектов социальной инфраструктуры, а также дорожной сети для доступа к местам застройки. Кроме того, взимается плата, например, за подключение к сетям, за счет этих средств поставщик услуги выполняет присоединение к ним участка. Все перечисленные мной сборы прозрачные, и в каждом городе существует государственный прейскурант на эти платежи, поэтому их размер легко оценить заблаговременно. В России уровень цен на участки слишком высокий по сравнению с затратами застройщика. Они никогда не снижались, хотя затраты застройщика неуклонно растут.
Кари Каунискангас
генеральный директор концерна YIT
