Окольным путем. ЗакС намерен открыть для общего доступа частные проходные дворы

Депутаты ЗакСа хотят открыть свободный доступ в проходные дворы. На те из них, которые находятся в частной собственности, наложат сервитуты. Обещают урегулировать доступ более чем к 8 тыс. объектов, но общедоступными все равно станут не все.

О начале работы над законопроектом объявили на заседании комиссии ЗакСа по городскому хозяйству. Инициатором оказался недавно скончавшийся депутат Павел Зеленков. Документ "определит порядок установления публичного сервитута", а также "механизм определения соразмерной платы за указанное ограничение прав собственников земельных участков".

Заплати и гуляй

Возможность для властей законно устанавливать публичный сервитут (то есть требовать свободного прохода) в отношении частной земли предусмотрена Градостроительным кодексом. Он же допускает выплату собственникам вознаграждения за подобные неудобства, так что в Мариинском дворце неспроста сразу задумались о компенсациях.

"В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа госвласти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату", — гласит кодекс.

Но механизм установления публичных сервитутов не проработан. Как показала долгая переписка ветвей власти, он требует урегулирования на региональном уровне. Поэтому в Петербурге долгое время пытались идти окольными путями.

Как пояснил "ДП" руководитель экспертной группы комиссии Александр Карпов, ныне в РГИС зарегистрировано больше 8 тыс. незаконных "сервитутов" (формально таковыми не являющихся, но, по задумке, служащих цели обеспечения прохода). Они установлены как части земельного участка с обременением на право прохода и проезда. Помимо проходных дворов это, например, пути к водным объектам и объектам культурного наследия.

Есть решения судов о незаконности такого механизма, поэтому на практике обременения не соблюдаются. Например, в 2015 году ТСЖ "Новый Колизей" (ул. Восстания, 6) в арбитражном суде кассационной инстанции удалось добиться отмены распоряжения комитета по земельным ресурсам и землеустройству, которым устанавливались ограничения использования участка "в виде права прохода и проезда". Такие ограничения не предусмотрены федеральным законодательством и осуществлены в отсутствие согласия собственников, решил суд.

После разработки закона часть подобных обременений просто уберут, оставшуюся часть превратят в полноценные сервитуты.

Лектор Колотило

Многие дворы перекрывают самовольно, но можно это сделать и легально — если двор приватизирован. По закону, земельные участки под жилыми домами передаются в долевую собственность их жильцов. Но Смольный не любит отдавать лишнюю землю — ни в центре, ни в новых районах — поэтому обычно формирует участки для приватизации по обрезу фундамента. Оппозиция критиковала такую практику. Поскольку, во–первых, это облегчает уплотнительную застройку, во–вторых, лишает жильцов возможности распоряжаться двором (организовать парковку, наладить его уборку и пр.). А в старых районах — разрушает исторически сложившееся межевание. Власти в ответ возражали, что перекрытые дворы затрудняют доступ аварийных служб и еще это может провоцировать конфликты, когда у жителей разных зданий общий двор. Кроме того, они держали в уме, что потеряют возможность ставить во дворах не только новые дома (что возможно далеко не всегда), но и инфраструктурные объекты вроде трансформаторных подстанций.

В ряде случаев, впрочем, Смольный формировал земельные участки вместе с дворами.

Но, как правило, жители домов перекрывают доступ во дворы незаконно, поскольку формально они им не принадлежат. Кроме того, часто закрывают доступ во дворы, благоустроенные за счет бюджета.

Известен пример дворов Толстовского дома, расположенного между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки (которые, по сути, образуют целый переулок). По словам очевидцев, дворы закрыли летом 2010 года. При этом участок с двором был сформирован только в 2011–м. Сформировано ограничение "на право прохода и проезда" (см. выше), но оно, похоже, игнорируется.

Толстовский дом является региональным памятником, это один из самых известных в Петербурге доходных домов. В него стремятся попасть туристы, но группам со стороны здесь не рады, и экскурсии нередко сталкиваются с откровенной агрессией. Возможно, дело в том, что люди, связанные с местным ТСЖ, предпочитают зарабатывать на экскурсиях самостоятельно.

На сайте ТСЖ "Толстовский дом" опубликован протокол собрания от 2018 года, где было принято решение "запретить проведение фото– и видеосъемок, экскурсий на придомовой территории без согласования с администрацией ТСЖ". "Правление ТСЖ пресекает подобные самовольные экскурсии", — говорится в письме председателя правления ТСЖ Марины Колотило. В ее же письме говорится, что по согласованию с ТСЖ "научно–лекционную деятельность" на территории Толстовского дома ведет ученый Леонид Колотило.

Впрочем, туроператор ООО "Питер гид" на одном из своих сайтов предлагает услуги этого господина как "авторскую экскурсию по Толстовскому дому" под названием "Тайны Толстовского дома". Стоимость взрослого билета составляет 600 рублей.

Пример привлекательного для туристов Толстовского двора, понятно, не единичен. Есть ведь еще, к примеру, и дворы Достоевского — буквально описанные в "Преступлении и наказании".

Тропы в законе

Любопытно, что во время разработки программы реновации центра в 2012 году за основу хотели взять концепцию архитектора Никиты Явейна, предусматривавшую превращение проходных дворов в общественные пространства (и, следовательно, открыть их). Но программа так и не была реализована.

Архитектор Павел Никонов в комментарии "ДП" отметил, что, с его точки зрения, нужно делать общедоступными те проходные дворы, через которые проходят востребованные пешеходные маршруты. И это должно быть обосновано градостроительной документацией. Между прочим, закон № 820–7 "О зонах охраны…" уже говорит о том, что в историческом центре должны быть учтены устойчивые пешеходные маршруты. Конкретные направления следовало бы уточнить во время нынешней корректировки закона. При этом государство должно обеспечить безопасность во дворах, если сделает их проходными.

Что касается приватизации дворов, то эксперт считает ее правильной, потому что она позволяет сохранить историческое межевание.

"Тот способ межевания, который сейчас есть в Петербурге (по обрезам фундаментов. — Ред.), губителен для планировочной структуры города", — полагает Павел Никонов. Дробление участков порождает неразбериху.

Напомним, "ДП" недавно предлагал использовать зарекомендовавший себя в Европе механизм разрешения противоречий между туристами и обитателями исторических архитектурных памятников в материале "Сервитут вам не тут".

Историческая справка. Дворовое воспитание

Проходные дворы существовали по крайней мере с XIX века: появлению их способствовала уплотнительная застройка и распространение дворов–колодцев. Считается, что народовольцы в 1870–1880–х годах использовали их, убегая от жандармов. Проходные дворы отмечены красным карандашом на плане урегулирования Петербурга 1908 года, что хранится в КГА. И все же, судя по всему, сквозной проход был скорее исключением: домовладельцы участка по одной улице старались отгородиться стеной или глухим флигелем от примыкающего участка с домом на соседней. После перехода недвижимости в общенародную собственность проходных дворов стало намного больше. Активно закрывать их стали уже после перестройки.