Общий объем инвестиций на рынке недвижимости и земельных участков под недвижимость в первые полгода 2019 года сократился в 3 раза. На рынке жилой недвижимости динамику связывают с введением поправок в закон 214-ФЗ. В коммерческом секторе, напротив, активность инвесторов выше, хотя низкое количество качественных предложений не может удовлетворить высокие запросы покупателей. На этом рынке все так же не хватает свободных площадей и новых введенных объектов.
Эксперты отмечают, что инвесторы стали более избирательны и теперь дольше обдумывают будущие сделки. Кроме того, большинство девелоперов уже сформировало значительные земельные банки в преддверии изменений в долевом строительстве. Именно эти причины наложили свой отпечаток на результаты инвестиционной активности 2019 года.
Общероссийская тенденция
Исследователи компании Colliers International отметили, что в первой половине 2019 года общий объем инвестиций на петербургском рынке сократился в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом в 2018 году.
Инвестиции в нынешнее полугодие составили 172$ млн. Наибольшее влияние на этот показатель оказало сокращение вложений в участки под строительство жилой недвижимости. Так в 2018 году в этот сегмент было инвестировано 249$ млн, в 2019 году объем инвестиций сократился до 100$ млн. Общий объем сделок с земельными участками сократился в 2,2 раза, до 115$ млн.
Эксперты связывают это с поправками в закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) и скором переходе на систему эксроу-счетов. В преддверии новых изменений девелоперы решили пополнить свои земельные банки с большим запасом еще в 2018 году.
"В этом сегменте действительно наблюдается спад активности и количества сделок. С одной стороны, многие девелоперы уже сформировали достаточно крупные земельные банки. С другой стороны, сказываются происходящие изменения в жилищном законодательстве — пока не очень понятно, как именно это повлияет на экономику девелоперских проектов. Чтобы сохранить сопоставимую доходность при прочих равных условиях, девелоперы будут стремиться оптимизировать свои затраты, в частности за счет стоимости земли. Это приведет к снижению цен на земельные участки под застройку. Собственники пока к этому не готовы, поэтому сейчас на рынке наблюдается некий переходный период", — считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Эксперты Colliers отмечают, что инвестиционная активность в Петербурге в целом вписывается в общероссийскую тенденцию, где вложения в существующие девелоперские объекты в первой половине 2019 года сократились в 2 раза по сравнению с 2018 годом.
Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management, считает, что ожидания того, что изменения в законодательстве и опасения девелоперов в связи с предстоящими изменениями приведут к буму инвестиционной активности в 2018 году, не оправдались: "Думаю, что от 2018 года ждали слишком многого — существенного подъема, как в 2010-2013-х годах. В реальности динамика рынка значительно спокойнее, покупатели гораздо избирательнее, сделки обдумываются существенно дольше, стороны торгуются", — рассказала она.
По данным Colliers, несмотря на снижающуюся тенденцию на приобретение земельных участков под строительство жилья, некоторые инвесторы продолжили пополнять свои земельные банки. Среди них "Газпромбанк-Инвест", "Аквилон Инвест" и AAG.
Перспективная коммерция
В NAI Becar наблюдают снижение инвестиций также и в коммерческом секторе: "Мы видим существенный спад инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости в Петербурге: 48 сделок на 11, 2 млн рублей в первом полугодии 2019 года, 61,1 млн рублей в Петербурге за аналогичный период 2018 года. Это существенное снижение — почти в 6 раз", — рассказала Ольга Шарыгина.
При этом в Knight Frank и Colliers придерживаются несколько иного мнения. Так, по данным Colliers, которые в своих подсчетах приняли во внимание вложения в земельные участки под будущее строительство коммерческой недвижимости, виден рост в сегменте в 3 раза — с $5 млн до $15 млн. Что не удивительно, учитывая, что последние несколько лет среди готовых коммерческих объектов наблюдается чрезвычайно низкая вакансия, что привело к тому, что многие обратили взор на возможность строительства новых объектов для их последующей реализации.
Генеральный директор Colliers International Андрей Косарев считает, что рынок также характеризуется низким вводом новых площадей, что мотивирует инвесторов вкладывать деньги в улучшение уже существующих объектов. В целом, все эти тенденции, по его мнению, ведут к увеличению инвестиционной активности.
"Интерес для вложений представляют объекты под реконструкцию или реновацию, расположенные в центральных и околоцентральных районах города. При сравнительно невысокой цене приобретения за счет профессиональной концепции и эффективного управления, инвестиции в такие объекты могут обеспечить высокую доходность, в особенности в офисном сегменте. Мы ожидаем, что второе полугодие 2019 года будет более результативным, а совокупный годовой объем инвестиций в Петербурге приблизится к $500-550 млн", — прокомментировал он.
По нескольким существующим активам из этого сектора с начала 2019 года было совершено несколько крупных сделок. Так, холдинг "Империя" приобрел бизнес-центр на Большой Морской улице, 30, что стало крупным приобретением в офисном секторе. Кроме того, БЦ "Буревестник" был реализован в пользу частного инвестора. Еще один частный инвестор приобрел здание в элитном жилом комплексе Royal Park под размещение медицинской клиники Next Generation Clinic.
"На рынке коммерческой недвижимости активность инвесторов довольно высокая. Количество запросов на покупку увеличилось по сравнению с прошлым годом. Однако в силу специфики рынка Петербурга этот спрос достаточно сложно реализовать — у нас очень мало объектов инвестиционного качества по адекватной цене. Растет активность и среди частных инвесторов, которые вкладывают деньги в покупку квартир, апартаментов, помещений стрит-ретейла и тому подобное", — подытожил генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
