По данным ЕРЗ, за полгода объем возводимого жилья в Ленобласти сократился на 1,1 млн м2. Если в январе в 47–м регионе строилось 6,09 млн "квадратов", то сейчас — 4,9 млн м2.
Как объясняют в областном правительстве, это связано с большим объемом сдачи жилья, которое пришлось на первые 6 месяцев. По данным "Петростата", с января по июнь этого года в Ленинградской области введено 1,31 млн м2 жилой недвижимости. За 6 месяцев прошлого года было введено 1,7 млн м2, то есть сокращение составляет менее 25%.
"Ленинградская область ориентируется на показатель 1 метр нового жилья на одного жителя в год. Эта цель абсолютно достижима. С 2015–го в регионе вводят около 2,5 млн "квадратов". Вероятно, в этом году будет чуть более двух. Это комфортный показатель, который позволит синхронизировать ввод домов и социалки с инженерной инфраструктурой. Сокращение количества введенного жилья имеет совершенно естественные причины: во–первых, сейчас завершаются проекты, начатые 2 года назад, когда была волна спада спроса на жилье. Во–вторых, "просели" объекты ИЖС: с января по июнь 2018 года было введено 543 тыс. м2, а за этот же период 2019–го — 381 тыс. м2. Это нужно оценивать с точки зрения платежеспособности населения и тенденции строительства частных домов. Вероятно, показатели будут еще немного сокращаться в связи с долевой реформой, но в итоге придут в равновесное состояние баланса спроса и предложения", — говорит Михаил Москвин, зампред правительства Ленобласти.
214–й и все, все, все
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", доля сданных объектов в объеме рынка оценивается в 20,2%, тогда как годом ранее объем сданных объектов в рынке занимал в 2 раза меньшую долю — 10,8%. В продаже находится 1 млн м2.
В целом падение рынка было ожидаемым — этому способствовал переход на проектное финансирование жилищного строительства, хотя в конце 2018 года спрос еще наблюдался. "Осенью, когда рынок стабилизируется, мы ожидаем увеличения спроса", — говорит Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ГК "Инвестторг". С ней согласен директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп" Виталий Виноградов: "В связи с изменениями в 214–ФЗ застройщики не спешат выводить на рынок новые проекты, дабы сначала привыкнуть к сложившейся ситуации".
По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", снижение объема рынка напрямую связано с тем, что много жилых комплексов в Ленобласти находится на завершающей стадии. "А где–то строительный потенциал территорий, например в Кудрово, практически исчерпан. Здесь уже не осталось свободной земли, пригодной для возведения жилья и реализации проектов с хорошей экономикой", — считает эксперт.
Низкую популярность Ленобласти эксперты также объясняют невысоким спросом на проекты среди покупателей при высоких потенциальных рисках. "Если мы посмотрим, например, на Всеволожский район, окружение Вартемяг, то увидим, что из всех реализуемых здесь проектов завершены только около 30%. Остальные либо строятся, либо заморожены. Застройщики зачастую не хотят вкладывать ресурсы в развитие локации и строить объект в поле, притом что остается еще достаточно пятен под застройку в городе, в районах с так или иначе развитой инфраструктурой", — уверен Владимир Хильченко, президент холдинговой компании "Созвездие Водолея".
Кроме того, нередко в области строятся неинтересные простые бюджетные проекты, которые не привлекают покупателя. Единственная конкурентная тактика девелопера — снижать стоимость метра. Однако этот метод себя не оправдывает, так как уступать можно до определенного предела. К тому же удешевление отражается на качестве проектов, уверены застройщики.
Побег в город
В свое время девелоперы мигрировали в Ленобласть. Отчасти потому, что в городе заморозили выдачу ППТ, сейчас же этот процесс нормализовался и начался обратный отток.
До определенного момента Ленинградская область давала застройщикам различные преференции. Например, налоговые льготы в обмен на строительство социальных объектов. Однако сейчас у тех, кто строит рядом с КАД, никаких льгот в помине нет. К тому же правительство региона сократило допустимую высотность, а это значит, что экономика проектов в закадье теперь стала совсем другой, говорят эксперты.
"Покупатели также проявляют меньше интереса к жилью в Ленобласти: на практике познав все прелести жизни в новых районах, более–менее состоятельные люди стремятся уехать обратно в город. Ситуацию подогревают блогеры, создающие дополнительный хайп. Например, господин Варламов часто пишет на подобные темы. Подавляющее большинство застройщиков, с которыми мы сейчас общаемся по поводу приобретения земельных участков, дают понять, что закадье им неинтересно", — делится наблюдениями Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
"Спрос перетек в границы города и на вторичку. Переоценили рынок дешевых студий в чистом поле, и он теперь пришел в соответствие с реальностью", — считает Николай Лавров, руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург".
“
Безусловно, мы наблюдаем тренд на возвращение застройщиков в город после активных лет на границе с областью. У этого явления много причин, но основная из них — финансовая. Жилье в городе стоит дороже, продается быстрее, а конкуренция с другими застройщиками меньше. Это не значит, что новостройки за границей Петербурга больше никому не нужны, просто в ситуации снижения маржи и увеличения рисков застройщики стараются выводить на рынок продукт с более просчитываемой экономикой.
Дмитрий Михалев
руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация»
“
Мы не собираемся уходить из Ленинградской области. Но в определенный момент поняли, что объем спроса на жилье здесь ограничен. Поэтому наращивать объемы строительства мы в ближайшее время не намерены.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»
