После 5 лет активного роста рынок апартаментов переходит из количественной стадии в качественную. Конкуренция обостряется. Причем проекты конкурируют не только за инвестора, но и за конечного потребителя — того, кто будет останавливаться в апарт–отеле.
По данным отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE, на июль 2019 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Петербурге достигло 37 проектов на 10 893 квартиры (годом ранее — 30 проектов на 6 465 квартир). За 6 месяцев этого года были введены четыре комплекса: LOFT NA SREDNEM, Yard Residence, один корпус в комплексе SALUT!, а также первая очередь проекта Valo.
По данным Colliers International, стартовали продажи в пяти новых апарт–комплексах и двух очередях уже реализуемых проектов (Valo, 3–я очередь, и IN2IT, 2–я очередь). Общее число апартаментов, вышедших в продажу, — 9 864 апартамента (302,4 тыс. м2). По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management, количество апартаментов по всем сегментам в продаже выросло по сравнению с прошлым годом почти на 10%. "Спрос пока также растет — то большими, то меньшими темпами. Бум выхода новых проектов уже проходит", — говорит она.
Спрос насыщается
Несмотря на то что рост продолжается, участники рынка отмечают, что темпы его падают. "Речь о буме спроса и предложения уже не идет. Однако перспективы у данного сегмента недвижимости самые радужные. На настоящий момент на этот сегмент приходится 65% всех инвестиционных сделок в Северной столице", — оптимистичен Владимир Хильченко, президент холдинговой компании "Созвездие Водолея".
"Действительно, рынок стал развиваться меньшими темпами. Одной из причин стало то, что власти продолжают попытки приравнять апартаменты к жилым проектам и навязать к ним различную социальную инфраструктуру, которая по нормативам должна присутствовать в проектах жилой недвижимости. При этом проекты продолжают строиться, хоть и с меньшей динамикой. Апартаменты по–прежнему пользуются спросом и являются более выгодным инструментом для инвестиций по сравнению с жильем", — говорит Андрей Бойков, партнер Rusland SP. С ними согласен Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис" (УК комплекса апарт–отелей Valo). "Рынок апартаментов в неблагоприятных экономических условиях будет только расти. Потому что апартаменты приобретают в первую очередь с целью инвестирования. А в условиях снижения доходов вопрос сохранения и приумножения средств становится особенно актуальным", — надеется он.
Существенным сдерживающим фактором развития данного сегмента в последние месяцы стал мораторий города на выделение участков под строительство гостиничных объектов (апарт–комплексов), а также приостановка проектов строительства на стадии прохождения экспертизы. "Несколько проектов были отклонены из–за недовольства жителей близлежащих кварталов", — рассказали в Maris в ассоциации с CBRE.
"Рынок развивается циклично, поэтому за интенсивным ростом всегда идет некий спад. Хотя в продажах это не чувствуется — спрос на наш продукт остается стабильным. Если говорить в целом об инвестиционном сегменте — многие покупатели ждут реальных финансовых результатов от апарт–отелей. На этапе строительства доходность существует только на бумаге, после запуска ее необходимо подтвердить", — полагает Татьяна Колосова, директор по продажам Docklands development.
Бума не будет
Как говорят участники рынка, в ближайший год бума строительства ожидать не стоит. Активность на девелоперском рынке по строительству как жилья, так и апартаментов краткосрочно приостановлена.
Все свободные средства девелоперы направили на реализацию уже инициированных проектов. "Активный рост сегмента апартаментов, который мы наблюдали последние 2–3 года, был ростом "от нуля". Продукт в этом сегменте только формировался, вырабатывались стандарты, покупатель привыкал к новому для себя формату. Конечно, вряд ли увидим такие же темпы роста и в будущем", — рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI. "По моим ощущениям, никто не знает объем спроса, и, самое главное, не все понимают, что это за спрос", — согласен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
На рынке апартаментов начинается новый этап конкурентной борьбы: теперь проекты конкурируют не только за инвестора, но и за конечного потребителя — того, кто будет останавливаться в апарт–отеле. "Причем эта тенденция заметна уже сейчас, несмотря на то что большинство проектов еще довольно далеки от сдачи. То есть рынок диктует условия, в которых девелоперам приходится еще на этапе вывода проекта отстраиваться друг от друга сразу для двух целевых аудиторий: инвесторов и гостей", — уверен Константин Сторожев.
Как полагают эксперты, борьба будет происходить в первую очередь за счет привлечения новых форматов. Например, открытие в части комплекса апарт–отеля под франшизой международного оператора с необходимой инфраструктурой — фитнес–залом, рестораном и залом для конференций. Еще один фактор — разведение будущих гостей по срокам пребывания. "В проектах разделяются отдельные комплексы для краткосрочной и долгосрочной аренды. Например, в комплексе Valo запланировано выделение специального сектора, предназначенного для сдачи студентам, с небольшими студиями 16–22 м2.
Также конкретным преимуществом становятся схемы распределения дохода. В ряде компаний переходят на "котловой метод", когда доходы и расходы в процессе работы с номерным фондом будут собираться в единый счет.
"При этом прибыль делится пропорционально количеству апартаментов, которые находятся в собственности. Плюс такого метода состоит в том, что эта система абсолютно прозрачна", — говорит Константин Сторожев.
В целом участники рынка считают, что будущее как раз за многообразием форматов. И в условиях насыщения спроса и высокой конкуренции инвесторы и гости будут выбирать как раз подобные проекты.
