Загородный рынок уже на протяжении нескольких лет является гомогенным, предлагая в основном земельные участки с подрядом и без.
Главным критерием при покупке на рынке загородной недвижимости остается цена. По оценке КЦ "Петербургская недвижимость", в первой половине 2019 года на рынок вышло более 20 новых коттеджных поселков, а также очереди в уже реализующихся проектах. Совокупный объем нового предложения составил около 2,7 тыс. лотов, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года.
"Девелоперы сместили свой фокус на городские проекты, — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. — Они приостановили инвестирование в строительство домов на участках, трансформировав их в менее рискованный продукт, с меньшим бюджетом и объемом инвестиций".
С предложением домовладений выведено два клубных проекта премиум–класса в поселке Солнечное и Выборге. Цена лота начинается от 65 млн рублей. Количество — меньше двух десятков. Доля данного формата в структуре нового предложения мизерна — значительно менее 0,1%. Готовые коттеджи в южном направлении вышли в продажу в поселке "Новая Ижора", что в Колпинском районе.
Девелоперы все чаще выделяют несколько лотов внутри развивающегося поселка для реализации их как строящихся или готовых домовладений. Так, в поселке "Земляничные поляны" около двух десятков лотов выделено в проект "Флайт". В поселке "Репино парк" несколько десятков лотов предлагают домовладения в проекте, хотя проект изначально позиционировался с предложением без обязательного подряда и готовых домовладений. Аналогичная ситуация в новом поселке "Рощино парк". Такой подход диверсифицирует предложение, привлекает покупателей и ускоряет реализацию.
По данным "Петербургской недвижимости", проекты с готовыми строящимися домовладениями небольшие — менее 15 лотов каждый. Поселки с предложением участков без обязательного подряда в несколько раз крупнее. Наиболее популярный объем вывода нового предложения — до 50 лотов в проекте. Хотя часто выводят и более крупные проекты — до 200 лотов.
Небольшой объем нового проекта позволяет девелоперу оперативно реагировать на запросы покупателей и разбить затраты на освоение. Нередко встречаются случаи, когда генплан поселка перекраивается с учетом изменений характеристик спроса. Крупные проекты с количеством лотов свыше 100 в одной очереди характерны для массового продукта — поселков с участками без обязательного подряда по цене до 100 тыс. рублей за сотку.
Предлагаемая к покупке земля на размежеванных территориях с закрытым контуром и полное архитектурное свободомыслие отвечают интересам большинства покупателей.
По наблюдениям Елизаветы Конвей, их интересы сместились из сегмента консолидированного девелопмента. Главный влияющий на решение о покупке фактор теперь цена. Поэтому поиски земельных участков ведутся не только в организованных коттеджных поселках, но и вне их. "По нашим прогнозам, такая ситуация продлится еще несколько лет, — говорит Елизавета Конвей. — До тех пор, пока на рынке не появится доступный продукт, который будет подъемным для покупателя и в то же время выгодным для застройщика".
Например, в дорогих сегментах скоро останется только дешевый премиум или дорогой бизнес. По данным Knight Frank, за минувшее полугодие свободное предложение в премиум–классе уменьшилось на 2%, в бизнес–классе — на 6%. Продажи в обоих классах упали. В премиум — на 44%, в бизнесе — на 37%. "Средняя стоимость домовладения в элитном поселке составила 62,4 млн рублей, сократившись на 8% по сравнению с итогами прошлого года, — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Это произошло из–за вымывания более дорогого предложения. В свою очередь, в бизнес–классе из предложения вымываются более дешевые лоты. В результате средняя стоимость предложения увеличилась на 5%".
