Вложения в создание нового офисного пространства составляют от 10 тыс. до 30 тыс. рублей за 1 м2, а окупаемость — от 3 до 6 лет. Как заработать на модной теме, знает "ДП".
Мы собрали гид о том, как правильно выбрать помещение для запуска коворкинга, чем его наполнить и с какими сложностями придется столкнуться.
Не место красит
Первое, с чем сталкивается будущий владелец коворкинга, — поиск помещения. Причем в отличие от остальной коммерческой недвижимости принцип "location, location и еще раз location" не действует. "Проходимость места расположения коворкинга не так важна для его успеха. Важно удобство транспортных развязок и окружающей инфраструктуры (парковки, отдых, еда, тусовка после работы и прочее)", — полагает Мария Казина, операционный директор федеральной сети коворкингов GrowUp. "Размещать коворкинги можно в совершенно разных помещениях, в креативных кластерах, в стрит–ретейле, но оптимальным будет все же размещение в офисном здании, как изначально наиболее приспособленном к выполнению офисных функций с точки зрения логистики, планировки, инженерных систем и пр. Плюсы этих зданий и в том, что можно найти помещения различной площади в удобной локации", — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
По словам экспертов, оптимальный вариант размещения коворкинга — здания в шаговой (не более 8 минут) доступности от метро с развитой инфраструктурой в округе. "Определяющее значение имеют транспортная доступность и удобная логистика — как правило, это основополагающие факторы для резидентов. Остальное внутри", — говорит Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов "Практик".
От 30 и больше
Площадь коворкинга может начинаться от 30–40 "квадратов" и заканчиваться несколькими тысячами квадратных метров. К примеру, сейчас ГК "БестЪ" открывает коворкинг Page на 5 тыс. м2. По мнению директора федеральной сети коворкингов Names Антона Утехина, стартовать надо с площадки от 300 м2, имеющей несколько зон: рабочую, для общения, отдыха, приема пищи. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, на одно рабочее место должно приходиться 8–10 м2, учитывая общие зоны. В "Практике" считают, что достаточно 4–5 м2.
Чем масштабнее игрок, тем больше должен быть коворкинг. "Крупные игроки сейчас не могут себе позволить рассматривать предложения меньше чем 2 тыс. м2. При этом, если помещение многоуровневое, площадь каждого этажа была не меньше 1 тыс. "квадратов". На каждом этаже приходится дублировать инфраструктуру — туалеты, лаундж–зоны, кухни и кофейные станции. Эти расходы значительно увеличивают время окупаемости проекта", — рассказывает Владимир Дорофеев. "Действительно, финансово интересными коворкинги становятся при площади помещений в районе 400–500 м2", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Операторы говорят, что рассматривают оба варианта размещения коворкинга: и в арендованном помещении, и в приобретенном в собственность. "Аренда позволяет быстрее окупить открытие коворкинга, а покупка — иметь больше гарантий стабильной работы, что также немаловажно с учетом того, что обустройство пространства требует инвестиций", — говорит Игорь Кокорев. Впрочем, Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России, за съем. "Аренду можно смело назвать основным драйвером развития экономики. Она позволяет бизнесу быть динамичным и не привязанным к объекту, который по каким–то причинам стал убыточным. Это важно в нашем быстро меняющемся мире", — говорит она.
Однако девелоперы жалуются, что владельцы помещений не готовы идти на уступки, несмотря на то что арендуются большие площади. "Мы часто находимся в поисках площадок и рассматриваем большое количество вариантов, все время сталкиваемся с тем, что нам предлагают стандартную цену за квадратный метр (хотя мы просим сразу 1 тыс. м2), и не готовы соинвестировать в площадку. Также, к сожалению, не рассматривается вариант, при котором мы платим минимальную аренду за метры и делим выручку от площадки. Возможно, это одна из причин, почему рынок развивается так медленно", — сетует Мария Казина.
Инвестиционные возможности
Инвестиции в открытие нового центра зависят от его размеров и региона расположения. "Объем вложений зависит от качества отделки помещения: минимально это 10 тыс. рублей за 1 м2. Но инвестиции в помещение в shell&core, требующее качественной отделки, создания инженерных систем, уже будут достигать 30 тыс. рублей за "квадрат", — подсчитал Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate. "На сумму вложений влияет множество факторов — локация, стоимость аренды, исходное состояние помещения, затраты на логистику и так далее", — рассуждает Ирина Баева. "В Петербурге и Москве при инвестициях в размере 35–40 тыс. рублей на 1 м2 (в формате 2 тыс. м2 и более) срок окупаемости составляет 26–28 месяцев. Аналогичные по инвестициям проекты в Екатеринбурге, по нашему моделированию, будут иметь срок окупаемости уже 36–38 месяцев. При учете таких же инвестиций, но совершенно других тарифов. Если в Петербурге мы тестируем уровень оплаты 17–18 тыс. рублей за рабочее место в месяц, то в Москве планируем диапазон 21–23 тыс. рублей, а в Екатеринбурге эта цифра составит вообще 11–13 тыс. рублей", — рассказывает Владимир Дорофеев. Впрочем, чтобы получить возможность взимать эту плату, надо насытить коворкинг инфраструктурой. "Существует спектр обязательных требований: клининг, интернет и телефония, наличие офисной техники (принтер / сканер), услуги ресепшен, кухни, где всегда есть бесплатные вода, чай и кофе, переговорные комнаты и конференц–залы, зоны отдыха. Также есть спрос на спортивные залы, душевые кабины и другие опции", — говорит Иван Починщиков. "В премиальном коворкинге нужны еще сопутствующие услуги: юридическая поддержка, возможность зарегистрировать организацию, круглосуточный доступ и даже вечеринки по пятницам для всех резидентов", — уверен исполнительный директор сети "Практик".
Считаем деньги
По подсчетам участников рынка, итоговая рентабельность коворкинга составляет 20–30% годовых. "Опыт московских коллег говорит о том, что через полгода у коворкинга складывается уже постоянная аудитория — формируется около 80% загрузки. При оценке дохода я бы исходил из целевой доходности 1500–2 500 рублей за 1 м2 для коворкинга в регионах и 3–4 тыс. рублей в Москве. Это оценка основного бизнеса — доход с аренды резидентов, без учета кросс–продаж", — оптимистичен директор Names Антон Утехин.
"Окупаемость площадок зависит от вложений в дизайн–проект и отделку. В среднем это 2–3 года", — согласна Мария Казина. "Рост числа коворкингов на 25–30% в год говорит о том, что данный рынок является интересным и прибыльным. Окупаемость инвестиций в коворкинг составляет от 3 до 5 лет", — говорит Ирина Баева.
Впрочем, по мнению Антона Утехина, не все так просто. "Этот бизнес находится на стыке трех направлений. В частности, нужно найти хороший объект, нужно его хорошо обустроить, грамотно им управлять.
По сути, осуществлять сервис в области недвижимости. И во всех этих областях нужно показывать себя отлично, иначе резиденты будут покидать коворкинг", — полагает эксперт. Еще одна сложность для России — этот рынок относительно молод. "Частыми конкурентами коворкингов являются кафе, недорогие офисные помещения низкого качества. Также мешает убежденность людей: зачем я буду платить деньги за рабочее место, если могу работать дома", — сокрушается он.
“
Последние 5 лет мы практикуем удаленную работу для своих сотрудников. Воплощенная мечта: можно сидеть у ноутбука в пижаме и сметать содержимое холодильника. И все–таки периодически приходится встречаться с коллегами для совместной работы, обсуждать с партнерами проекты. При этом мы опробовали и множество кафе, и коворкинги, и деловые центры.
Я стала экспертом по встречам за пределами офиса и могу поделиться парой советов, как коворкингу переманить к себе фрилансеров и дистанционных сотрудников. В чем его преимущество перед модным кафе? Во–первых, инфраструктура. Для работы нужен как минимум удобный стол, wi–fi и розетка. В кафе с этим сложно. И уж точно кафе не сможет вам предложить доску, на которой вы сможете вместе с коллегой пофантазировать над планом будущего проекта, принтер или брошюровальную машину. Все, что я перечислила, — это, казалось бы, само собой разумеющиеся условия. Но, к сожалению, во многих коворкингах возникают проблемы с интернетом — видимо, роутер не выдерживает нагрузки, при этом не для каждого рабочего места предусмотрена розетка. На каждом подобном сбое вы теряете клиента сразу же.
И конечно, хотелось бы, чтобы эта инфраструктура была доступна в нужное время. Сейчас почему–то значительное количество владельцев коворкингов убеждены, что их аудитория в 11 только потягивается в постели, а к ним может прийти только к полудню. Мне сложно в это поверить. Дистанционные сотрудники и фрилансеры подстраиваются под график своих работодателей и заказчиков. У многих есть дети, которые ходят в детский сад и школу. А это значит, что все эти люди встают в 7 и в 9–10 уже должны сидеть за ноутбуком. Если коворкинг к этому времени еще не открылся, то они пойдут к конкурентам или в кафе за оплату чашки кофе, где и останутся.
Обстановка, настраивающая на работу, — это важно, берегите ее. Мне, например, очень нравится, что в некоторых коворкингах существуют "тихие зоны", где не принято говорить по телефону или обсуждать что–то с коллегами. Хотите споров и дискуссий — перейдите в "громкий" зал, там вы никому не помешаете.
Еще конфиденциальность и безопасность. Периодически даже в коворкинге бывает нужно провести совещание или конференц–звонок, во время которого приходится обсуждать что–то, что не предназначено для посторонних ушей. Наличие в коворкинге переговорных, которые можно арендовать на час–два, или закрытых зон для телефонных переговоров — это большое преимущество. Хорошо, когда в офисном пространстве есть закрытые ячейки для хранения ноутбука и документов. В кафе, например, очень сложно отойти от стола, если ты работаешь за ним в одиночестве. Велик шанс, что, вернувшись, ты недосчитаешься чего–то ценного. Таскать же с собой все вещи — просто неудобно. В коворкинге с этим в целом проще — меньше поток людей, все на виду. А уж если есть ячейки для хранения — и вовсе замечательно.
Галия Сайфутдинова
руководитель отдела маркетинга BDO Unicon Outsorsing
