«Л1» выставила на продажу еще не построенный многофункциональный комплекс в составе ЖК «Граф Орлов». За здание площадью 14,4 тыс. м2 просят 2,8 млрд рублей. Эксперты считают, что цена завышена.
Как рассказала «ДП» директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова, коммерческие площади, выставленные на продажу, — часть жилого комплекса «Граф Орлов» на Московском проспекте. «Это не классический МФК, а пространство с комбинированным функционалом. На первых этажах — торговые площади и общепит, средняя часть — бизнес–центр, верхние этажи — это 14 видовых квартир, одна из которых, многоуровневая, находится в куполе. Все потоки посетителей разведены — в каждом крыле есть свой вход и лифт, специально для жилья», — говорит она. Под коммерцию и бизнес–центр будет отведено 10,2 тыс. м2, под жилье — 2,1 тыс. м2.
Участники рынка полагают, что местоположение комплекса крайне интересно, но цена чрезмерная. «Это завышенная цена для пустого недостроенного здания. Покупателю, который руководствуется здоровой экономической логикой, объект на таких условиях вряд ли будет интересен. Скорее всего, заявленная стоимость предполагает, что стороны могут договориться о снижении», — уверен Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St. Petersburg. «С инвестиционной точки зрения: адекватная стоимость для инвестора, который планирует приобрести актив для дальнейшей сдачи в аренду, составляет 1,5–2 млрд рублей. Заинтересоваться может конечный пользователь — крупная компания — для размещения собственного офиса. В таком случае в апартаментах могут разместить топ–менеджеров компании–покупателя», — считает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
«Локация для бизнес–центра весьма привлекательна: Московский район и особенно Московский проспект — одни из самых востребованных на рынке Петербурга. Для конечного пользователя, которому нужно именно это место и у которого имеется такая сумма, цена может оказаться некритичным фактором. Но вероятность появления такого интересанта оцениваю как невысокую», — рассказывает Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт–Петербурге. А вот Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management, считает цену вполне рыночной. «Она дана с небольшим запасом для торга — порядка 10%. Если нет подводных камней с точки зрения технического обслуживания объекта и квадратные метры могут сдаваться в аренду по цене класса А, объект может приносить порядка 8% годовых», — считает эксперт. Но квартиры в составе БЦ, скорее всего, «съедают» достаточно много от арендопригодной площади офисного пространства. При этом квадратный метр квартиры всегда сдается ощутимо дешевле, чем квадратный метр офиса класса А.
Совмещение нескольких форматов в одном многофункциональном проекте вполне возможно, считают эксперты. «Однако в данном случае некорректно говорить о классе А для офисов, учитывая наличие квартир, которые продаются разным собственникам. Согласно действующей классификации офисных площадей, такой объект не соответствует требованиям, предъявляемым к классу А», — говорит Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт–Петербурге.
Подобные mixed–use проекты существуют, например, в «Москва–Сити», в Петербурге есть примеры соседства офисных и гостиничных площадей. «В нашей практике также был случай, когда клиент приобрел офисное здание и сделал в части апартаменты, остальное использовал как офисные площади, но это скорее исключение. В контексте продажи наличие квартир не является ни недостатком, ни преимуществом», — рассказал глава Knight Frank St. Petersburg.
Впрочем, «Л1» с продажей может не торопиться. «Полагаю, что все вложенные в проект инвестиции уже окупились за счет продажи квартир, а продажа коммерческих площадей в проекте — это скорее бонус. Поэтому сроки не имеют особого значения — сейчас он будет продан или через пару–тройку лет», — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН «Адвекс». Напомним, что «Л1» c 2018 года продает ТРК в составе жилого комплекса «Лондон Парк» на проспекте Просвещения площадью 60 тыс. м2 за 3,4 млрд рублей. Как говорит Надежда Калашникова, к 2020 году, когда комплекс будет достроен, его цена вырастет до 4,8 млрд рублей.
