Петербургский производитель лекарств через арбитражный суд добился почти двукратного снижения оценки выкупной стоимости здания-памятника в центре Петербурга, которую дал ГУИОН.
АО "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" (МБНПК), крупный производитель медпрепаратов, в 2014 году обратилось в арбитраж, оспаривая стоимость выкупаемого здания в Мучном переулке, 2Г (1,25 тыс. м2). Компания арендовала его с 1994 года, приобретя таким образом приоритетное право на выкуп. В 2013 году чиновники подготовили постановление об условиях приватизации, назначив цену 150 млн рублей (отчет определения стоимости был подготовлен ГУИОН).
"Чаще всего ГУИОН оценивает сразу целый квартал, после чего уже делает разбивку на объекты. Разумеется, при таком подходе существует определенная погрешность. И если она не превышает разумных пределов — на практике это примерно 20%, то будущие собственники недвижимости обычно в суды не идут", — поясняет генеральный директор юридического бюро "Григорьев и партнеры" Наталья Григорьева.
Однако "Цитомед" не согласился с такой оценкой и заказал альтернативную, которая составила 54 млн рублей. Компания направила протокол разногласий в Смольный и обратилась в арбитраж для определения цены объекта и условий его оплаты. Руководитель петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев групп" Елена Крестьянцева отмечает, что у ГУИОН свои оценщики и вопросы по качеству оценки возникают часто. Наталья Григорьева добавляет, что подобные споры нельзя назвать единичными, их немало, но вместе с тем и повальных оспариваний оценки ГУИОН тоже не наблюдается.
В августе 2017 года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, сочтя оценку ГУИОН недостоверной, снизил ее до 72,37 млн рублей. 13-й Арбитражный апелляционный суд увеличил стоимость здания до 75,9 млн рублей. Арбитражный суд Северо-Западного округа в сентябре 2017 года отменил решение нижестоящих инстанций и вернул дело в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на новое рассмотрение.
При повторном рассмотрении провели комиссионную экспертизу, которая назвала цену 79,5 млн рублей. По мнению суда, специалисты, давая заключение, учли все особенности здания: его местонахождение, неудобную планировку, витринные окна, статус объекта культурного наследия (входит в ансамбль Малого Гостиного Двора — Большой железный ряд или Кожевенная линия, конец XVIII — начало XIX века) и так далее.
Комитет имущественных отношений и ГУИОН критически отнеслись к полученной экспертизе. Однако арбитраж счел, что экспертиза отвечает критериям достоверности доказательств и не содержит неясностей. В итоге первая инстанция определила стоимость здания в 79,5 млн рублей, выплатить которые истец должен в рассрочку: равными долями ежеквартально в течение 3 лет с момента подписания договора купли-продажи. Это решение было оставлено в силе апелляционным и кассационным судами.
Гендиректор юрбюро "Григорьев и партнеры", комментируя эту историю, отмечает тенденцию оспаривания не коммерческой, а кадастровой оценки: если за весь за 2017 год судами было рассмотрено 16 тыс. подобных исков, то только за 6 месяцев 2019 года — почти 11 тыс. споров в отношении 8,4 тыс. объектов, причем удовлетворено 95% исков, общая сумма снижения кадастровой стоимости — 170 млрд рублей. Однако, обращает внимание Наталья Григорьева, комиссия при Росреестре, куда в случае разногласий обращаются предприниматели, за те же полгода рассмотрела в 2 раза больше обращений — 20,2 тыс. в отношении 33,4 тыс. объектов. И общая сумма внесудебного снижения кадастровых оценок составила почти 30 млрд рублей. Впрочем, в истории спора между городом и "Цитомедом" точку ставить пока рано: закон позволяет ответчикам подать жалобу в экономколлегию Верховного суда РФ.
