Фортануло. Арендатор заброшенного форта Тотлебен в Кронштадте перепродает объект

Право аренды форта Тотлебен (в Финском заливе между Кронштадтом и Сестрорецком) в прошлом году выиграло ООО "Каскад". Объект продавало ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (АУИПИК) по программе "Памятники за рубль". По итогам аукциона его сдали в аренду по ставке 23,35 рубля в год. Площадь форта превышает 50 тыс. м2, протяженность — 700 м.

Недавно арендатор решил перепродать объект. Сразу на нескольких торговых площадках появились объявления о переуступке. Аренда на 49 лет оценена в 30–32 млн рублей. Оборонительное сооружение, построенное в 1896 году, имеет гавань с молом, несколько орудийных двориков и защищено волноломами от штормов. Долгое время Тотлебен находился в запустении, но в 1990–х годах бизнесмен Владимир Ткаченко вычистил и обустроил остров, устроил там импровизированный музей истории, где экспонировались предметы, найденные на территории. В 2008 году форт был разграблен вандалами. Посредники, осуществляющие продажу, говорят, что у продавца есть проектные разработки по благоустройству форта. Руководитель филиала Агентства по Северо–Западному федеральному округу Владимир Филановский утверждает, что по условиям договора аренды "Каскад" должен к марту 2020–го предоставить проект по приспособлению форта для современного использования. "Если через 5 месяцев проект не будет готов, договор аренды будет расторгнут. На создание проекта реставрации давалось 2 года", — поясняет он.

В оперативном управлении АУИПИК 11 кронштадтских фортов. Часть из них уже сданы в аренду — это Константин, Риф, Обручев, Тотлебен (Первомайский), 3–й Северный, 7–й Северный и Милютин.

ООО "Каскад" создано в 2014 году. Его единственный учредитель — Тимур Ходжиев, которому среди прочего принадлежит компания "Люкс–С", в прошлом году, по сообщениям СМИ, фигурировавшая в скандале с арестом замдиректора Фонда имущества Петербурга Ильи Жинкина и заместителя ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга" Александра Иванова. Их задержали по подозрению в получении взятки в особо крупном размере. Предположительно, речь шла о деньгах за посредничество при оформлении договора купли–продажи помещения.

Учитывая повышенное внимание к Кронштадту в последнее время, форт Тотлебен может заинтересовать инвесторов, считают консультанты. Впрочем, круг интересантов вряд ли будет широк. "Как правило, на таких объектах устраивают общественные пространства с коммерческой составляющей: музеи, кафе, рестораны, отели, — комментирует Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International. — Объект очень специфичный, поэтому важно вовлечь в процесс максимум потенциальных инвесторов. Может, у какого–то обеспеченного человека там детство прошло, и он из ностальгических чувств захочет купить и реконструировать его".

"Форт относится к укреплениям города Кронштадта, он сейчас активно развивается как историко–туристический центр (не без участия "Газпрома"). Такой объект может быть интересен только олигархам или меценатам, так как проект невозможно вывести на окупаемость в обозримом будущем. И даже дело не в цене, которая может быть и 1 рубль, и 100 млн — все это допустимый диапазон. В пересчете на инвестиционные затраты для запуска проекта это теряет значение, — комментирует Юлия Акимова, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома. — На такие объекты появился спрос, но очень ограниченный. Их рассматривают под размещение тематических музеев, общественных пространств и гостиничный бизнес". Такие сделки нельзя отнести к рыночным, говорит эксперт, приводя в пример Новую Голландию, реставрацией которой занимаются структуры Романа Абрамовича, и форт в Кронштадте под управлением "Газпрома".

"В странах Европы подобные исторические объекты развивают как рекреационные проекты с музеями, экскурсионными маршрутами, гостиницами и ресторанами. В Петербурге же стоит учитывать климатические особенности. В Европе моря не замерзают, а у нас навигационный период ограничен несколькими месяцами. Возможность эксплуатации форта в зимний период под сомнением — встает вопрос логистики и доступности, передвижение по льду небезопасно", — добавляет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Напомним, что на ПМЭФ–2019Газпромбанк представил проект создания туристического кластера "Кронштадт. Остров фортов", включая территории фортов Кроншлот и Александр I. Здесь планируется открыть океанариум, детский технопарк, дайвинг–центр с открытым глубоководным бассейном, гостиницы, музеи, апартаменты и др.