Актуальная структура рынка по специфике квартир: на первичке растет интерес к многокомнатному жилью.
Лидерами спроса на рынке недвижимости остаются студии и однокомнатные квартиры. Однако и к многокомнатному жилью растет интерес — это происходит все последние годы. В том числе благодаря популярности лотов формата евро с объединенным пространством кухни и гостиной. Сегодня многокомнатные квартиры составляют около 10–15% от общего объема жилья в строящихся домах.
Цель и средства
По данным Ольги Захаровой, директора по продажам и продвижению "СПб Реновации", доля многокомнатных квартир в совокупной квартирографии первичного рынка Петербурга составляет ориентировочно 13–15%. По данным аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", в структуре продаж рынка по квадратным метрам в августе этого года на долю 3–комнатных квартир пришлось 13%, и менее 1% — на квартиры с большим числом комнат. "Спрос на многокомнатные квартиры достаточно устойчивый, поэтому значимых изменений по сравнению с прошлым годом мы не прослеживаем", — добавляет Ольга Захарова.
Основная целевая аудитория такого жилья — пары с детьми, основное предпочтение которых — отдельные комнаты для всех членов семьи. "В целом спрос на многокомнатные квартиры увеличивается аналогично росту покупательской активности. Но в результате программы льготной семейной ипотеки многокомнатные квартиры действительно стали покупать чаще", — говорит руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Петербурге Юлия Голубева. "Многокомнатные квартиры востребованы. Чем лучше в нашей стране демографическая ситуация, тем больше комнат требуется семьям", — добавляет Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
Ценные метры
В экономклассе с низкой стоимостью квадратного метра многокомнатные квартиры практически не встречаются, поскольку в этом сегменте преобладают малогабаритные студии, однушки и двушки, значительно меньше представлены трешки. "Это обусловлено тем, что данное жилье, как правило, приобретают в ипотеку люди, не обладающие большим стартовым взносом. В категории комфорт увеличивается популярность семейных трешек, а также встречаются в квартирографии и четырехкомнатные квартиры на большие семьи. Данный тип жилья является не вынужденным, как в экономе, а продуманным выбором с точки зрения локации, комфортности территории, дополнительных опций", — рассказывает Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент".
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в массовом сегменте за последние 12 месяцев 3–комнатные квартиры в Петербурге подорожали на 7% (до 106,8 тыс. руб./м2), прирост в пригороде — в 2 раза выше (на 14%, до 72,1 тыс. руб./м2). В бизнес–классе 3–комнатные квартиры увеличились на 7% (до 172,6 тыс. руб./м2). В классе элита небольшая отрицательная корректировка — на –2% — до 337 тыс. руб./м2 (ввиду изменения структуры предложения, поступления в продажу более габаритных квартир, где, как правило, цена ниже). "Стоимость квадратного метра в объекте большой площади всегда ниже, чем в студии или малогабаритном сегменте. Разница в цене — примерно 15–25%", — считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена". По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", традиционно многокомнатные квартиры наиболее востребованы в премиальном сегменте (элита) — это каждая третья сделка.
На сегменты — рассчитайсь
Квартирография конкретного проекта зависит от класса жилья, локации и концепции проекта. "В жилых комплексах комфорткласса площадь 3– и 4–комнатных квартир в среднем составляет 75–100 м2. В домах бизнес–класса проектируются квартиры большего метража. К примеру, площадь четырехкомнатной квартиры будет варьироваться уже от 130 до 200 м2. В этом сегменте можно встретить и 5–, и 6–комнатные квартиры. Максимум, который сейчас есть у нас в продаже, — это 7–комнатные квартиры, площадь которых составляет до 286 м2", — рассказала Ирина Соловьева, директор по продажам "Эталон ЛенСпецСМУ" (входит в группу "Эталон"). "Многокомнатные квартиры лучше продаются в пригороде, куда люди выезжают жить "на природу" с маленькими детьми. Большие видовые квартиры и пентхаусы обычно продаются в самом финале, и иногда их снимают с предложения, чтобы продать по максимальной стоимости, когда дом уже готов, а может быть, даже заселен", — уточняет Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".
В строящихся домах экономкласса быстрее всего раскупают студии, 1– и 4–комнатные квартиры. "В возводимых комплексах класса эконом и комфорт мало крупногабаритного жилья. Хотя, как показывает практика, у таких квартир есть свои покупатели. Более того, в данном сегменте 4–комнатные квартиры в дефиците — по некоторым объектам спрос на них превышает предложение. А вот в сегменте бизнес–класса большие квартиры традиционно распродаются ближе к концу строительства", — рассказывает Елена Гутман.
"Как правило, спрос на них растет по мере повышения стадии готовности проекта, несмотря на то что к этому моменту их стоимость достигает своего максимума. Это связано с вполне обыденным жизненным запросом: если семья планирует прибавление, у них нет времени и желания ждать свое новое жилье 2 года, поэтому они выбирают из вариантов, где период ожидания не превышает нескольких месяцев", — рассуждает Всеволод Глазунов, директор по маркетингу "Легенды".
Перепланировщики
Клиентов, желающих объединить квартиры, сейчас становится все меньше, потому что современные новостройки располагают достаточным количеством планировочных решений. "Однако такие запросы все еще поступают! Например, в ЖК "Светлый мир "Я — Романтик…" на Васильевском острове молодая семья приобрела 3–комнатную квартиру и студию. Клиентам нужны были отдельные комнаты для каждого ребенка, поэтому им пришла в голову идея приобрести две квартиры и объединить их в одну. Менеджер отдела продаж подбирал вариант таким образом, чтобы между помещениями не было несущей стены", — рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. "На рынке только несколько девелоперов (например, Bonava) предлагают в продажу квартиры под объединение. Это скорее возможность расширить круг потенциальных покупателей, нежели свидетельство повышенного спроса со стороны клиентов", — уточняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
