Несмотря на нормативные пертурбации, спрос на жилье в Петербурге падает небыстро. За III квартал, как подсчитали эксперты, продано 1 млн м2, что всего на 9% меньше, чем год назад.
Столица пала первой
При этом сокращение продаж по России оказалось более существенным. Так, в Москве спрос на первичку снизился до уровня 2017 года. К примеру, в августе (более свежей информации пока нет) было зарегистрировано всего 5 тыс. сделок с московскими новостройками.
По мнению аналитиков компании "Метриум", это минимальный показатель, зафиксированный на первичном рынке за последние 2 года. Главная причина снижения числа сделок — реформа долевого строительства и переход на эскроу–счета.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", за 9 месяцев 2019 года в Петербурге и пригородной зоне было продано 3,2 млн м2 жилья в новостройках. Только за последний квартал (уже после того, как все изменения вступили в силу) продажи в Петербургской агломерации составили 1 млн м2. И это притом, что цены продолжали расти. По данным аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", на рынке масс–маркет города и области прирост цены сделок за III квартал составил 5,6%.
По словам Романа Мирошникова, исполнительного директора СК "Ойкумена", в Москве продажи упали в среднем на 20%, а по отдельным проектам — на 50%. Эксперт связывает это с ажиотажем, искусственно созданным вокруг эскроу–счетов. "Максимально выросли продажи с января по май, в течение которых застройщики успешно семимильными шагами повышали цены. В итоге весь спрос был реализован в первое полугодие и произошла сильная, как видим, просадка в летний период. Сейчас ажиотаж спал, кардинальных изменений с 1 июля не произошло. Хотя в Петербурге такого разрыва замечено не было", — сказал он.
"Сравнивая петербургский и московский рынок, стоит помнить о том, что доля покупателей, приобретающих жилье для себя, в Петербурге намного больше, чем доля инвесторов. В Москве — наоборот. А с изменением схемы финансирования проектов привлекательность сегмента для инвесторов оказалась под вопросом. Вообще любые политические, макроэкономические изменения оказывают непосредственное влияние на привлекательность инвестиций", — объясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Запас на четверть века
При этом эксперты не находят причин для дальнейшего снижения спроса. "Исторически сложилось так, что у населения есть накопленный отложенный спрос на отдельное комфортное жилье, который не будет до конца удовлетворен еще, наверное, лет двадцать пять", — говорит Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.
"Спрос на жилье поддерживает доступная ипотека, при этом ставки продолжают снижение. Рынок постепенно переходит на работу с эскроу–счетами, когда банк выступает дополнительным гарантом сделки. Покупка жилья становится еще более безопасной, что также может положительно сказываться на спросе", — уточняет Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".
По словам аналитиков, в сентябре наблюдалось определенное снижение спроса по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В то же время был заметен умеренный рост к августу текущего года. "Как правило, некоторое повышение спроса происходит в декабре за счет покупателей, которые спешат решить квартирный вопрос до новогодних каникул. Можно ожидать, что по итогам 4 кварталов объем продаж по рынку достигнет 4 млн м2", — считает он.
Определенную долю спроса на себя взяли региональные покупатели. "Сейчас он составляет до 20% в зависимости от класса ЖК и его локации", — говорит Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет". С ним согласен Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс". "Причем в вопросе привлечения иногородних покупателей Петербург выигрывает конкуренцию у Москвы. В Северной столице более доступные цены и при этом такие же возможности с точки зрения работы и комфортной жизни. Поэтому для них покупка жилья в Петербурге является более разумной инвестицией в будущее", — считает эксперт.
Цены на жилье продолжают планомерно расти. На фоне этого увеличилась и выручка девелоперского бизнеса. Так, в "Строительном тресте" она выросла на 25% по сравнению с показателями 2018 года. "В нашей компании объем продаж в деньгах за 9 месяцев вырос на 40%. Впрочем, кроме роста цен причина — изменение локации объектов: если год назад большая часть продаж пришлась на областные объекты масс–маркета, то в этом году мы вывели на рынок комплексы в городе. Это более дорогие объекты в лучших локациях", — добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
