Дачу принца Ольденбургского на Каменном острове у "ДОМ.РФ" за 135 млн рублей купило АО "Легион", образованное нынешним летом.
Превышение стартовой цены составило 1,8 млн рублей. Лот включает нежилое здание площадью 1,6 тыс. м2 на наб. Малой Невки, 11, лит. А, и земельный участок под ним площадью 0,35 га.
Дача является объектом культурного наследия федерального значения со всеми вытекающими из этого последствиями. "Само по себе дом не имеет экономической ценности. Он деревянный, много лет не используется и нуждается в капремонте, смета на который будет в несколько раз больше обычной, равно как и эксплуатационные расходы в будущем. Вывести здание на операционную окупаемость будет непросто, а срок возврата затрат на реконструкцию растянется на десятки лет. Возможно, покупатель видит дополнительную ценность в земельном участке, хотя он недостаточно велик для нового строительства", — предположил Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE.
Покупатель дачи никому на рынке не известен, но эксперты предполагают, что объект может быть интересен медицинскому центру, элитной клинике, а также девелоперу, который захочет создать там отель или элитные апартаменты. "С таким объектом будет сложно с точки зрения реконструкции под экономически эффективный отель. Но покупателем может стать и спекулятивный инвестор, потому что 135 млн рублей — очень привлекательная стоимость, если при сделке земля перешла из федеральной в частную собственность, учитывая локацию", — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, считает, что собственник рассчитывает на возможность использования здания в офисных целях или потенциально на перевод под жилую функцию. В любом случае административная составляющая в проекте будет крайне велика.
"Интерес вызывает земельный участок, на котором можно построить клубный дом премиум–элитного сегмента на 8–10 квартир по 100–150 м2. Но в работе над таким проектом девелопер столкнется с серьезными трудностями по согласованию на федеральном уровне", — комментирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Российский аукционный дом недавно продал в рамках федеральной приватизации два объекта на наб. Малой Невки, 13. "Физически эти объекты имеют общую огороженную территорию. Помимо этого, здания, которые были в федеральной собственности, не являются объектами культурного наследия. Совместное использование территории могло бы позволить реализовать комплексный проект освоения с размещением жилых объектов разного типа: отдельного особняка и малоэтажного здания на несколько квартир клубного типа. Лотами интересовались компании — застройщики элитной жилой недвижимости Санкт–Петербурга, а также частные лица, рассматривающие объект с точки зрения реализации культурно–досуговой функции", — говорит Анна Мирошкина, руководитель проекта департамента продаж РАД.
