Как купить торговый центр за миллион

Рынок инвестиций стремительно меняется. При этом наибольшее доверие у большинства все еще вызывают вложения в недвижимость, потому что эти активы осязаемы и наиболее понятны. 10–20 лет назад многие инвестировали в покупку жилой недвижимости и сдавали ее в аренду или продавали. На сегодняшний день доходность от сдачи в аренду составляет не более 4–5% годовых. Жилая недвижимость потеряла свою былую привлекательность, но надежность для инвесторов сегодня представляет недвижимость коммерческая. Такая недвижимость сохраняет от инфляции деньги и дает стабильный доход. Однако не каждый может позволить себе приобретение целого торгового комплекса или офисного центра. Выходом в таком случае может стать инвестирование через закрытый паевой инвестиционный фонд (или ЗПИФ).

Для того чтобы стать пайщиком ЗПИФа, достаточно вложить небольшую по меркам недвижимости сумму — от 1 млн рублей. Важно, что пайщик ЗПИФа при этом становится совладельцем коммерческого объекта. Средняя доходность при таком виде инвестиций при этом составляет 8–10%. При выборе ЗПИФа и объекта для инвестиций важно помнить несколько моментов. Любые инвестиции не могут гарантировать доходность, однако правильно и тщательно выбранный объект при грамотном управлении всегда будет востребован арендаторами. Максимальный срок действия ЗПИФа недвижимости по российским законам составляет 15 лет. Если объект показывает высокую доходность, пайщики вправе продлить действие фонда по истечении этого срока или же фонд может продать объект по максимально возможной стоимости.

Существует три главных критерия хорошей коммерческой недвижимости. Во–первых, расположение объекта. Если объект удачно расположен, постоянно идет поток потребителей, которых привлекают правильно подобранные арендаторы: гипермаркеты, кинотеатры, развлекательные зоны. Такой объект всегда будет приносить доход. Второй важный критерий — как построено здание. Грамотная конструкция здания (шаг колонн, высота потолков, нагрузка на перекрытия) позволяет минимизировать затраты на текущую эксплуатацию, делать внутренние перепланировки без особых капитальных затрат и размещать новых арендаторов, то есть быстро реагировать на изменения рынка. Третий критерий — правильное управление. Управляющая компания должна понимать целевую аудиторию объекта и предлагать продукт в соответствии с возможностями и пожеланиями клиентов. В частности, в группе Сбербанка созданием рентных фондов недвижимости для розничных клиентов занимается крупнейшая и одна из старейших в России управляющих компаний — "Сбербанк Управление Активами".

В качестве примера качественной коммерческой недвижимости у нас в Петербурге можно привести торговый центр "Жемчужная Плаза". В июне этого года "Сбербанк Управление Активами" подписала соглашение о намерениях по покупке этого торгового центра.

В России рынок ЗПИФов недвижимости сравнительно молод. В развитых экономиках — в США и Европе — 55% инвестиционной недвижимости находится в фондах. Правда, основные пайщики фондов — НПФ и страховые компании. Именно они аккумулируют средства частных лиц для таких профессиональных инвестиций. У нас в таком объеме эти институты еще не сформировались. Но в частном порядке люди могут инвестировать в консервативные рентные фонды недвижимости самостоятельно.