Тяжба шведского застройщика Баболовского парка с КГИОП вышла на новый виток.
В 2005 году шведская компания "Стеелмар Скандинавия" оформила право собственности на земельный участок (22,7 га) в Баболовском парке, чтобы построить здесь коттеджный поселок из 70 домов с сопутствующей инфраструктурой. При этом 4 годами ранее Баболовский парк был включен в перечень объектов культурного наследия федерального значения, что и стало поводом к долгой судебной тяжбе.
Приспособление путем строительства
Она началась в сентябре 2012 года, когда компания впервые предъявила свои претензии КГИОП, добиваясь от чиновников выдачи задания "на разработку проектной документации по приспособлению части территории объекта культурного наследия "Баболовский парк" для современного использования посредством размещения на земельном участке индивидуальных жилых домов с сопутствующей инфраструктурой". Возможность такого использования обосновывала подготовленная по заказу девелопера историко–культурная экспертиза.
Получить задание компании удалось лишь в 2017 году, дойдя в своем споре со Смольным до Верховного суда РФ. При этом противостояние девелоперов и КГИОП сопровождалось чередой дополнительных судебных процессов, поскольку добиться от комитета задания с нужным для себя содержанием девелоперу никак не удавалось.
К примеру, один из вариантов задания не предусматривал характер современного использования участка, то есть строительство коттеджного поселка. КГИОП считал, что судебный акт, обязавший его выдать техническое задание, выполнен, следовательно, исполнительное производство можно прекращать. При этом комитет был несколько раз оштрафован за неисполнение решения арбитража. Только с помощью судебных приставов "Стеелмару" удалось добиться своего.
Где предметы?
На этот раз девелопер, зашедший в арбитраж в 10–й раз в конце прошлого года, оспаривает условия охранного обязательства, добиваясь признания недействительным распоряжения КГИОП, которым они утверждены. Сейчас суд назначил экспертизу для определения наличия и местоположения предметов охраны, их координат, характеристик и технического состояния.
В начале этого года "Стеелмар" окончательно проиграл другой процесс, в рамках которого оспаривал утверждение КГИОП историко–культурной экспертизы, на основании которой был составлен список предметов охраны.
Таким образом, теперь девелопер, видимо, хочет доказать, что не все они существуют физически и находятся на тех местах, на которых обозначены в документах.
К предметам охраны на территории этого участка отнесены: историческая планировка, старовозрастные деревья и рядовые посадки, система канав в границах парка, рельеф и т. д.
С результатами этой экспертизы, как можно предположить, застройщик попытается добиться изменения условий охранного обязательства (к примеру, уменьшить границы охранных зон). Таким образом, нынешний судебный процесс можно рассматривать как тактический шаг на пути к реализации девелоперского проекта.
Не последний бой
Впрочем, впереди еще много шагов: подготовив документацию по приспособлению объекта для современного использования, девелопер должен отдать ее на рассмотрение КГИОП, у которого могут возникнуть к ней претензии. Кроме того, и ПЗЗ, и Генплан относят территорию к рекреационным зонам.
В КГИОП считают, что требования "Стеелмара" не подлежат удовлетворению, в том числе потому, что "условия указанного охранного обязательства не предусматривают требования о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия в части земельного участка, находящегося в собственности заявителя, исключая тем самым факт нарушения его экономических прав".
"Относительно строительства жилых домов сообщаем, что подобное использование объекта культурного наследия и его территории запрещается в силу требований пп. 1 п. 1 ст. 5.1 Закона 73–ФЗ", — добавили в комитете.
Связаться со "Стеелмаром" не удалось, в арбитражном деле фигурирует только его почтовый адрес в Швеции.
Оценить шансы "Стеелмар Скандинавия" опрошенные "ДП" специалисты затруднились. Управляющий партнер адвокатского бюро "Ковальчук и партнеры" Михаил Ковальчук говорит, что с 2012 года было принято достаточно много изменений в законодательство, что делает ситуацию очень сложной.
Александр Гиновкер, гендиректор агентства недвижимости "Невский простор", констатирует: "Наше законодательство в сфере охраны культурных памятников достаточно сырое, неустоявшееся и иногда противоречивое".
Сегодня рынок загородной недвижимости, по оценке девелоперов, не насыщен подобными проектами.
Руководитель экспертного бюро "Сперанский" Дмитрий Сперанский добавляет, что "на Пушкин всегда есть спрос, а коттеджных проектов там сегодня нет". "Поэтому потенциал пятна, даже с учетом, что это окраина, весьма высокий. В общем, есть за что пободаться", — полагает эксперт.
