По итогам 9 месяцев нынешнего года ввод жилья в России вырос на 8% и составил 48,9 млн м2. В Петербурге и Ленобласти объем жилищного строительства в годовом выражении снизился на 25 и 20% соответственно.
При этом по итогам трех кварталов несколько компаний из Петербурга вошли в десятку крупнейших девелоперов страны по объему текущего строительства.
Лидеры рынка
Так, петербургская "Группа ЛСР", строящая чуть более 4 млн м2 в трех регионах присутствия, занимает вторую строку в российском рейтинге девелоперов по объему строительства, причем лишь 2,92 млн м2 из них приходится на СПб. Третий девелопер в РФ — Setl Group с общим объемом жилья в трех регионах 3,1 млн м2, большая часть из него возводится в СПб — 2,94 млн м2. В десятке лидеров также Группа ЦДС, в строительстве у которой сейчас 1,4 млн м2.
"Показатель продаваемой площади в стадии строительства и проектирования у Setl Group — 5,6 млн м2. По итогам 2019 года будет введено в эксплуатацию порядка 1,3 млн м2. А в будущем мы нацелены на удержание лидирующих позиций в топ–3 по России и текущей доли на уровне 20% от общего объема рынка в Петербурге и Ленобласти", — комментирует Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group.
"Группа ЛСР" сделала упор на комплексные проекты со сроками реализации до 2030 года. "Последние полтора года наши силы были направлены на то, чтобы плавно войти в новую законодательную реальность. В итоге большая часть комплексов компании попали под так называемые старые правила. Безусловно, какие–то из наших проектов будут реализовываться по новым правилам, ведь мы не исключение", — говорят о результатах работы в группе. На фоне всех жилищных поправок рынок существенно меняется. "Мелким компаниям, возможно, грозит уход с рынка, так как они не обладают достаточными производственными и финансовыми ресурсами", — описывают "новый мир" в компании.
"В данный момент объем текущего строительства Группы ЦДС составляет 1,4 млн м2. В последние полтора года мы смотрели, как изменится отрасль в связи с переходом на эскроу, и сейчас изучаем текущие предложения на земельном рынке, ведем переговоры с собственниками. В ближайшее время планируем активно пополнять свой земельный банк. Наша компания стабильно входит в пятерку крупнейших застройщиков страны. В дальнейшем планируем придерживаться как минимум таких же объемов строительства", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Средний показатель душевого ввода по России за январь–сентябрь 2019 года составил 0,33 м2, за аналогичный период в прошлом году он был 0,31 м2. Строительная активность в субъектах распределена неравномерно. По данным ЦИАН, с большим отрывом по данному показателю лидирует Ленинградская область, где в расчете на одного жителя было введено в эксплуатацию 0,91 м2 жилья.
Рост продаж
С начала года продажи холдинга Setl Group в денежном выражении увеличились на 47,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 79,3 млрд рублей. У "Группы ЛСР" они сократились на 9% (55 млрд рублей), причем в Петербурге падение составило 22% (27 млрд рублей). Группа "Эталон" нарастила продажи недвижимости на 26%, до 55,8 млрд рублей, в основном за счет столичных сделок (+52%). В Петербурге продано на 2% больше, чем за 9 месяцев прошлого года, — на 23,3 млрд рублей.
В "Группе ЛСР" снижение показателей по реализации недвижимости в Петербурге считают малозначимым фактом, который не имеет системного значения. "Мы очень внимательно смотрим на маржинальность проектов и сосредоточены прежде всего на качестве реализуемого жилья, а не на его количестве. В некоторых объектах рост цен у нас достигает 19%, при этом спрос в них достаточно высок", — заявили в компании. Группа "Эталон" вышла в плюс в том числе за счет объединения со столичным "Лидер–Инвестом". "По итогам 9 месяцев 2019 года мы выполнили 66% от нашего годового плана продаж в квадратных метрах, а также 70% от плана в денежном выражении", — говорит генеральный директор группы "Эталон" Геннадий Щербина.
"В III квартале в Петербурге и пригородной зоне был продан уже ставший традиционным миллион "квадратов". Если исключить из выборки ажиотажные годы, то такой объем спроса в квартал можно уже считать нормой. В прошлом году из–за ожидания покупателями роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу и из–за реального увеличения стоимости жилья спрос был ажиотажным. Обычно высокий интерес у покупателей вызывают новые проекты, только вышедшие на рынок. В III квартале начались продажи жилья в 26 объектах, причем среди них всего девять новых жилых комплексов, остальные — следующие очереди в строящихся проектах", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Постепенно растут и цены. У "Эталона" за III квартал цена 1 м2 жилья в Петербурге снизилась на 1% и составила 107,5 тыс. рублей, по РФ рост составил 15% (125 тыс. за 1 м2). В "Группе ЛСР" за три квартала общероссийское повышение цен составило 17% (114 тыс. рублей), с июля по сентябрь цена выросла на 15% (115 тыс. рублей). Если же говорить о средних ценах, то за III квартал они выросли на 11% (до 102 тыс. рублей).
Топ–10 делает бизнес
При этом на рынке продолжается консолидация. Так, по итогам III квартала на топ–10 застройщиков пришлось 12 тыс. сделок, или около 64% всего реализованного за этот период.
Суммарная выручка застройщиков в Петербургской агломерации в III квартале составила 94,6 млрд рублей. При этом аналитики ЦИАН говорят, что этот показатель сокращается медленнее, чем количество сделок. "В Петербурге суммарная выручка упала на 5%: с 86,4 млрд до 81,7 млрд рублей. В Ленобласти — на 31%. По сравнению с результатами II квартала 2019 года объем выручки застройщиков снизился на 12%. Застройщики Санкт–Петербурга заработали на 10% меньше, чем во II квартале 2019–го, а в Ленинградской области — на 20%", — поясняют в ЦИАН.
"Такая ситуация складывается как минимум последние 2–3 года. 15 ведущих девелоперов в регионе сегодня охватывают порядка 72% рынка", — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
"В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объемы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Впрочем, последние изменения в законе о дольщиках неизбежно приведут к отсеиванию малого бизнеса. "Чем крупнее компания, тем у нее больше пробивная мощь. Хотя по опыту мы знаем, что крупный — далеко не всегда надежный и качественный. Но у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками", — рассуждает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
