Перемены оказались не столь радикальными, но расслабиться все равно не получится.
В начале 2019 года строительная отрасль замерла в ожидании того, как изменятся в новом году правила долевого строительства и кто получит право работать по–старому. Но по мере того, как проекты получали заключения о соответствии, а срок "икс" передвинулся с 1 июля на 1 октября, стало понятно: неизбежный переход на новые рельсы в Петербурге пройдет плавно, в течение нескольких лет.
"Перемены действительно масштабные, перестроение работы строительных компаний продолжается до сих пор, но оно идет постепенно, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева, — больше 70% объектов продолжают достраиваться по старым правилам, и это дает определенную стабильность и в ценах для покупателей, и во внутренней работе компаний".
Совладелец Setl GroupИлья Еременко уверен, что произошедшие изменения пока существенного влияния на рынок не оказали, большинство крупных компаний смогли заранее подготовиться к этим переменам.
Не случилось коллапса и очередей в банки за проектными кредитами, говорит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман, не произошло и оттока покупателей из проектов, реализуемых по старой схеме привлечения средств дольщиков. "Как показала практика, потребители поверхностно знакомы с изменениями в законодательстве и чаще всего узнают о сути перехода на счета эскроу уже в отделах продаж", — отмечает эксперт.
Новые правила не повлияли и на объем ввода — все объекты, сданные в эксплуатацию, были запущены уже давно. "Скорее всего, показатели введенного в Петербурге жилья по итогам года будут на уровне прошлогодних или немного ниже — около 3,5 млн м2", — говорит генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб"Алексей Белоусов. Для сравнения: в прошлом году ввод составил 3,9 млн м2 (без учета пригородов).
Новое слово на рынке
Из нового — стала доступной возможность приобретать квартиру и с использованием нового порядка расчетов: со счетами эскроу в новых проектах работают и компании, достраивающие дома по прежней схеме. "Наша компания первой в городе приступила к продажам строящегося жилья через счета эскроу, — рассказывает директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая, — мы видим, что основные изменения произошли на стороне застройщиков и банков, в частности, увеличился документооборот, а для наших покупателей изменений практически нет".
Из негативных моментов Ян Фельдман отмечает дефицит банков, осуществляющих проектное финансирование. По его словам, в список ЦБ РФ включены 95 банков, аккредитованных для проектного кредитования строительства жилья, но реально действующие программы есть только у 10% из них. Еще часть банков отсеивается, так как они готовы работать только со стройками в известных петербургских локациях, а проекты в Ленобласти для них малоинтересны.
Новое предложение
В 2019 году на рынок Петербурга и пригородной зоны Ленобласти вышел 41 новый жилой комплекс (38 с января по ноябрь, еще три заявлены на декабрь), остальное — новые очереди уже реализуемых ЖК, рассказывает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Всего по итогам 2019 года ожидается пополнение рынка на уровне 4,1 млн м2. Это меньше, чем в пиковом 2018 году, когда на рынок вышло 196 объектов общей площадью 4,9 млн м2. "В 2019 году пополнение предложения соответствует стабильному развитию рынка, — поясняет Ольга Трошева, — с 1 июля, когда состоялся официальный переход на эскроу, рост рынка несколько замедлился: покупатели ожидали изменений, застройщики почти не анонсировали новые проекты, но затем рынок выровнялся и стартовали продажи в новых жилых комплексах".
Наибольший объем предложения строящегося жилья по–прежнему сконцентрирован в Приморском, Московском и Выборгском районах Санкт–Петербурга, а также в ближайших к черте города кварталах Всеволожского района Ленинградской области — Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово, отмечает Анжелика Альшаева.
Цены подросли
Ожидание перемен отчасти подогрело и спрос на квартиры. "Спрос во второй половине года был традиционно хорошим, — считает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов, — нестандартной с точки зрения покупательской активности была первая половина года — весна и лето". По его словам, за счет именно этого периода сумма продаж в компании по итогам 11 месяцев выросла на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
До 1 июля спрос во многом подогревался ожиданием роста цен из–за проектного финансирования. Однако влияние этого фактора будет заметно позднее, когда на новые правила перейдет большая часть рынка. "Мы реализуем квартиры как через эскроу, так и по старым правилам, и стоимость квадратного метра в наших проектах не зависит от того, по какой схеме заключается сделка", — говорит Юлия Ружицкая.
Тем не менее по итогам первых трех кварталов средняя цена сделки в жилье массового спроса увеличилась на 9–9,5%. "На стоимость квадратного метра влиял рост строительной готовности и рыночные факторы: наибольшую динамику показали цены на наиболее востребованные объекты", — разъясняет Ян Фельдман.
Как отмечает Алексей Белоусов, ситуация в отрасли сейчас наглядно демонстрирует состояние строительного комплекса города — это результат череды законодательных изменений, вступивших в силу за последние годы.
"Пока еще снижение темпов строительства почти не ощутимо, — говорит он, — однако если "законодательные качели" не будут остановлены хотя бы на несколько лет, то снижение объема ввода в городе станет более заметным".
