Площади бывших магазинов "Интерторга" с трудом заселяются другими ретейлерами.
В конце 2019 года около 400 точек ТД "Интерторг" во всех районах Петербурга в одночасье опустели, а на самих магазинах появились объявления об аренде. Пока сдана лишь малая часть помещений, туда заселились сети "Магнит", "Дикси" и "Вместе". В Петрозаводске на месте SPAR появился франшизный проект "Дикси" — "Первым делом", не исключено, что и в нашем городе свободные метры займет эта же сеть. Эксперты отмечают, что некоторые площади заняли сразу несколько компаний — в основном кофейни, пекарни, магазины косметики и парфюмерии. Но большинство магазинов уже месяц пустуют.
Дороже, чем у других
В Петербурге исторически наблюдается дефицит качественных предложений на рынке коммерческой недвижимости, считает генеральный директор А2 Retail Ольга Аткачис. "Из всех помещений, арендуемых ТД "Интерторг", порядка 150 объектов расположены в топовых локациях. Весь этот объем может быть сдан даже на неактивном рынке, если интересы арендаторов и запросы собственников будут совпадать. Это касается как арендных ставок, так и готовности собственников трансформировать объект под сегодняшние реалии", — отмечает она.
Большая часть объектов расположена в не самых ликвидных локациях, в связи с чем арендаторы будут рассматривать их в последнюю очередь, а может, и не заинтересуются вовсе. Так, например, некоторые торговые точки закрывшейся еще весной 2019 года "Полушки" остаются пустыми до сих пор.
Кроме того, Аткачис отмечает, что ставки аренды по ряду объектов были выше среднерыночных на 20–25%. "Сложно сказать, почему предыдущий арендатор был готов платить столько, но, как мы видим, это привело к печальным последствиям", — добавляет она.
Собственники освободившихся помещений сегодня не могут претендовать на столь же высокую ставку, которая составляет порядка 1700–2250 рублей за 1 м2.
"Ждать арендатора, готового платить такую сумму, можно до полугода. В связи с этим некоторые собственники снизили свои ожидания и сдают помещения по текущим рыночным ставкам, чтобы избежать простоя. Кто–то пошел по другому пути — разделению своих объектов на несколько небольших помещений для сдачи их разным арендаторам", — заключают в А2 Retail.
По словам исполнительного директора ГК "С.Э.Р.", владельца ТК "Зенитка" Павла Бережного, он сейчас ведет переговоры с двумя арендаторами, которые готовы занять здесь площадь SPAR. "Надеюсь, до конца следующей недели мы заключим договор", — говорит он.
В целом арендодатели, опрошенные "ДП", отмечают, что для многих из них уход SPAR оказался прекрасной возможностью пересмотреть платежи, которые ранее были зафиксированы в долгосрочных договорах и индексировались на определенный процент — меньший, чем в среднем рост ставки на рынке.
Сильных местных игроков нет
"Уход "Интерторга" — это весомая потеря для нашего рынка, так как это был крупнейший игрок. По торговым площадям компания сопоставима с "О’Кеем" и даже с "Лентой". До ухода они боролись за третье место в регионе по объему занимаемых площадей. В Петербурге у них было 133 тыс. м2", — рассказывает генеральный директор компании INFOLine Иван Федяков.
Федеральные ретейлеры "Магнит" и "Дикси", по его мнению, имеют потенциал для развития в регионе. "В "Дикси", например, идет процесс смены команды, слияние с "Красным и белым" и переформатирование работы, — добавляет он. — А "Реалъ" и "Семишагофф" — очень локальные игроки, которые занимают незначительную долю рынка".
Встретимся в суде
С 20 января "Сбербанк России" подал порядка 15 исков к компаниям, связанным с "Интерторгом" (ООО "Адастра", ООО "Евробизнес", ООО "Инвестиционная строительная компания", ООО "Невская логистика"), почти в половине случаев Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении заявлений об обеспечении исков. Общая сумма принятых исков составляет порядка 8,5 млрд рублей.
В рамках судебных споров Сбербанка по взысканию долгов с ретейлера арбитражный суд принял обеспечительные меры, что приводит к замораживанию ситуации. По словам управляющего партнера адвокатского бюро "Ковальчук и партнеры" Михаила Ковальчука, в определении суда прямо не предусмотрено, что наложен запрет на права аренды, и не перечислены адреса помещений. Но это определение вступает в силу немедленно, что потенциально влечет за собой внесение в Росреестр запрета на регистрационные действия с недвижимостью. "Это может препятствовать расторжению договоров аренды со SPAR, действовать обеспечительные меры будут до рассмотрения претензий по существу. И может получиться, что собственники помещений не смогут распорядиться своим имуществом", — говорит Ковальчук. Кроме того, владельцы недвижимости также не могут предпринимать каких–либо действий с оборудованием, находящимся на площадях ретейлера. Но, как полагает эксперт, в качестве третьих лиц, чьи права затронуло определение арбитража, они могут подать апелляционные жалобы, добиваясь отмены обеспечительных мер.
