Бизнес компаний, строящих жилье, в начале 2020 года стал чуть перспективнее, чем раньше. В послании Федеральному собранию президент РФ Владимир Путин объявил об увеличении выплат семьям с детьми. Материнский капитал будут получать не только семьи с двумя и более детьми, но и с одним ребенком. А тех, кто решится произвести на свет второго и третьего ребенка, ждет увеличенное материальное поощрение. Как правило, материнский капитал тратится на улучшение жилищных условий, хотя есть также возможности направить его на платное образование и пенсионное обеспечение.
Из выступления главы государства следует, что уже при рождении первого ребенка семья сможет получить стандартную сумму материнского капитала — с 1 января 2020 года она составляет 466 616 рублей. После рождения второго отпрыска родители получат право на дополнительные 150 тыс., а после третьего государство возьмет на себя обязанность погасить 450 тыс. рублей по ипотечному кредиту. В сумме получается, что семьи с тремя детьми смогут направить на улучшение жилищных условий более 1 млн рублей. Для крупных городов, особенно Москвы и Петербурга, эта сумма не выглядит впечатляющей, так как даже квартиры экономкласса стоят в них по несколько миллионов. А вот жители глубинки могут за государственный счет существенно ускорить решение жилищного вопроса.
Мелочь, а приятно
Минфин РФ оценил расходы государства на дополнительную поддержку семей с детьми в 400–450 млрд рублей в год. Даже часть этой суммы даст заметную прибавку к спросу на жилье. А значит, увеличит выручку и прибыль девелоперов и скажется на котировках их акций. Впрочем, сногсшибательного эффекта опрошенные "ДП" эксперты не ждут.
"Эффект для рынка недвижимости и компаний сектора от новых мер социальной поддержки может носить сдержанно позитивный характер, — полагает Сергей Дейнека, финансовый аналитик "БКС Премьер". — Спрос, вероятнее всего, больше вырастет в небольших городах, где сумма материнского капитала может составлять существенную долю от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости. На спрос же в мегаполисах, в частности в Москве, где средний размер ипотечного кредита в 2019 году превысил отметку 4,8 млн рублей, изменения повлияют в меньшей степени. То же самое можно сказать и про Петербург. В целом влияние нововведений на динамику цен на недвижимость, по нашим оценкам, будет незначительным, учитывая то, что объем предложения на рынке все еще остается достаточно высоким. Что касается влияния новых мер социальной поддержки на уровень привлекательности акций российских застройщиков, в том числе компаний "ПИК", "Эталон" и "ЛСР", то оно также может быть оценено нами как сдержанное.
В качестве катализаторов роста акций девелоперов в последнее время выступают общерыночный оптимизм, относительно неплохие операционные и финансовые результаты компаний сектора, а также ожидания инвесторами продолжения тренда на снижение ключевой ставки ЦБ, что, в свою очередь, должно позитивно отразиться на спросе на ипотечные продукты. С учетом макроэкономических трендов акции жилищных девелоперов представляются одним из интересных объектов для инвестирования. Мы оцениваем перспективы сектора в 2020 году как умеренно благоприятные. Спрос, как ожидается, будет увеличиваться благодаря снижению ставок по ипотеке, а рост предложения будет замедляться в связи с введением эскроу–счетов. Обе тенденции должны поддержать цены и увеличить рентабельность девелоперов".
Выбор невелик
Среди акций девелоперов самыми ликвидными на Московской бирже являются бумаги петербургской "Группы ЛСР" и московской "Группы ПИК". Любопытно, что акции ЛСР с 15 января, даты выступления Путина перед Федеральным собранием, за неделю подорожали более чем на 10%. На этом фоне бумаги ПИК, можно сказать, почти не сдвинулись с места. Едва заметную динамику на той неделе показывали и акции другого петербургского девелопера, группы "Эталон", торгующиеся на Лондонской фондовой бирже. Однако уже 23 января в них стартовало ралли, и за 6 торговых дней бумаги взлетели на 20% (см. графики). Совет директоров "Эталона" принял решение о запуске до конца I квартала 2020 года программы обратного выкупа акций в объеме до 10% от капитала компании. В январе "Эталон" подал заявку для получения листинга депозитарных расписок на свои акции на Московской бирже. И уже 3 февраля начались торги этими бумагами за рубли.
Эксперты считают бумаги девелоперов все еще привлекательными, несмотря на активный рост котировок в последние месяцы. "В наших портфелях мы отдаем предпочтение акциям ЛСР, — отмечает Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК "Арсагера". — Прогноз дивидендной доходности этих акций при текущих ценах составляет 8–9%, а с учетом положительной курсовой динамики можно ожидать более 30% по итогам 2020 года. Акции "Группы ПИК", на наш взгляд, менее интересны: при ожидаемой дивидендной доходности около 5% мы не ждем роста по итогам 2020 года более 15%".
"Мы ожидаем, что ПИК, ЛСР и "Эталон" имеют потенциал для роста акций выше, чем индекс Мосбиржи, — делится прогнозом Владимир Киселев, руководитель аналитической службы УК "Доходъ". — Главный риск для девелоперов — ослабление курса рубля, ускорение инфляции и рост процентных ставок. Акции ЛСР проходят в наш портфель по дивидендной стратегии. Акции "Эталона", скорее всего, также пройдут в дивидендную стратегию. По акциям "Эталона" мы ожидаем дивиденды в том же размере, что и в прошлом году: около $0,19 на акцию. Это даст доходность около 8% к текущей цене на Лондонской бирже".
Сергей Дейнека оценивает потенциал роста акций застройщиков на горизонте 12 месяцев в 7–11%. Однако, как и любые другие ценные бумаги, они способны как расти, так и падать. "Скорректироваться бумаги девелоперов могут на фоне общерыночного падения, вызванного, к примеру, масштабным оттоком капитала с развивающихся рынков, — предупреждает эксперт. — Из внутренних факторов влияния негативными для бумаг девелоперов могли бы стать: замедление темпов экономического роста, стагнация доходов населения, введение нормативно–правовых и регуляторных норм, повышающих общие расходы застройщиков и увеличивающих сроки строительства".
“
По нашим оценкам, из 400–500 млрд рублей на рынок недвижимости в ближайшие год–два может поступить не более 100–200 млрд. При общем объеме рынка около 5 трлн рублей это составляет 2–4%. Да, это новые деньги, и они, безусловно, окажут позитивное влияние и на объем строительства, и на цены, но не стоит преувеличивать степень этого влияния. Напомним, что, например, в 2019 году рост цен на недвижимость в Петербурге составил около 10%. Это также положительная новость для акций строительных компаний. В своих моделях оценки акций мы закладываем как рост цен на недвижимость, так и увеличение объемов строительства. При этом пока рост акций девелоперов не сильно выбивается из общего фронтального повышательного тренда, имеющего место на российском рынке.
Алексей Астапов
заместитель председателя правления УК "Арсагера"
“
Программа поддержки населения является позитивным фактором для российского рынка недвижимости. Если предположить, что вся сумма — 400–450 млрд рублей — будет направлена на покупку квартир, то это будет способствовать дополнительному росту спроса на 8–10% в год. Мы полагаем, что в реальности увеличение показателя будет немного ниже — на уровне 4–5%, что тем не менее также окажется существенным для улучшения деловой активности в секторе. Российские девелоперы в текущих макроэкономических условиях имеют хороший потенциал для роста стоимости акций. Помимо государственных программ для поддержки населения на это влияет снижение процентных ставок, которое приведет к заметному увеличению спроса на ипотеку.
Владимир Киселев
руководитель аналитической службы УК "Доходъ"
