Результаты 2019 года подтвердили тенденцию: в Петербурге продажи строящейся недвижимости росли, в области падали.
По данным ЦИАН, в 2019 году на первичном рынке недвижимости Санкт–Петербурга заключено 80 тыс. сделок с физлицами. Это на 3,4% больше, чем в 2018 году, когда было подписано 77,4 тыс. договоров. В Ленинградской области спрос на жилье падает. В 2019 году зарегистрировано 23,6 тыс. ДДУ (–15% относительно 2018 года). "Сохраняется тенденция смещения спроса в пользу новостроек Санкт–Петербурга. В 2018 году 74% сделок прошли в Санкт–Петербурге, 26% — в области. В 2019 году на Санкт–Петербург пришлось уже 77% всех ДДУ", — подсчитали в ЦИАН.
Новые и популярные
В 2019 году на первичном рынке Санкт–Петербурга заключались сделки по продаже жилья в 240 новостройках. В 45% из них за год продано не более 100 квартир/апартаментов. Преодолеть отметку 1000 реализованных лотов удалось только в 7% ЖК. "Объем продаж Setl Group за год по количеству заключенных договоров вырос на 20,3%", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). В плюс сработал и концерн ЮИТ. "В 2019 году продажи ЮИТ в проектах комфорткласса в Санкт–Петербурге в количественном выражении выросли примерно на 15%. Одним из основных драйверов хороших продаж в 2019 году (особенно во втором полугодии) было снижение ипотечных ставок. Доля ипотеки в общем объеме сделок сохранялась на уровне 55–60%", — рассказывает Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа бизнес–сегмента "Жилищное строительство, Россия" концерна ЮИТ.
У группы "ЦДС" продажи в Петербурге выросли на 25%. "В прошлом году мы развивали наши городские проекты в локациях "Черная речка", "Полюстрово", "Волковская". При этом в области удалось удержать продажи на уровне позапрошлого года", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Рост был и в сегменте премиальной недвижимости. "Продажи увеличились на 22% по сравнению с 2018 годом за счет выхода на рынок нового объекта в Адмиралтейском районе. Также в высокой стадии готовности находятся апартаменты на Васильевском острове, спрос на которые увеличился на 53%", — объясняет Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
И в деньгах
Впрочем, и те компании, продажи в которых упали, за счет повышения цен компенсировали возможные потери. "Сделок по сравнению с 2018 годом было заключено меньше на 10%, что, впрочем, было предусмотрено планом в связи с изменением предложения и ростом количества объектов в высокой стадии готовности. Выручка по итогам года в результате оказалась такой же, как в 2018 году", — сообщил Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС".
На 6% выросла выручка в "Балтийской жемчужине". "Причины достаточно прозрачны. В первом полугодии и девелоперы, и покупатели спешили заключить ДДУ до перехода на счета эскроу. В III квартале произошел прогнозируемый спад. А IV квартал традиционно выровнял ситуацию", — сказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Рост цен отразился и на средней стоимости купленных квартир. "На первичном рынке Санкт–Петербурга она составила 4,6 млн рублей, это на 6% выше, чем в 2018 году (4,38 млн рублей). В Ленинградской области аналогичная ситуация: средний чек сделки достиг 2,9 млн рублей, что на 8% выше, чем годом ранее (2,7 млн рублей)", — подсчитали в ЦИАН. Впрочем, рост был неравномерен. В Setl Group средний бюджет покупки квартиры вырос на 13%, до 4,2 млн рублей, а в проекте ЖК "Граффити" — "Ойкумена" — на 17%. "Основная причина — высокая готовность комплекса, в конце года дом был введен в строй", — сообщил Роман Мирошников, исполнительный директор "Ойкумены".
"Средний бюджет сделки в премиальном классе увеличился на 25%", — отмечает Оксана Кравцова.
"В основных проектах средняя стоимость квартиры, реализованной в 2019 году, выросла примерно на 10% по сравнению с 2018 годом, что почти вдвое превышает средний показатель по Санкт–Петербургу. Среди факторов, сыгравших главную роль, можно отметить повышенный интерес потенциальных покупателей к современным и продуманным планировочным решениям, качественной отделке, сформированному окружению", — полагает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации".
"Средняя цена сделки в нашей компании за прошлый год выросла на 8,2–8,5%. Проекты в Кудрово и дом бизнес–класса на Днепропетровской улице находятся в завершающейся стадии, именно с этим связан рост цен. В ближайшее время мы выведем в продажу новые очереди, на них цена будет ниже", — сказала Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК "Инвестторг".
Меньше, но просторнее
Наибольшая доля сделок на первичном рынке Санкт–Петербурга пришлась в 2019 году на студии и однокомнатные квартиры (68,3%), двухкомнатные лоты в общей структуре договоров заняли 24,5%. На трех– и четырехкомнатные лоты пришлось 7,2% ДДУ. "Так, например, в комфортклассе спрос вырос на просторные трехкомнатные квартиры с европланировкой", — говорит Вадим Лавров. При этом средняя площадь купленной квартиры в Санкт–Петербурге снизилась с 42,1 м2 в 2018 году до 41,1 м2 в 2019–м. В Ленобласти показатель не изменился и составил 37,4 м2.
Планомерное снижение ипотечных ставок одновременно с падением платежеспособности населения привело к росту доли сделок в кредит. На первичном рынке Санкт–Петербурга 51% ДДУ в 2019 году прошло с привлечением кредита. Это на 1 п. п. выше, чем в 2018 году. В Ленобласти уровень закредитованности покупателей выше: в 2019 году он составил 56%, что на 2 п. п. больше, чем в 2018–м.
"Несмотря на рост объемов выдачи ипотеки, пока еще рано говорить о высокой закредитованности населения, — комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Доля ипотеки в ВВП России составляет сегодня порядка 7%. Для сравнения: в европейских странах значение равно порядка 20–50%. Иными словами, российский рынок имеет большой нереализованный потенциал".
